“公司目前有若干大型項目接近洽談尾聲，這些項目啟動需要大量資金，才有了這次融資舉動?！?0月20日，建業(yè)地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)胡冰接受記者電話采訪，解釋了本次發(fā)債的動機(jī)。

胡冰表示，公司未來有意增加更多土地儲備，并逐步增持商業(yè)物業(yè)。

備戰(zhàn)項目擴(kuò)充

建業(yè)地產(chǎn)票據(jù)發(fā)售的少有全球協(xié)調(diào)人德意志銀行內(nèi)部人士向記者介紹說：“建業(yè)此次票據(jù)發(fā)行，是今年同類評級房地產(chǎn)企業(yè)中，票息較低，認(rèn)購倍數(shù)較高的一筆。”發(fā)行前，建業(yè)地產(chǎn)獲標(biāo)準(zhǔn)普爾BB-/B+評級、穆迪（Moody）Ba3/B1的評級。公司原定發(fā)行規(guī)模為2億～3億美元，原定利率區(qū)間為12.25%～12.75%。

建業(yè)地產(chǎn)全球路演10月8日自香港開始，原計劃經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓四地。由于迅速獲得6倍認(rèn)購，路演團(tuán)隊取消了波士頓行程。較終以3億美元高限確定發(fā)行規(guī)模，以12.25%低位完成定價。

建業(yè)地產(chǎn)估計，票據(jù)所得款項凈額為2.905億美元。計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項目，3500萬美元則用于償還現(xiàn)有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。

建業(yè)地產(chǎn)表示，用于新物業(yè)項目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司，并成為其資本金(專題 論壇)。其中大部分將用于鄭州等市場的土地購置，增加土地庫存。另一方面，由于資本金增加，預(yù)計可并由此撬動國內(nèi)更多商業(yè)貸款。

3500萬美元是否是“發(fā)新償舊”？胡冰對此做出否認(rèn)。他解釋道，建業(yè)此前有部分境外銀行貸款，以公司股權(quán)作為抵押。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)需要以償還上述貸款、釋放這部分被抵押股權(quán)為前提，這是公司做出該項安排的原因。

續(xù)調(diào)債務(wù)結(jié)構(gòu)

初步估算，年息12.25%的3億美元票據(jù)在未來5年內(nèi)將給建業(yè)地產(chǎn)帶來約2億元的利息開支。上述德銀人士表示：“以建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流來看，承擔(dān)這樣的財務(wù)成本不成問題。”不過短期內(nèi)，上述利息開支會給建業(yè)地產(chǎn)的利潤增長和凈資產(chǎn)負(fù)債率兩項財務(wù)指標(biāo)帶來變化。胡冰表示，建業(yè)地產(chǎn)制定了一個年利潤率增長20%的計劃，并且都有相應(yīng)的項目作為支撐。未來1~2年內(nèi)，2億元利息開支可能會使利潤的增長速度減緩。不過，隨著本次融資取得的核心土地儲備屆時進(jìn)入銷售期，利潤將隨之獲得大幅增長。

胡冰表示，預(yù)計年底到明年年初，隨著本次融得的資金用于購購?fù)恋?，短時間內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債比率會有大幅增長。不過隨著銷售回款回籠，又會快速下降。除了這個預(yù)期內(nèi)的波動外，負(fù)債比率保持在50%是公司長期控制負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)。

短期財務(wù)波動外，本次5年期債券發(fā)行對建業(yè)地產(chǎn)更為重要的影響在于對債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

“本次發(fā)債以及去年發(fā)行的可換股債券，是對公司財務(wù)結(jié)構(gòu)的延續(xù)性調(diào)整，將使公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理，有利于進(jìn)一步降低債務(wù)風(fēng)險?！焙f。

就建業(yè)地產(chǎn)而言，由于未來5年內(nèi)既定的擴(kuò)張戰(zhàn)略，更多的融資渠道仍在探索中。胡冰透露，針對持有類商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營性貸款，目前正是該公司的新課題。

票據(jù)融資窗口又啟

建業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先票據(jù)發(fā)行完成次日，恒盛地產(chǎn)（0845.HK）即宣布發(fā)行5年期本金額3億美元的13厘優(yōu)先票據(jù)。此外，8月下旬至今，加入發(fā)債行列的港股地產(chǎn)類公司還有寶龍地產(chǎn)（2億美元）、人和商業(yè)（3億美元）和合景泰富（2.5億美元）。

上述德銀人士表示，在9月份港股市值“沖上去”后，高息票據(jù)市場又一次開啟了窗口。

據(jù)悉，目前有多家地產(chǎn)公司正在尋求發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的機(jī)會。胡冰認(rèn)為主要原因是由于股市估值偏低，用股權(quán)融資可能損害老股東的利益。

因為需求量增加，投資銀行對于交易對象的選擇更為苛刻。上述德銀人士介紹說，目前投行感興趣的公司有如下特點：杠桿率不是很高，資產(chǎn)負(fù)債表、營運、未來發(fā)展三方面都非常穩(wěn)健。

“從目前宏觀調(diào)控政策的方向，投資者需要更穩(wěn)健的公司，能夠看清其未來3年的發(fā)展前景，高風(fēng)險的企業(yè)更適合股權(quán)融資?！鄙鲜龅裸y人士認(rèn)為。

(作者：楊凡)