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房價地價誰主沉浮 去庫存化效果決定樓市方向
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 682 次
據中國指數研究院的監(jiān)測數據,雖然2009年一季度住宅用地成交面積1281.1萬平方米,同比下降73%,但是從1月起,連續(xù)2個月住宅用
地成交量呈上升態(tài)勢,表明房地產開發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復。
從2007年“地王”價格紀錄的不斷刷新,到2008年下半年“面粉貴過面包”的奇怪現象,地價的快速變化比房價更讓人大跌眼鏡。此次各地地價的漲跌呈現不同步調,不禁讓人心存疑慮,住宅用地的“春”真的到來了嗎?
居住供地放量溢價成交抬頭
據中原土地監(jiān)測系統(tǒng)數據顯示,3月份,各城市土地供應量較2月開始出現明顯回升,供應面積與前12月均值基本持平,其中居住用地供應開始加速。上海近7個月以來頭次大規(guī)模推出居住用地,深圳也是近5個月以來實現居住用地供應的破冰。
3月土地整體成交量保持平穩(wěn),但居住用地成交量下降明顯,較前12月均值下降69%,主要原因是近期連續(xù)數月各地居住用地供應較少所致。
隨著樓市“小陽春”的出現,各大房地產開發(fā)企業(yè)再將目光瞄準土地市場。3月大連萬達集團以10.45億元的總價競得天津市河東區(qū)綜合地塊,并表示今年計劃投資200億元增加土地儲備。世茂集團、綠地集團也紛紛表示今年是購地好時機。
在樓市成交量大幅上漲,開發(fā)商信心提升的影響下,土地流標率保持平穩(wěn),底價成交率出現下降,溢價成交再次出現在北京、上海和天津等地。3月天津罕見地出現16幅地塊溢價成交,溢價幅度在300萬至400萬元,全部位于濱海新區(qū)。北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊底價為5300萬元,經過54輪競價,較終被北京長信達房地產開發(fā)有限公司以6620萬元競得,地塊溢價水平為25%。
但有的地產專家對此并不抱樂觀態(tài)度,認為部分城市的溢價成交不具有普遍性,經濟大環(huán)境前景仍不明朗,地價大跌的壓力還是很大。目前各地新推地塊中,就包含許多去年沒有賣出的舊地。各地政府目前仍很擔心土地賣不出去會造成積壓,從而危及地方財政。
房價地價誰主沉浮
一般來說,房價高是由地價高引起的,因為房價的成本里包括地價。但是如果樓市低迷,房子賣不上價,并趨于下降,但開發(fā)商競拍拿地卻出了“天價”,便會出現“面粉貴過面包”的狀況。
從2008年下半年以來,國家集中出臺政策刺激購房者投入消費,使樓市經過了一個時期的回調后出現回暖,而地價因有一定的滯后性卻在走跌,暴露出在一定程度上并非地價在主宰房價。反而是地價受制于樓市大勢,住宅用地的流拍率大增。
從當前房價和地價的制約關系來看,可謂“難兄難弟”。照此下去,互相影響,可能會陷入大家所追問的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價高———房價就高———交易下降———要快速回籠資金便低價賣房———資金鏈出現問題———政府土地財政吃緊———新推土地底價成交或者流拍率高———房價下跌———開發(fā)商資金鏈斷裂———掀起“退地”風波……這是一個循環(huán)的怪圈。
官方數據顯示,去年全國通過招拍掛出讓的土地總收入為9600億元,相比2007年銳減20%,而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據國土資源部和中國土地勘測規(guī)劃院聯合公布的報告稱,2009年土地需求仍將低迷,地方的土地財政會出現困難。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為,2008年全國的房地產交易量大致下降了20%左右,開發(fā)商資金鏈出現緊張,加上對未來預期的不確定性,對住宅用地的需求量大為減少,于是土地市場流拍的情況很多,土地價格回落非常明顯。而土地價格在房價中占到了1/3的比重,地價回落直接導致開發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來一兩年中得到體現。
思源房地產經紀公司董事長兼總經理陶紅兵指出,從市場表現來看,開發(fā)企業(yè)受到銷售市場影響,資金鏈偏緊,拿地熱情減退,多宗地塊以底價成交,流拍比例居高不下。開發(fā)企業(yè)未來幾年的競爭將在土地成本、資源整合等方面之外,需考慮以更專業(yè)的眼光和做法來獲得的增值,更貼近市場的需求。
去庫存化效果決定未來方向
據國家統(tǒng)計局數據顯示,今年一季度,全國商品房銷售面積同比增長8.2%。尤其是全國一線城市住宅市場交易量開始有了起色,回暖跡象明顯。
但因土地購置與開發(fā)的滯后性,開發(fā)商拿地仍然非常謹慎。1至3月,全國房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降40.1%,而去年同期則是增長29.7%。這反映出土地庫存依然巨大,供大于求的形勢依然嚴峻。
華遠地產董事長任志強指出,目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化完這些庫存的土地。
有數據顯示,截至2008年末,全國商品房空置面積達1.64億平方米,達到1998年以來的歷史高點。也就是說,要加大消化住宅用地庫存的力度,必須先消化商品房的空置面積,使房地產的資金鏈得以接續(xù)。
中原地產投資顧問部總監(jiān)高飛說,以天津市場為例,部分發(fā)展商經過價格調整實現了相對較快的消化,但由于過往存量較多,2009年仍將以庫存作為供應的主要部分。未來市場還存在許多不確定因素,為實現快速銷售,價格策略仍是關鍵。在過去的幾年中土地儲備較多的發(fā)展商,尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。
高飛建議開發(fā)商把下一階段的營銷策略著重放在價格策略、推廣渠道等方面。比如對于在建項目,由于天津住宅市場的剛性需求比例較高,市場相對穩(wěn)定,部分穩(wěn)健的發(fā)展商會保證開發(fā)進度,以求長遠發(fā)展。另外,當前已經有萬達等一線發(fā)展商摘地,部分資金充裕的二線發(fā)展商也在積極尋找地塊,這對于去庫存化是相當的利好。
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