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金地“船長”凌克:今年適當控制倉位

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 619 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
凌克把如今的金地理解為金融加地產。這個一度被稱為“學生兵掌舵者”的地產老將,在2009年被稱“激進派”。

2009年初,當市場一片蕭條時,凌克帶領金地率先在全國逆向擴張。正是因此,在2009年里,金地實現了其上市以來的較好業(yè)績。

對于2010年,凌克的選擇仍然是積極進取,但會控制好倉位,“金地也有高價拿地的時候,做撥備時非常痛心,因此深知投資的重要?!绷杩颂寡浴?

進取型金地

經濟觀察報:2009年,金地在擴張和拿地上采取了非常積極的態(tài)度,也因此被認為是地產界新激進派的代表人物,你怎么看這個封號?

凌克:我們不是什么新激進派。關于房價、地價的增長,我也覺得增長得太快。我們的房地產應該和宏觀經濟同步并行。我經常打這么個比方,宏觀經濟和房地產業(yè)就像主人在遛狗。我們都知道這個狗如果往前跑太快或者落后太多都要出問題,較后成為喪家之犬。應該保持一個合適的距離,這才是一個主人帶著狗在散步的和諧場景。

我覺得金地公司從來不激進,我們是進取。從歷史來看,用這個詞也比較合適。我們是解禁后房地產行業(yè)批上市公司,也是批走出深圳到全國去開發(fā)的公司,我們也是率先涉足房地產金融的企業(yè)。如果說房地產開發(fā)技術,那我們拿的就多了。我們應該是積極進取,但絕不是激進。

經濟觀察報:金地為何會給人激進的感覺?

凌克:我們敢于逆向投資,投資絕不能簡單地順著大勢走。所以大家都沒有投資時,我們更加主動地去尋找機會,并能果斷地抓住時機積極投資,而大家拿高價地時,我們就避免去投地王。

經濟觀察報:2009年金地決定投資的依據是什么?

凌克:從2008年6月開始,金地就一直在按周跟蹤市場,10月,公司監(jiān)測到廣州的去庫存化速度回升;11月,監(jiān)測到深圳市場有反彈的跡象。我們的判斷是,珠三角是全國房地產的風向標,半年之后北京市場會變,8-10個月類似沈陽、西安這樣的二、三線城市也會變。進入2009年,當時市場還是很低迷,但我們感覺到市場轉機來了。

經濟觀察報:金地去年也拿了一些地王,如何看待這個問題?

凌克:不能這么講,關于地王不地王的,我覺得每一次去拍賣嘛,總有一個是較高的,較高那個自然就成了地王了。我們還是比較理性智慧地投資。投資要把握好兩點:一點是要把握時機;一點是把握好投資的規(guī)模。

別看土地單價高,但我們認為貴得有道理,金地是有意識地在尋找高端土地,提高高端產品的比重,維持較好的毛利率,而且金地目前的地價還不到房價的30%,風險不大。2009年我們的土地成本也達到3300元/平方米,但是銷售均價達到11000元/平方米,毛利率還是比較高的。國家現在在大力發(fā)展保障性住房,把商品房交給市場來做是對的,但當總的供應量增大時,商品房就要拉開和保障房的定價距離,這也是金地的產品布局。

今年將是滯漲

經濟觀察報:在2009年的亞洲博鰲論壇上,你說是美國經濟危機幫助國內地產商度過了一劫,如今一年又過去了,現在還這么認為嗎?

凌克:還是這個原因,中國房價漲那么高,還是流動性太充裕了。有4萬億投資,還有9.7萬億元的貸款。當然,這只是其中的一個原因,也是較重要的一個原因。

房地產市場應該給它一個合理的增長。我們不希望看到在短時間內增長得太快,都希望政府能控制好,但非常難,還是希望政府和開發(fā)商能把各自的工作做好。

經濟觀察報:在已公布年報的眾多上市公司中,許多公司都異口同聲地表示要加大二、三線布局。在這點上,金地有何想法?

凌克:前段時間我們做了一些研究,今后中國會形成十多個大型城市,大量會是現在的二線城市,比如說華東這一片,像南京這些城市發(fā)展速度會更加快。這主要是中國城市化進程引起的。另一方面,隨著中國經濟轉型,原來是出口外向型經濟,現在要求更多的是消費,靠內需型經濟帶動,這也給許多中國二線城市的發(fā)展帶來機遇。

我們非常重視二線城市,比如去年金地在天津就做了投資。天津是個典型的環(huán)渤海區(qū)域城市,也是今后經濟增長非??斓囊粋€城市。也可以看到我們在武漢、紹興的投資,以前是沿海的經濟,今后會有中部的崛起。再比如說沈陽,也是典型的二線城市。沈陽是個非常有前景的城市,因為它的工業(yè)基礎非常牢固。

經濟觀察報:許多大公司較近幾年一直在海南跑馬圈地,金地為什么在海南沒有投資?

凌克:我們一直在關注,因為我們對旅游地產還在做進一步的規(guī)劃,看中國的旅游地產的發(fā)展趨勢。我們還是非常期望把地產、度假、休閑結合得更好,確確實實提供更好的產品。

我覺得旅游地產今后發(fā)展會很多,在一個國家基本上會形成三片旅游片區(qū),一片是較南部,像美國的佛羅里達州;另一片是中部,一般這個地方會產葡萄,比如國內的青島、威海和煙臺;另外就是北部,以滑雪、運動休閑為主。我們都在看。

經濟觀察報:怎么看今年的房地產市場?

凌克:銷量會跌,價格會漲。今年年初大家很擔憂,今年的銷量會有一些調節(jié),但是對于房價大幅下降,我覺得可能性不大。主要有兩方面的原因,一個是供求關系,房價比較高的城市,供應量還是比較少。另外一方面是看需求,這個需求是比較堅挺的。雖然前幾個月銷量有下降,但一個星期還是可以賣十套八套,這就是正常的、比較好的銷售速度。而從成交結構來看,是以剛性需求為主,這種需求是較中堅的力量,也是城市化進程的結果。在觀望情緒緩和后,還會有一些改善型需求和投資需求進來。所以從需求來看,房地產市場問題不大。

中國處在城市化和工業(yè)化的進程當中,所以需求量是比較大的。當這些進程都完成了,情況就會變化。當然在大形勢好的時候,也不排除有短期的波動,這些波動我們在過去的歷史中也遇到過。地產公司較重要的也是要懂得如何克服這些短期的波動。

經濟觀察報:金地如何克服由今年宏觀調控帶來的短期波動?

凌克:先要堅持一些基本的思想。任何一家公司都要有比較客觀、比較穩(wěn)健的財務報表。有些公司某一兩年財務數據特別冒進,但不出多長時間卻倒閉了,像美國的一些石油、電信的公司。另一方面要對市場有比較好的判斷,這個是至關重要的。該購進就購進,該賣出就要賣出,你判斷錯了,公司就會陷入困境。不過再深奧的市場變化,都是通過較簡單的方法來判斷。比如說我們判斷2008年能不能投資時,我們就對地產公司和各個區(qū)域的銷售、投資和開工量等等幾個指標進行長期的觀察,同時結合分析判斷的工具,在這個思想的指導下,你就有具體的方向了。

適當保留倉位

經濟觀察報:2010年金地的投資策略是什么?

凌克:房地產企業(yè)投資動輒幾億到數十億元,幾個項目沒有投對,企業(yè)就有可能倒閉。金地也有高價拿地的時候,做撥備時非常痛心,因此深知投資的重要。金地集團今年的投資規(guī)模大約在100億至150億元,其中50億元通過戰(zhàn)略合作方式完成。

配合中國房地產發(fā)展的大趨勢,我們還是會積極投資。今年我們在投資總額上有一定的倉位保留,在城市和項目選擇上我們有自己的技巧,不沖地王,但好地都要參加,有好的新城市也要去拿地,至于保留幾成的倉位,就要看公司融資的具體情況了。

經濟觀察報:你曾說過,現在的金地就是地產加金融,在這兩者的結合方面,今年有何打算?

凌克:金地在房地產金融創(chuàng)新方面做了兩個嘗試,一是與國外投資大行UBS共同發(fā)起的房地產投資基金,二是與國內巨頭平安信托合作搭建信托融資項目平臺,金地在金融領域的探索為公司發(fā)展提供了新的動力。2010年,金地將在加深既有的與金融機構的合作關系外,還將在金融創(chuàng)新領域不斷探索出更多具有可操作性的合作模式,若干年后,金地或許能夠創(chuàng)造出新的房地產公司經營模式。金地將和投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金的管理工作,今后主要投資于住宅房地產產業(yè),同時也會密切關注商業(yè)地產、并購。

經濟觀察報:如何總結金地過去黃金10年的發(fā)展,對于未來10年,金地又有何計劃?

凌克:金地過去的10年發(fā)展了100倍左右,發(fā)展很快。如何培養(yǎng)公司的核心競爭力,如何做好產業(yè)布局是未來10年較重要的事情。住宅發(fā)展了10年了,去年一年全國新增住宅是850萬套,如果包括保障性住房,在接下的10年,每年也還需要1000萬套,這個市場是非常大的,我們要盡量把住宅的市場做好。另外一方面,可以看到地產發(fā)展方向,先是發(fā)展住房,然后是商業(yè)地產,再是房地產服務,都是這樣一個過程?,F在我們到了發(fā)展商業(yè)房產的階段,應該說機會還很多。現在,住宅開發(fā)商已經很多了,但商業(yè)的開發(fā)商還很少,因此金地集團會在這方面加大投入。

經濟觀察報:對于自己的定位,在過去的十年中扮演了一個什么樣的角色?

凌克:有一些教父和船長的色彩,有的時候也當戰(zhàn)士。直到現在該我沖鋒陷陣的時候我還是會沖去線的。教父主要是定下公司的經營理念,公司的風格、公司的夢想;船長呢,就是給公司掌舵;戰(zhàn)士呢,就是該上前線就得到線去頂槍,所以這三種角色都有。

經濟觀察報:如果只能選一個詞呢?

凌克:那還是前面提到的船長。另外,也可以當一個指揮者去指揮戰(zhàn)役。我們既要當思想家,也要當指揮員。

(作者:廖杰華 張婷杰)

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