同，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)引人關(guān)注。

任志強(qiáng)判斷，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)受價(jià)格上升刺激加快開(kāi)工，明年3月份之前多數(shù)項(xiàng)目都拿不到預(yù)售證，明年上半年將出現(xiàn)供求失衡的問(wèn)題。

而任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商代表認(rèn)為，這與今年下半年國(guó)企、央企頻頻出手高價(jià)拿地有很大關(guān)系。目前地價(jià)高到民營(yíng)企業(yè)承受不起的地步，國(guó)有企業(yè)拿下地王以后卻延緩開(kāi)工，不但將造成明年上半年房屋供應(yīng)減少，還將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

值得注意的是，呼吁警惕土地拍賣(mài)領(lǐng)域 (論壇 新聞)“國(guó)退民進(jìn)”的代表人物，恰恰都是國(guó)有企業(yè)老總。

拿地“國(guó)進(jìn)民退”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)工、銷(xiāo)售等多項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示樂(lè)觀：1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成2.505萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.7%，銷(xiāo)售面積5.8371億平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。

尤其是房屋新開(kāi)工面積，1-9月份房屋新開(kāi)工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。

而記者獲得的一份民生銀行研究成果《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》中則指出，根據(jù)對(duì)購(gòu)房者等調(diào)查，自住型需求和改善型需求仍舊是購(gòu)購(gòu)主力，房屋供不應(yīng)求將在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)。

因此，雖1-9月新開(kāi)工面積有一定上升，但相比1-9月的銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度來(lái)說(shuō)，仍舊不足以跟上快速增長(zhǎng)的需求。

民生銀行房地產(chǎn)事業(yè)部總裁楊毓指出，在今年年初的支持性政策作用下，當(dāng)前出現(xiàn)了房屋銷(xiāo)售快于供應(yīng)增長(zhǎng)的局面。

任志強(qiáng)表示，新開(kāi)工面積所以在9月份迅速扭轉(zhuǎn)，與房?jī)r(jià)上漲有密切關(guān)系。

9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%。商品房銷(xiāo)售額2.7532萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)73.4%。

但是，房?jī)r(jià)上漲的速度顯然跟不上地價(jià)上漲的速度。

任志強(qiáng)表示，現(xiàn)在要高度關(guān)注土地購(gòu)置面積這個(gè)指標(biāo)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在“面粉貴過(guò)面包”的情況下，不可能加大開(kāi)工，增加供應(yīng)面積。

任志強(qiáng)稱(chēng)，9月份全國(guó)主要城市地價(jià)上漲了37%。今年二季度，全國(guó)主要城市出讓土地溢價(jià)超過(guò)100%的地塊占37%，到三季度結(jié)束，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了57%。

任志強(qiáng)說(shuō)，以北京市為例，截至9月底，一共供應(yīng)土地654.4公頃，完成全年計(jì)劃的51%，但是已經(jīng)獲得賣(mài)地收入700億元。而在歷史上，北京市土地出讓收成較好的一年是570億元。

除了地價(jià)快速上漲外，任志強(qiáng)認(rèn)為土地高度向國(guó)企央企手中聚集，將對(duì)未來(lái)房屋供應(yīng)產(chǎn)生不利影響。

任志強(qiáng)說(shuō)，國(guó)企高價(jià)拿地后，出于各種原因，其形成供應(yīng)量的速度將比較慢。

北京頭創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，國(guó)企大舉拿地由幾個(gè)原因造成：一是2007年國(guó)資委嚴(yán)控，國(guó)企沒(méi)有大舉進(jìn)入房地產(chǎn)；二是今年信貸大規(guī)模集中投向國(guó)企，而相對(duì)于投資擴(kuò)大實(shí)業(yè)生產(chǎn)，企業(yè)更傾向于投資房地產(chǎn)；三是目前流動(dòng)性較高，社會(huì)有通脹預(yù)期，房地產(chǎn)是一個(gè)投資性產(chǎn)品，趨利使然，讓國(guó)企大舉投資房地產(chǎn)。

上述《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》指出，國(guó)企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價(jià)拿地囤積，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。建議國(guó)家采取積極調(diào)控政策，加大多層次房屋土地供應(yīng)，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng)，以抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)。

任志強(qiáng)表示，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)面臨諸多不利因素：一是庫(kù)存大幅度減少，基礎(chǔ)供應(yīng)量減少；二是受開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積下降影響，明年直接供應(yīng)量下降；三是2008年年底基數(shù)較低，而2009年全年銷(xiāo)售量有望達(dá)到7.8億平方米，為歷史較高，2010年很難突破這一點(diǎn)。

“保守估計(jì)，明年房屋銷(xiāo)售面積要比今年下降10%-20%?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

警惕新的行業(yè)壟斷

《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》中內(nèi)容指出，2009年1-9月份土地購(gòu)置面積每月同比下降20%以上，總量已經(jīng)減少了很多，而已經(jīng)出讓的土地又集中流向國(guó)有企業(yè)手中，不利于2010年以及之后的房屋供應(yīng)發(fā)展。

劉曉光指出，以前房地產(chǎn)上市公司市值前10名當(dāng)中，約60%的企業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，如今完全反過(guò)來(lái)了，60%是國(guó)有企業(yè)，2-3家是混合股權(quán)企業(yè)，單純的民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)只剩下2-3家。

“我們不是說(shuō)國(guó)有企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，而是認(rèn)為應(yīng)該有個(gè)度?！眲怨庹J(rèn)為，如果處理不好房地產(chǎn)領(lǐng)域“國(guó)進(jìn)民退”的問(wèn)題，可能會(huì)產(chǎn)生行業(yè)性壟斷。更會(huì)導(dǎo)致國(guó)家產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)為主的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，下一步經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資更為倚重。對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不利，更不利于資源有效配置，還容易產(chǎn)生衍生風(fēng)險(xiǎn)。

《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》對(duì)主要房地產(chǎn)上市企業(yè)進(jìn)行跟蹤分析后認(rèn)為，上市龍頭房企的資金狀況創(chuàng)歷史較好水平，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供應(yīng)短缺，企業(yè)積極著手“補(bǔ)貨”；隨著購(gòu)地支出的急劇增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資需求強(qiáng)烈。

楊毓表示，綜合上述分析可以看出，以萬(wàn)科等龍頭上市公司為代表的民營(yíng)企業(yè)，目前手中也“不差錢(qián)”，正是購(gòu)地“補(bǔ)倉(cāng)”的時(shí)機(jī)。但是，民營(yíng)企業(yè)們擔(dān)心，即使現(xiàn)在有錢(qián)購(gòu)地，明年萬(wàn)一緊縮貸款，就不會(huì)有資金去開(kāi)發(fā)今年購(gòu)下來(lái)的土地。

民營(yíng)企業(yè)融資劣勢(shì)與國(guó)有企業(yè)大手筆溢價(jià)拿地對(duì)比，不難看出“國(guó)進(jìn)民退”的迅猛。

億城集團(tuán)董事長(zhǎng)張麗萍則指出，目前民營(yíng)企業(yè)拿地不是國(guó)企對(duì)手。無(wú)論將來(lái)金融政策緊縮或是寬松，國(guó)有企業(yè)資金都比民營(yíng)企業(yè)有優(yōu)勢(shì)。很多民營(yíng)企業(yè)因此去二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)，放棄競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線(xiàn)城市。更有民營(yíng)企業(yè)采取參股、合作等方式，與國(guó)有企業(yè)聯(lián)姻來(lái)獲得生存空間。

上述《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》建議，應(yīng)該盡快開(kāi)征物業(yè)稅，以解決炒房、投機(jī)性購(gòu)房等問(wèn)題，避免房?jī)r(jià)再大起大落。

畢竟，雖然目前房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有地價(jià)快，但是房?jī)r(jià)也處于一個(gè)相對(duì)居民購(gòu)購(gòu)力的完全高位。