購(gòu)了房子以后，我和老婆便開(kāi)始盤(pán)算如何還貸，才能達(dá)到較省錢(qián)的效果。頭先，我和老婆都有公積金和補(bǔ)充公積金，每個(gè)月兩個(gè)人的公積金賬戶里都差不多有4000元左右的進(jìn)賬，所以，自然要申請(qǐng)足額的低息公積金貸款；其次，考慮到我們商業(yè)貸款部分的金額不少，而且現(xiàn)在利率雖然很低，但不能保證未來(lái)兩年這種低息政策能否持續(xù)，所以，在貸款初期要盡量攢錢(qián)，以備提前還貸；較后，在提前還貸和用足公積金貸款的背景下，還要考慮如何讓公積金發(fā)揮的減負(fù)作用。頭要問(wèn)題就是公積金貸款究竟月沖好，還是年沖好？

　　購(gòu)房前，我的補(bǔ)充公積金賬戶里還有余額近4萬(wàn)元，據(jù)此，銀行的信貸經(jīng)理建議我選擇年沖，理由是我和老婆的月繳額都不少，加上余額較多，積攢一年后，我們兩人的公積金賬戶余額差不多可以有9萬(wàn)元錢(qián)，一次性沖抵房貸的話，可以減輕不少利息負(fù)擔(dān)，而且年沖的話可以只還本金。

　　說(shuō)實(shí)話，年沖方式的確可以減輕未來(lái)一年后的房貸負(fù)擔(dān)。但是，我和老婆考慮到年沖還掉的只是公積金本金，而未來(lái)一旦通脹重襲，央行加息的話，我們商業(yè)貸款部分的壓力將越來(lái)越大，此外，由于我們的商業(yè)貸款金額較大，貸款初期每月還款壓力很大，所以，讓公積金盡快分擔(dān)壓力才是較重要的，而且，由此省下的現(xiàn)金積蓄，在一年后可以提前還款沖抵商業(yè)貸款本金，而公積金貸款可以慢慢還，不著急。

　　關(guān)鍵還在于，未來(lái)萬(wàn)一發(fā)生通脹，月沖的方式相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)抗通脹更加有效。通脹時(shí)期，負(fù)債率越高，對(duì)資產(chǎn)保值增值就越有利。我和老婆盤(pán)算好了，如果一年之后，通脹真的來(lái)了，那么，我們或許也就不著急還貸了，而是將余錢(qián)投資購(gòu)股票。

　　較后，我和老婆沒(méi)有聽(tīng)銀行信貸經(jīng)理的建議，而是選擇了月沖。而我的公積金賬戶余額不少，前幾個(gè)月的貸款可以全部由公積金賬戶抵扣，這樣，我和老婆還能獲得幾個(gè)月的喘息之機(jī)——抓緊攢錢(qián)！

　　盤(pán)活公積金，還賺到零花錢(qián)

　　公積金的低利率是具有兩面性的：對(duì)于眾多利用公積金購(gòu)房的使用者來(lái)說(shuō)，這是一筆劃算的貸款，年利率比商業(yè)貸款低20％左右，一年省下的房貸利息就是數(shù)萬(wàn)元；但對(duì)于很多僅僅交納公積金，而沒(méi)有使用它的儲(chǔ)戶而言，這就完全不是一筆劃算的存款了，不但利率比銀行存款低20％左右，而且還難以提取。

　　到2005年，我工作的第六個(gè)年頭，公積金賬戶里的存款已經(jīng)有了5萬(wàn)元，按照公積金的規(guī)定，如果我不購(gòu)房，這筆錢(qián)就只能繼續(xù)累積下去，直到我退休的那天或許才能提取。由于我們單位公積金繳納額度較高，我的這筆錢(qián)待在賬戶上時(shí)間越長(zhǎng)，也就越不劃算。購(gòu)房是我在短期內(nèi)用好公積金存款較好的辦法。

　　說(shuō)句實(shí)話，我并不需要購(gòu)房，父母家住房寬裕，我一個(gè)人住一套一室一廳，男朋友也已經(jīng)購(gòu)了好婚房，就等我們結(jié)婚搬進(jìn)去住。為了用好公積金賬戶里的錢(qián)，我開(kāi)始找房，我要選一套正好能貸款30萬(wàn)元純公積金房貸，租金回報(bào)約2000元左右的小房子。

　　看房子的過(guò)程相當(dāng)順利，很快我就在陸家嘴附近找到了這樣的理想屋，除去稅費(fèi)等，總價(jià)50萬(wàn)元，我頭付20萬(wàn)元，公積金貸款30萬(wàn)元。我選擇20年還款，每月的還款總額與我的月繳金額相當(dāng)。

　　如何用完賬戶余額呢？根據(jù)公積金的辦理人員介紹，我可以選擇年度一次性沖還貸，年就先將賬戶里的5萬(wàn)元全部沖還本金，每個(gè)月再還款2000多元，到年，我的房貸總額可以下降到20萬(wàn)元多一些。到時(shí)候，再將還款方式改成月沖，由每月新繳納的公積金來(lái)還款。

　　這個(gè)方案果然很成功。我購(gòu)下這套小房型時(shí)，除自己頭付的20萬(wàn)元以外，幾乎沒(méi)有什么投入。之后，我用公積金積存的5萬(wàn)元抵沖年還本，并把小房子租了出去，每月租金2500元，這筆錢(qián)用于還貸后，還有富余。到年，我順利地將公積金還貸方式改成了月沖，現(xiàn)在不但我每個(gè)月不需要再支付房貸，而且還有2500多元的租金收入。即使樓市表現(xiàn)不佳，我的購(gòu)房計(jì)劃也不虧本，至少這次購(gòu)房讓我成功地提取了公積金，每個(gè)月得到了一筆數(shù)目不小的零花錢(qián)。

　　不讓公積金睡大覺(jué)

　　公積金專(zhuān)款專(zhuān)用，只能用來(lái)購(gòu)房子。別人購(gòu)房子是出于居住或投資的需求，我購(gòu)房子則是為了不讓公積金賬戶里的錢(qián)睡大覺(jué)。我的意思是，現(xiàn)在或許還不是購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)，可是我們又有什么理由讓只能用于購(gòu)房的公積金無(wú)所作為呢？再說(shuō)了，如果通貨膨脹來(lái)了，房產(chǎn)畢竟是一塊保值增值的資產(chǎn)吧。于是，我和太太商量后決定用較小的成本把它利用起來(lái)。

　　頭先是選房子，總價(jià)當(dāng)然不能太高，否則，就須動(dòng)用商業(yè)貸款，再給自己背上一個(gè)包袱，這我肯定不干。當(dāng)時(shí)房貸新政還沒(méi)有出臺(tái)，本人的公積金較高貸款額度為30萬(wàn)元，這樣，貸出30萬(wàn)元，再加上手頭的一筆閑錢(qián)，購(gòu)一套小型的兩居室還不算費(fèi)力。

　　房子很快選中了，接下來(lái)的問(wèn)題是，純公積金貸款的還款方式和還款年限如何選擇？

　　年紀(jì)大了，優(yōu)先還本金（等額還本）的方式更容易讓我接受，可是在還款年限上，卻和太太發(fā)生了矛盾。我本能地感覺(jué)，為了不影響當(dāng)前的生活質(zhì)量，貸款年限可盡量拖長(zhǎng)，以20年算，每月只需還款2000多元會(huì)很輕松。但太太卻竭力反對(duì)，她認(rèn)為還是選擇5年快速還清更適合即將退休養(yǎng)老的我們。

　　5年期還貸，意味著我們現(xiàn)在每月要還6000多元，這可不是一個(gè)小數(shù)字。會(huì)不會(huì)影響我們當(dāng)下的生活呢？我太太給我算了一筆賬：我們公積金賬戶上已有5萬(wàn)多元的積存，通過(guò)月沖方式，完全可以抵擋一年，每月還有2000多的入賬，也就是說(shuō)，未來(lái)一年我們毫無(wú)額外負(fù)擔(dān)。按照太太的計(jì)算，一年后，我們會(huì)有另一筆閑錢(qián)到賬，大約12萬(wàn)元，可以選擇一次性還款沖抵本金，這樣，30萬(wàn)元減去6萬(wàn)元再一筆還掉12萬(wàn)元，到年，我們的公積金貸款余額只剩12萬(wàn)元了，我每月入賬的公積金繳納額剛好可以用來(lái)還貸，我們還是無(wú)須額外負(fù)擔(dān)。

　　我仔細(xì)一想，還真是！可謂有貸似無(wú)貸，供房一身輕，太太不愧是財(cái)會(huì)界混跡多年的老江湖。

　　還不止這些呢，太太接著說(shuō)，選擇短期限貸款，我們還可享受利率上的優(yōu)惠，這個(gè)數(shù)字回去后你可慢慢計(jì)算。另外，還有一筆小錢(qián)可以節(jié)省，那就是擔(dān)保費(fèi)。如果選擇20年還貸，當(dāng)下一次性繳納的擔(dān)保費(fèi)要2000多元，而我們選擇5年期，只要300多元但保費(fèi)就可以搞定了。啊呀，厲害，小錢(qián)也不能花得冤枉?。?

　　我側(cè)目觀看氣定神閑的太太，仰慕之情真如滔滔江水綿綿不絕啊！

　　公積金貸款并非越多越好

　　公積金貸款真的越多越好嗎？較近，筆者的一位朋友剛好購(gòu)了一套二手房，他的經(jīng)歷或許會(huì)給我們些許啟示——公積金貸款并非越多越好，還是要因人而異。

　　由于有了小孩，朋友年初以來(lái)一直想換套大一點(diǎn)的房子。較后，終于選中一套110平方米的二手房，地理位置、小區(qū)環(huán)境等都符合心理預(yù)期，但房屋總價(jià)略微有點(diǎn)高，不過(guò)好在還能承受。除去頭付后，朋友還需要貸款80萬(wàn)元。本來(lái)是想多貸點(diǎn)住房公積金，但卻出了點(diǎn)小意外。

　　原來(lái)，按我朋友的條件，他可以貸足住房公積金的上限80萬(wàn)元，但按照規(guī)定，二手房公積金貸款較長(zhǎng)期限是15年。這樣算下來(lái)，我朋友每月的還款額將達(dá)到5900元，再算上孩子的開(kāi)銷(xiāo)，家里的現(xiàn)金流就捉襟見(jiàn)肘了。這樣的還款壓力對(duì)一般工薪而言是不言而喻的。而退一步比較，如果全部為商業(yè)貸款，盡管利率有點(diǎn)高，但還款期限可以拉長(zhǎng)到30年，每月的還款額僅為3900元，壓力無(wú)疑小了很多。

　　兩相權(quán)衡，朋友較后折中選了組合貸款，即住房公積金貸款40萬(wàn)元、商業(yè)貸款40萬(wàn)元，既能利用住房公積金貸款政策優(yōu)惠，又把還款時(shí)間拉長(zhǎng)，減輕了每月的還款負(fù)擔(dān)。這樣，朋友每月的還款金額控制在4900元，相對(duì)純住房公積金貸款，每月的還款壓力減輕了很多。

　　所以，住房公積金貸款多少也要結(jié)合實(shí)際情況，具體問(wèn)題具體分析。

　　用足公積金還款沒(méi)壓力

　　2007年春節(jié)，筆者在浦東購(gòu)了一套50平方米的小房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不高，利率卻不低。經(jīng)過(guò)慎重思考，筆者決定只用公積金貸款，其余的一次性交清?，F(xiàn)在看來(lái)，用公積金貸款購(gòu)套小房子幾乎沒(méi)給自己的生活帶來(lái)任何壓力，無(wú)論是每年的自助旅行，還是日常的生活品質(zhì)，基本沒(méi)受影響。

　　當(dāng)然，房子總價(jià)不到60萬(wàn)元，但是對(duì)于一個(gè)來(lái)上海打工時(shí)間不長(zhǎng)的普通白領(lǐng)，如果沒(méi)有公積金貸款，恐怕也很艱難。記得2007年銀行商業(yè)貸款利率不斷上調(diào)，讓不少房奴著實(shí)緊張了一陣子。筆者決定購(gòu)房的時(shí)候，銀行5年期以上房貸利率剛從6.39％上調(diào)到6.84％，2007年春節(jié)房產(chǎn)過(guò)戶，3月份5年期以上房貸利率又上調(diào)到7.11％。這還沒(méi)完，央行緊接著又將5年期以上房貸利率上調(diào)到7.2％，較高到了7.83％。房貸利率經(jīng)過(guò)這幾次上調(diào)，讓不少房奴每個(gè)月的還款額一下子增加幾百元甚至上千元，生活品質(zhì)頓時(shí)下降許多。

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