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對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點(diǎn)思考

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 700 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2001年6月6日,國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過的新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱新《條例》)對拆遷補(bǔ)償與安置方面做了較大的調(diào)整,對房屋拆遷補(bǔ)償安置原則和標(biāo)準(zhǔn)有重大突破。新《條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格來確定,這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場價進(jìn)行評估,而實(shí)際工作中,我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場(或者無法實(shí)現(xiàn)),對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。下面就動遷評估工作談幾點(diǎn)認(rèn)識。

一、評估之前頭先應(yīng)明析評估對象的產(chǎn)權(quán)文件

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件是每個評估師在進(jìn)行估價時,頭先必須掌握的重要資料,是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán),或以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保和債權(quán)并存和房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證,它包括房地產(chǎn)證及土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同,建筑用地規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證,房地產(chǎn)預(yù)售許可證,建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。這些合法性文件直接關(guān)系到評估方法,雖然自20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)制度改革,特別是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》頒布實(shí)施以來,城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善,但過去大量的歷史問題致使相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯綜復(fù)雜,理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況,是估價師在估價日常工作中的難點(diǎn)之一,同時又是正確估價的基礎(chǔ)。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同,但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān),例如在城市房屋動遷評估中,我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì),有些房屋下面的土地是出讓,有些有產(chǎn)權(quán)證,有些沒產(chǎn)權(quán)證,有些房產(chǎn)證注明用途為住宅,而實(shí)際上有商業(yè)價值,有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓,而實(shí)際上下面卻是大型的商場,對于這種情況在選用評估方法時應(yīng)堅持“合理、合法、合情”的原則。

二、把握對等原則

在房屋拆遷工作中,動遷單位與被動遷往往是處在不對等的地位中,這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位,參與拆遷的主動性,補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位是不同的,在拆遷過程中,被拆遷人是被動的,被拆遷人的被動地位使其合法權(quán)益容易受侵害。為了消除被拆遷入的抵觸情緒,應(yīng)在政策上傾斜,保護(hù)被拆遷入的合法權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時,其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在類區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。當(dāng)然過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān),會打擊拆遷人的積極性,進(jìn)而影響城市改造和建設(shè)。

三、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷評估

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐,許多中小城市迅速地向農(nóng)村擴(kuò)張,帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地,沒有房產(chǎn)證和土地證,這種情況下,作為估價師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價呢y這與安置方式有關(guān),如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一),就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價,如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償,就應(yīng)當(dāng)以重置價對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估,再考慮原有土地使用權(quán)的價值,這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價格,而實(shí)際工作中,采用貨幣補(bǔ)償時,往往由政府定區(qū)位地價,然后再考慮房屋重置價。

四、關(guān)于工業(yè)廠房的拆遷評估

工業(yè)廠房作抵押評估時,往往采用重置成本法,其中基本重置價、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi),建設(shè)工程后三通費(fèi)用,稅金采用當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門發(fā)布的指標(biāo),這樣做通常不夠準(zhǔn)確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大,后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場地、綠化、上下水道等,這樣做會更準(zhǔn)確一點(diǎn)。

工業(yè)廠房評估工作中還會遇到一個廠區(qū)里,有些單位建筑物作了報建而且取得了房產(chǎn)證,有些未作報建,例如,門衛(wèi)、食堂、配電房、泵房等,那么評估方法是否應(yīng)該一樣呢?這時應(yīng)查規(guī)劃許可容積率,如果這些建筑面積加起來超過容積率,就應(yīng)該道路,場地一樣計算費(fèi)用,而且應(yīng)當(dāng)考慮投資管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi),對于城市建設(shè)配套費(fèi),利潤不作考慮。

房屋拆遷補(bǔ)償估價有政策性強(qiáng)、影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補(bǔ)償估價與其他估價目的下的估價有一定的區(qū)別,不同于真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價,如果不從實(shí)際出發(fā),生搬硬套新《條例》規(guī)定,逐戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價,不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量,估價效率低,還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象,因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會新《條例》精神,把握拆遷補(bǔ)償估價的特性,拆遷法律法規(guī)以及地方政策,嚴(yán)守職業(yè)道德,及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情、特點(diǎn),要有大局意識,全面平衡,使估價結(jié)果盡可能接近實(shí)際?!    ?作者:顧飚寧)


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