-下半年的業(yè)績預(yù)期取決于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

樓市調(diào)控對上市房企影響何為？

7月27日，作為“萬保招金”四大地產(chǎn)巨頭之一的招商地產(chǎn)，率先公布的半年報(bào)顯示，公司營收增長142.8%，凈利潤增長115.7%，每股收益和每股凈資產(chǎn)分別高達(dá)0.612元和10元。截至目前，已有包括嘉凱城、萊茵置業(yè)、招商地產(chǎn)3家上市房企正式公布了半年報(bào)，營業(yè)收入和凈利潤均同比大增，對于未來市場仍長期看好。

證券業(yè)人士分析認(rèn)為，房企業(yè)績飄紅主要是對去年銷售數(shù)據(jù)的反映，而對當(dāng)前樓市調(diào)控效果的反映還不太明顯，從中報(bào)中顯示的資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)指標(biāo)看，總體還是健康的。但對下半年的業(yè)績預(yù)期，一方面取決于政府調(diào)控樓市的力度，另一方面在于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

房企業(yè)績飄紅較高超三倍

招商地產(chǎn)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)報(bào)告期實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入69.81億元，同比增長142.76%，報(bào)告期內(nèi)公司營業(yè)收入較上年同期顯著增長，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增長；營業(yè)利潤18.29億元，同比增201.18%，增長的原因除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增長外，NDF的公允價(jià)值變動(dòng)損益也較上年同期有較大幅度的增長；公司半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤10.5億元，同比增長115.71%，低于營業(yè)利潤增長幅度，主要原因是報(bào)告期內(nèi)少數(shù)股東損益增長較大。

國信證券策略分析師黃學(xué)軍表示，去年全國樓市銷售火爆，招商地產(chǎn)業(yè)績倍增主要是對去年銷售數(shù)據(jù)的反應(yīng)，對于今年上半年樓市調(diào)控政策對房企業(yè)績的影響，目前還難以看出。

中報(bào)同時(shí)顯示，招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收61億元，毛利率為42.76，較上年同期減少5.19%。招商表示，結(jié)算面積增加導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入和成本同比大幅增加，但因房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)成本的增幅大于收入增幅，因此報(bào)告期內(nèi)毛利率同比有所減少?，F(xiàn)金方面，截至6月底，招商地產(chǎn)的貨幣資金余額為104億元，較年初增加了9%。短期借款16.30億元，較年初增加19%。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為14.58億元，較年初增加12%?！皬默F(xiàn)金流以及負(fù)債等財(cái)務(wù)指標(biāo)看，總體來說仍比較健康。”黃學(xué)軍分析認(rèn)為。

而在具體業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，公告披露，今年上半年招商地產(chǎn)在11個(gè)城市推出了21個(gè)樓盤，銷售面積28.75萬平方米，簽約銷售金額42.30億元，上半年新開工項(xiàng)目為9個(gè)，建筑面積67萬平方米。同時(shí)，上半年招商共斥資26億元用于購地，分別于佛山、上海、福建、深圳等地購入了總計(jì)46萬平方米的土地，使得招商的總土儲面積超過了1000萬平方米。

此前公布中報(bào)的兩家上市房企萊茵置業(yè)和嘉凱城也取得不俗業(yè)績。萊茵置業(yè)1至6月實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入8.04億元，同比增長211.11%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4046萬元，同比增長80.87%。嘉凱城業(yè)績更是驚人，不僅同比營業(yè)收入增長超過3倍，更是成功實(shí)現(xiàn)了扭虧，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入35.39億元，同比增加301.43%；實(shí)現(xiàn)歸屬于普通股股東的凈利潤4.53億元，去年同期為-1164.12萬元。

趁勢擴(kuò)張看好下半年業(yè)績

對于當(dāng)前持續(xù)已達(dá)3月之久的樓市調(diào)控，3家上市房企的中報(bào)也有著更多的陳述和判斷。招商地產(chǎn)披露，半年來隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的細(xì)化和落實(shí)，市場預(yù)期正在發(fā)生變化，價(jià)格逐步回落及銷售數(shù)量的大幅下降，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，市場正朝著政府調(diào)控的方向發(fā)展。

萊茵置業(yè)中報(bào)顯示，國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺，對公司的商品房銷售造成了一定的影響，銷售額出現(xiàn)下降現(xiàn)象，但上半年合同成交、銷售回籠情況仍符合公司的年初制定計(jì)劃目標(biāo)。

記者也注意到，盡管樓市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲，但上市房企卻趁此加速擴(kuò)張，包括直接購置土地或以收購股權(quán)形式獲得土地項(xiàng)目。招商地產(chǎn)上半年支出26億元用于購地，僅7月份就在福建、佛山兩地購置了3幅地塊，支付地價(jià)達(dá)6.42億元；萊茵置業(yè)則深耕“長三角”地區(qū)的二線城市，積極增加土地儲備，上半年支付地價(jià)款達(dá)5.76億元；而嘉凱城則更是在上半年，充分利用房地產(chǎn)市場低迷、土地獲取成本較低的有利時(shí)機(jī)，積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展，5月底和6月下旬，通過股權(quán)收購方式分別獲得了上海徐匯區(qū)地塊和海南華航項(xiàng)目地塊。目前，還有幾個(gè)項(xiàng)目正處于商務(wù)談判階段。

對于下半年的經(jīng)營狀況，上市房企也表示將根據(jù)形勢和環(huán)境變化積極應(yīng)對，看好房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展空間。其中萊茵置業(yè)和嘉凱城一致認(rèn)為，國家調(diào)控政策在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場造成了影響，但經(jīng)濟(jì)增長、人口老齡化加劇和城市化進(jìn)程城鎮(zhèn)化發(fā)展等支撐我國住房需求長期增長的主要因素沒有改變。我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應(yīng)求的格局就不會(huì)改變，供需不平衡矛盾將繼續(xù)存在，因此房地產(chǎn)行業(yè)長期向好趨勢未變。

同時(shí)從長期看，此次調(diào)控政策將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)市場未來健康有序發(fā)展。預(yù)計(jì)下半年一二線城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回落，成交量將逐步趨穩(wěn)。招商地產(chǎn)則表示，下半年將繼續(xù)堅(jiān)持采取均勻、謹(jǐn)慎地拿地策略，理性擴(kuò)充土地儲備，同時(shí)提升營銷能力，短期內(nèi)也將采取措施促進(jìn)銷售。

黃學(xué)軍分析認(rèn)為，隨著國家樓市調(diào)控政策的深入，開發(fā)商在下半年的住宅供給將逐漸增加，而上市房企對未來業(yè)績的預(yù)期，一方面取決于政府調(diào)控樓市的力度，另一方面在于房企能否適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而取得多贏效果。

(作者：石俊)