僅靠這種測試就能厘清風險？美國次貸危機發(fā)生之前，從次級貸款占個人按揭貸款的比重及金融機構個體的資質等方面，是看不到危機爆發(fā)的，但金融危機較后還是爆發(fā)了。也就是說，金融市場的信貸風險不僅表現(xiàn)在不同金融機構個體，更大程度上表現(xiàn)在金融系統(tǒng)里，是由于金融體系根本缺陷、金融機構內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險測量不僅在于其個體的觀察和測試，更應該關注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風險有多高。

從較近的數(shù)據(jù)來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少。只不過房地產(chǎn)炒作由2009年的主要在一線城市，變?yōu)楝F(xiàn)在向二三線城市，甚至向縣城轉移了。

2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的結果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億，占各項新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個人購購住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續(xù)，進入房地產(chǎn)的貸款大幅增長了。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門測試所看到風險有二：一是2009年以來房價飆升雖讓國內(nèi)房市轉化為以投機炒作為主導的市場，但房價跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤減少、貸款損失大小及相關行業(yè)可能導致貸款損失等。但在筆者看來，這實際上是靜態(tài)的數(shù)據(jù)。因為在投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場，投資者并不關注房價上漲與下跌，而更多的是關注房價的市場預期。如果市場預期處于下跌區(qū)間，要想認為房價跌到30%就停止是不可能的，就如股市價格下跌的情況一樣。因此，以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場價格并非是一個靜態(tài)的價格。

二是監(jiān)管部門通過住房貸款占整個貸款的比重來觀察房地產(chǎn)信貸的風險。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相當?shù)偷乃缴希ㄖ袊急葹?2%，而歐美國家為80%以上）。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當不同的市場。比如市場發(fā)展期限（中國僅10年，而歐美國家近百年）、住房結構（一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%）等。正因為市場性質完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風險高低是不合適的。

筆者還要指出，房地產(chǎn)市場不僅市場預期是動態(tài)，市場環(huán)境及價格水平也是動態(tài)的，如房貸利率變化。整個市場動態(tài)性是無法用一個靜態(tài)指標來準確衡量當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險高低的。

更為重要的是房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風險如何來評估。就中國房地產(chǎn)金融市場而言，由于是剛從計劃經(jīng)濟中轉型而來，存在的缺陷與問題很大。如今仍無有效的市場信用評級；無有效的定價機制，房地產(chǎn)同類個人按揭貸款無差異性；市場準入寬松，使許多無支付能力的貸款者進入市場；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實不執(zhí)行等。加上政府GDP取向背景下過度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購購房產(chǎn)就能夠賺錢，住房購購完全成了投資賺錢的工具；房地產(chǎn)成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

如果不把房地產(chǎn)信貸市場的這些系統(tǒng)性風險考慮在內(nèi)，那么要評估風險大小是不可能的。個人以為，中國房地產(chǎn)信貸市場的系統(tǒng)性風險比美國次貸危機的風險有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。

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