隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在武漢的蓬勃發(fā)展，存量房交易也呈現(xiàn)蓬勃向上的勢(shì)頭。在這日益活躍的勢(shì)頭里，也存在著很多的問(wèn)題，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格就是這眾多問(wèn)題中的一種。

為了搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，切實(shí)減輕房地產(chǎn)投資人的負(fù)擔(dān)，近幾年來(lái)，各級(jí)政府對(duì)住房購(gòu)賣中的交易過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)登記的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了多次下調(diào)，這一舉措大大減輕了房地產(chǎn)投資人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也深刻體現(xiàn)了國(guó)家讓利于民，扶持培育房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一番良苦用心。但是在上述稅費(fèi)大幅減讓的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)卻不降反升。

一、武漢市二手房評(píng)估存在的問(wèn)題：

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的互壓價(jià)格，中介與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的瞞價(jià)：中介公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)抓住這個(gè)漏洞，以方便于民為由“聯(lián)合”，實(shí)行辦證“一條龍”服務(wù)，利用老百姓想省錢辦理過(guò)戶瞞報(bào)合同價(jià)、評(píng)估價(jià)格來(lái)欺騙稅收人員，賺取利益，從而擾亂市場(chǎng)行情，出現(xiàn)同一地段或類似地段房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值大相徑庭的狀況。

2、復(fù)評(píng)機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)責(zé)任，評(píng)估報(bào)告按原來(lái)的評(píng)估價(jià)格評(píng)估，并未真正扶持管理市場(chǎng)，針對(duì)我市二手房交易情況而言，市場(chǎng)普遍存在著評(píng)估價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格，如下表格：

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房屋坐落 面積(平米) 評(píng)估價(jià)格元／平米 市場(chǎng)價(jià)格元／平米

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解放公園20-404室 62.5 1120 1800

游世路70號(hào)6-106 28.15 1100 1600

南航小區(qū)1-201 95.86 1600 1800

常青花園3-2-302 76.87 1400 1900

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遵照《城市房地產(chǎn)管理辦法》及《契稅管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)此情形案件工作人員可不予受理，并要求業(yè)主到評(píng)估公司重新評(píng)估。

3、不利于政府治理“軟環(huán)境”，造成客戶和工作人員之間的矛盾。房產(chǎn)評(píng)估目前作為二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前的一項(xiàng)必備的手續(xù)，目前在還沒(méi)有很健全的機(jī)制的情況下，如何確定價(jià)格、評(píng)估的依據(jù)以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的隸屬管理等問(wèn)題，致使現(xiàn)在二手房交易過(guò)程中暴露諸多漏洞，給投機(jī)分子留下了可乘之機(jī)。因此目前有法可依是我們交易評(píng)估存在的政策依據(jù)的關(guān)鍵性問(wèn)題。

4、客戶已將遠(yuǎn)年房屋銷售辦理過(guò)戶，若干年后拿著房屋合同和遠(yuǎn)年的評(píng)估報(bào)告辦理剩余房產(chǎn)，工作人員缺乏判斷依據(jù)，無(wú)法核實(shí)是現(xiàn)在銷售還是遠(yuǎn)年銷售，引起窗口矛盾。

5、老百姓對(duì)二手房交易法律意識(shí)淡薄

在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，很多當(dāng)事人就對(duì)房產(chǎn)評(píng)估的合理合法性提出質(zhì)疑，主要有：房屋購(gòu)賣價(jià)格是由購(gòu)賣雙方自愿協(xié)商確定，為何非要評(píng)估，完全多此一舉，不就是為了多收一點(diǎn)費(fèi)嗎?較典型的就是繼承和離婚這兩種類型的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，契稅不予征收，很多當(dāng)事人都想不通為什么還要評(píng)估?兒子繼承老子的房產(chǎn)、法院判決了的房產(chǎn)的歸屬，只是來(lái)改個(gè)名字，為何評(píng)估?對(duì)此，工作人員也無(wú)很適當(dāng)解釋，只能用“這是國(guó)家的規(guī)定，為了減少國(guó)家財(cái)政稅收流失，來(lái)過(guò)戶的人都要評(píng)估”這句話給搪塞過(guò)去。面對(duì)如此牽強(qiáng)的解釋，常有爭(zhēng)執(zhí)情況發(fā)生。隨著許可法在老百姓中逐漸得到認(rèn)識(shí)和了解，也會(huì)引起老百姓對(duì)法律意識(shí)的增強(qiáng)。

6、存量房評(píng)估成為新的腐敗源

因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格偏低，工作人員不予收件，不少企業(yè)、個(gè)人或中介公司為了以后能夠“交件順利”，往往采取非正規(guī)途徑，這樣不僅影響我局的窗口形象，也給我們的工作帶來(lái)了很大的弊端。

7、利用工作人員交接班的時(shí)間差，中介機(jī)構(gòu)或客戶亂傳話，虛假報(bào)價(jià)，并推卸責(zé)任于工作人員，引起工作人員之間及客戶之間的矛盾。

二、武漢市二手房評(píng)估的建議

一是加大對(duì)房產(chǎn)交易的宣傳，特別是契稅管理?xiàng)l例及各種稅費(fèi)征收等方面的宣傳，各種類型轉(zhuǎn)移登記要交哪些稅與費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)如何?依據(jù)是什么?等等，讓老百姓權(quán)益得到保障，同時(shí)也避免企業(yè)偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

二是與財(cái)政局建立聯(lián)系機(jī)制，或聯(lián)合辦公，按月、按季或按年對(duì)外公示指導(dǎo)價(jià)格。價(jià)格問(wèn)題由財(cái)政局相關(guān)部門把關(guān)核準(zhǔn)，再通過(guò)共享的資源平臺(tái)直接到交易部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，客戶對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格不服的，由客戶自行申請(qǐng)?jiān)谥付ǖ脑u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這樣，既保證了國(guó)家財(cái)政稅收資源，同時(shí)也真正體現(xiàn)了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定，減少了老百姓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。(目前，大多數(shù)城市如上海、杭州、青島、深圳等城市均已經(jīng)取消了評(píng)估價(jià)格，直接采取市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格來(lái)平衡市場(chǎng)，并且房產(chǎn)契稅征收工作由財(cái)政局相關(guān)部門征收。)

三是取消房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中價(jià)格評(píng)估的硬性規(guī)定。根據(jù)《契稅管理?xiàng)l例》可規(guī)定為按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事原則，由房地產(chǎn)交易當(dāng)事人自主決定是否委托評(píng)估。只有在房屋指定價(jià)格當(dāng)事人不服時(shí)，可由當(dāng)事人自行找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，或按武漢市房產(chǎn)局和財(cái)政局相關(guān)部門根據(jù)市場(chǎng)行情區(qū)域劃分規(guī)定(如：蔡家田小區(qū)，常青花園一區(qū)等)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格。并對(duì)復(fù)評(píng)機(jī)構(gòu)定期進(jìn)行實(shí)地抽查，嚴(yán)格管理，杜絕不良現(xiàn)象。

四是加大對(duì)工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和對(duì)國(guó)家政策，法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，讓我們的工作人員能更好的為民服務(wù)。

五是加強(qiáng)對(duì)相類城市的業(yè)務(wù)調(diào)研，學(xué)習(xí)先進(jìn)城市的改革、創(chuàng)新成果，吸取成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，總結(jié)類似相關(guān)業(yè)務(wù)，從而達(dá)到借鑒類比合理導(dǎo)向的作用。

綜上所述，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，二手房房地產(chǎn)價(jià)格已全面放開(kāi)，價(jià)格評(píng)估的這一作用已不復(fù)存在，而作為定稅的依據(jù)，我們的產(chǎn)權(quán)登記制度也應(yīng)該進(jìn)行必要的改革，應(yīng)制定出臺(tái)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的房產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、制度，切實(shí)作到有法可依，有章可循，有利于老百姓，從而我們也能更進(jìn)一步切實(shí)的服務(wù)好大眾。　　　　　(作者：武漢市房地產(chǎn)交易互換 肖黎)