從今年春節(jié)以來(lái)的樓市回暖,讓市場(chǎng)的預(yù)期不斷變化,"量漲"之后,發(fā)展商的"價(jià)升"欲望開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。"五一"黃金周的市場(chǎng)火爆更是讓發(fā)展商對(duì)樓價(jià)上升的期待膨脹。火爆的銷(xiāo)售背后,營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)往往帶來(lái)老板"是否定價(jià)過(guò)低"的疑問(wèn)。

珠江新城的樓盤(pán)銷(xiāo)售一直是廣州樓市的風(fēng)向標(biāo)。今年"五一"廣州樓市,豪宅井噴推貨的特點(diǎn)也在該區(qū)域濃縮。記者從業(yè)內(nèi)獲悉,"五一"黃金周的火暴銷(xiāo)售,讓不少樓盤(pán)的老板開(kāi)始有底氣"懷疑"項(xiàng)目的定價(jià)是否正確合理。"后悔定價(jià)偏低,挖空心思謀漲價(jià)"成為一些樓盤(pán)后期秘而不宣的指導(dǎo)思想。不少提價(jià)手段頻頻涌現(xiàn):認(rèn)購(gòu)期間不宣布價(jià)格,"看菜吃飯"視購(gòu)家的多少和接受程度,再確定價(jià)格,是典型的"水漲船高"戰(zhàn)術(shù)；細(xì)分產(chǎn)品,將樓層、朝向等區(qū)別明碼標(biāo)價(jià),甚至伺機(jī)升價(jià)；有些樓盤(pán)則大玩文字游戲,"××元/平方米起"之后便是無(wú)限空間。值得一提的是,豪宅通過(guò)"提高"號(hào)稱(chēng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)提價(jià)更顯得"明目張膽":以往2500元/平方米以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)就已算是豪華裝修,如今新上市的豪宅裝修動(dòng)不動(dòng)就超過(guò)四五千元,6500元/平方米也不稀奇。甚至,近日記者聽(tīng)聞,珠江新城某豪宅盤(pán)的老板在熱銷(xiāo)之后,對(duì)目前樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)6000多元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)甚為不滿(mǎn),認(rèn)為"我們裝修標(biāo)準(zhǔn)完全對(duì)外說(shuō)是1萬(wàn)元/平方米嘛!"

節(jié)后促銷(xiāo)力度大減

"五一"節(jié)后廣州樓市各在售盤(pán)的促銷(xiāo)力度大減,相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)遠(yuǎn)沒(méi)有4月頻密,部分樓盤(pán)針對(duì)"五一"的折扣也隨之減少或取消。與4月各開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo),積極搶閘開(kāi)售沖刺"五一"的情形對(duì)比強(qiáng)烈。由于保利、富力、合生等開(kāi)發(fā)商4月推貨成交理想,上半年銷(xiāo)售任務(wù)早已完成,相應(yīng)推盤(pán)力度也就有所下降。多位專(zhuān)家對(duì)"五一"節(jié)后樓市走勢(shì)都預(yù)測(cè)成交量將回落,量降價(jià)穩(wěn)或成后市主要特征。

4月起各開(kāi)發(fā)商便紛紛推出"五一"置業(yè)優(yōu)惠,吸引購(gòu)房者出手,如東部板塊某樓盤(pán)按揭付款可打9.8折,活動(dòng)期優(yōu)惠打9.8折,即時(shí)交款優(yōu)惠再打9.9折,團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠還可打9.8折,較后再加上舊業(yè)主介紹再打9.5折,算下來(lái)樓價(jià)是原價(jià)的8.8折；而"五一"后部分優(yōu)惠已取消。在"五一"成交熱點(diǎn)區(qū)域天河區(qū),保利心語(yǔ)、領(lǐng)峰W公寓等在4月即已開(kāi)售,在"五一"后所推新貨已剩余不多,新開(kāi)售時(shí)的折扣也隨之取消。幾個(gè)傳統(tǒng)成交大盤(pán)碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂(lè)花園、嶺南新世界等針對(duì)"五一"所推新貨也基本處于清貨階段,銷(xiāo)售維持正常態(tài)勢(shì)。

"五一"前夕萬(wàn)科、富力、恒大、碧桂園、合生等大開(kāi)發(fā)商共同表示不漲價(jià)。其旗下各大在售樓盤(pán)大都給出93-99折不等的置業(yè)優(yōu)惠。但記者在"五一"踩盤(pán)時(shí),相當(dāng)多的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示相關(guān)銷(xiāo)售折扣將在"五一"后取消。據(jù)記者從某開(kāi)發(fā)商處了解到,目前其銷(xiāo)售理想,所推貨量基本售清,已超額完成預(yù)定目標(biāo)。接下來(lái)的工作將針對(duì)下半年銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行,5月也隨之進(jìn)入休整期,不會(huì)有大的促銷(xiāo)活動(dòng)。

新盤(pán)定價(jià)往高走 市場(chǎng)反應(yīng)大不同

相對(duì)于在售樓盤(pán)漲價(jià)的邊走邊看,新盤(pán)的定價(jià)無(wú)疑更考驗(yàn)發(fā)展商的功力。賣(mài)得好不好,開(kāi)門(mén)紅不紅,以后價(jià)格怎么走,似乎都與開(kāi)盤(pán)定價(jià)合適與否有莫大的關(guān)系。因此,一直以來(lái)發(fā)展商對(duì)新盤(pán)的定價(jià)都是謹(jǐn)慎而低調(diào)的,盡量用"低開(kāi)高走"的策略來(lái)保證開(kāi)盤(pán)的人氣和銷(xiāo)售。然而,今年以來(lái)樓市的迅速回暖,讓有些發(fā)展商盲目樂(lè)觀起來(lái)。樓盤(pán)還沒(méi)開(kāi)售,價(jià)格就玩起了"三級(jí)跳",在挑戰(zhàn)購(gòu)家承受力極限的同時(shí),也將自己置于危險(xiǎn)的境地。

4月28日晚,光大·水岸榕城北區(qū)較后一期"三疊景 "搶閘發(fā)售,開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚短短三公里即售出超過(guò)95%單位。記者了解到,光大花園目前在售的均價(jià)為1.35萬(wàn)元/平方米,比起三月份的1.28萬(wàn)元/平方米上漲了700元/平方米。由于該盤(pán)每次調(diào)價(jià)都是新貨推出時(shí)小幅微調(diào),購(gòu)家的接受程度還算認(rèn)同。

但是有些樓盤(pán)由于盲目跟風(fēng),就沒(méi)這么幸運(yùn)了。記者了解到,海珠區(qū)某盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前幾易價(jià)格,就嚇跑了不少意向購(gòu)家。"五一"黃金周,記者在不少新盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)也發(fā)現(xiàn),看的人多,落定金的人少的狀況并不罕見(jiàn)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的新盤(pán)新貨只做登記不開(kāi)售以及部分樓盤(pán)漲價(jià)的現(xiàn)象,購(gòu)家陳先生表示:"還是看看再說(shuō)吧"。陳先生屬于改善型購(gòu)家,面對(duì)發(fā)展商節(jié)節(jié)攀升的樓價(jià),陳先生表示"購(gòu)不起,就先觀望"。

從4月的數(shù)據(jù)看來(lái),廣州樓市成交和3月相比確實(shí)出現(xiàn)了小幅的價(jià)升量跌現(xiàn)象。有市場(chǎng)人士也認(rèn)為,盡管這個(gè)五一的確看樓的人非常多,但看的人多未必等于購(gòu)的人多。購(gòu)家心中都有一桿秤,若開(kāi)發(fā)商在節(jié)后大幅度提價(jià)的話(huà),有可能會(huì)嚇跑一些客戶(hù)。

郊區(qū)盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然明顯

盡管4、5月城區(qū)新盤(pán)供應(yīng)量和成交雙雙出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),但以東部板塊和華南板塊為代表的郊區(qū)盤(pán)成交量仍然保持亮麗。根據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)的陽(yáng)光家緣4月30日至5月10日廣州樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),保利香雪山、碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂(lè)花園、萬(wàn)科城新里程、星河灣6號(hào)、盈麗美居等郊區(qū)盤(pán)占據(jù)近日廣州樓市成交前列。與城區(qū)盤(pán)相比,郊區(qū)在價(jià)格上依然擁有明顯優(yōu)勢(shì),消化了不少自住客購(gòu)房需求。

"五一"期間東部板塊并沒(méi)有全新的樓盤(pán)推出,依然是以在售樓盤(pán)推新貨為主。鳳凰城、合生湖山國(guó)際、恒大山水城、金地·荔湖城、錦繡新天地、新塘新世界等樓盤(pán)都持續(xù)有新貨推出,而且,大部分樓盤(pán)的單價(jià)都圍繞在"5字頭"上下,令該板塊成為低價(jià)盤(pán)的主力區(qū)域之一。

目前番禺以及南沙售價(jià)在四字頭、五字頭的樓盤(pán)極多。莊士·映蝶藍(lán)灣洋房單價(jià)只有4000多元/平方米,祈福水城、錦繡半島等盤(pán)單價(jià)為5000元/平方米左右。在40-100萬(wàn)元的區(qū)間,購(gòu)家選擇極為廣泛。而南沙在售的洋房單價(jià)都只在4500-5500元/平方米區(qū)間。

屬于華南板塊成交熱點(diǎn)的廣州雅居樂(lè)花園,"五一"熱推的"一尺山居"三期三天共出貨150多套,輕松拿下近1.5億元銷(xiāo)量。目前總價(jià)不高、而且居住板塊方便、社區(qū)成熟的產(chǎn)品其實(shí)不多,"一尺山居"小戶(hù)型總價(jià)僅60-80萬(wàn)元之間,受到追捧在情理之中。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,花都、從化這一北部板塊部分樓盤(pán)價(jià)格還出現(xiàn)大幅下調(diào)。如美林湖國(guó)際社區(qū)推出"金色溪谷"組團(tuán),聯(lián)排別墅價(jià)格為毛坯3800元/平方米起,比花都不少洋房的價(jià)格還要低。

購(gòu)家對(duì)后市看法分歧嚴(yán)重

盡管"五一"前后廣州樓市掀起了又一輪銷(xiāo)售熱潮,但多家機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示,購(gòu)房者面對(duì)當(dāng)前樓市回暖的心態(tài)分歧卻愈發(fā)嚴(yán)重。在改善型換房需求和部分投資客紛紛看好后市的同時(shí),仍有相當(dāng)一部分潛在購(gòu)家處于觀望狀態(tài)。

經(jīng)緯行研究在"五一"期間的街頭訪問(wèn)調(diào)查顯示,受訪者中近期有購(gòu)房需求的占約4成,比2008年"十一"期間增加了10個(gè)百分點(diǎn),表明現(xiàn)階段的潛在客戶(hù)的購(gòu)房意向更為明確,消費(fèi)態(tài)度較去年"十一"期間更為積極樂(lè)觀。其中,認(rèn)為樓價(jià)會(huì)上漲的受訪者占19.47%,比去年"十一"期間增加5個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為樓價(jià)會(huì)下跌受訪者占47.7%,比2008年"十一"期間下降5個(gè)百分點(diǎn)。

該調(diào)查還顯示,當(dāng)前投資者對(duì)于樓市前景較為樂(lè)觀:投資型購(gòu)家認(rèn)為樓價(jià)偏高的比重比自住型購(gòu)家低15個(gè)百分點(diǎn)；投資型購(gòu)家認(rèn)為樓價(jià)適中的比重比自住型購(gòu)家高12個(gè)百分點(diǎn)。

但另一方面,仍有很大一部分購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)狀況并不認(rèn)可。IRI網(wǎng)絡(luò)口碑研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱(chēng):一季度房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)絡(luò)口碑狀況呈現(xiàn)"整體評(píng)價(jià)低、關(guān)注程度高、對(duì)立情緒高"的特征。購(gòu)房者一方面對(duì)樓市振興信心不足,另一方面則是對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的不滿(mǎn)情緒,特別是網(wǎng)民購(gòu)房意愿已達(dá)近年較低水平。

"五一"前《南方日?qǐng)?bào)》聯(lián)合新浪樂(lè)居頻道進(jìn)行的"五一置業(yè)趨向"調(diào)查也表明,市民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與當(dāng)前市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平有著明顯的分歧。有50.2%的人稱(chēng)其可承受的房?jī)r(jià)為"4000元以下",只有10%多一點(diǎn)的選擇了8000元以上。能夠承受兩萬(wàn)元以上的更是微乎其微。

二手市場(chǎng)漲價(jià)已現(xiàn)疲態(tài)

相比發(fā)展商擁有完全定價(jià)權(quán)的一手房市場(chǎng),二手房?jī)r(jià)格和成交量的波動(dòng)更為真實(shí)。記者了解到,進(jìn)入4月份以來(lái)二手房業(yè)主愈演愈烈的升價(jià)、反價(jià)情況已經(jīng)令購(gòu)家不堪重負(fù),導(dǎo)致近期成交量開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

滿(mǎn)堂紅、中原等中介公司表示,二手樓市成交量在4月份后出現(xiàn)下滑趨勢(shì),一個(gè)重要原因就是二手房業(yè)主"反價(jià)"、惜售心態(tài)導(dǎo)致成交難度增加。中原地產(chǎn)方面表示,"五一"期間二手房購(gòu)家看樓量與平日周六日相若,個(gè)別分行出現(xiàn)客流減少的情況。二手業(yè)主反價(jià)情況進(jìn)入5月后繼續(xù)延續(xù),極個(gè)別業(yè)主甚至多次反價(jià)后再封盤(pán)惜售。

原本打算在天河區(qū)購(gòu)套二手房的小劉告訴記者,他近期看過(guò)的多個(gè)二手房單位都因?yàn)闃I(yè)主提價(jià)5-10萬(wàn)元而告吹。他表示,目前二手房業(yè)主賣(mài)方市場(chǎng)心態(tài)盡顯,幾個(gè)賣(mài)主都要求由購(gòu)家承擔(dān)交易過(guò)程中的一切稅費(fèi),綜合費(fèi)用計(jì)算下來(lái)比一手房便宜不了多少。

中原白云區(qū)主管稱(chēng)區(qū)域內(nèi)業(yè)主反價(jià)情況普遍,甚至個(gè)別業(yè)主以反價(jià)試探市場(chǎng)反映,待購(gòu)家多次追價(jià)后認(rèn)為市場(chǎng)還有后接力,因而封盤(pán)惜售。某中介公司天河區(qū)負(fù)責(zé)人表示,目前成交的物業(yè)的成交價(jià)基本上大于放盤(pán)價(jià),大概10宗才有1宗的成交價(jià)低于放盤(pán)價(jià)。

滿(mǎn)堂紅成交數(shù)據(jù)顯示,4月份二手樓市呈現(xiàn)"量減價(jià)升"的狀態(tài),交易宗數(shù)環(huán)比3月份減少了一成左右。滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理肖文曉表示,目前二手房購(gòu)賣(mài)雙方的價(jià)格分歧有增大的趨勢(shì),購(gòu)賣(mài)雙方將就此開(kāi)始新一輪的博弈。他認(rèn)為未來(lái)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化以及一手樓市的表現(xiàn)對(duì)置業(yè)者心理預(yù)期的影響至關(guān)重要。

(作者：王昊 李廣軍 關(guān)麗)