在價格方面，5月份70個大中城市房價雖然環(huán)比上漲了0.2%，但漲幅比4月份縮小1.2個百分點。同時，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著成交量持續(xù)低迷，預(yù)計今年三季度降價潮將在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)，屆時或許會吸引部分需求者入市

開發(fā)商心態(tài)微妙變化在經(jīng)歷2009年天量信貸投放之后，開發(fā)商大多彈藥充足，即使是如今，開發(fā)商們依舊"不差錢"。根據(jù)上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源合計2579.44億元，比去年同期增長46.3％；其中本年到位資金1427.8億元，增長36.4%。正因為如此，在新政剛剛實施之時，有一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對彈藥充足的開發(fā)商而言，降價求售是很不甘愿的事情。因為從這5年的周期來看，只要熬過成交量低迷的時間，市場就會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。不過，在新政實施兩個月之后，雖然開發(fā)商們依舊不差錢，但降價銷售的勢頭或已隱約可見。

繼恒大地產(chǎn)率先打出85折之后，6月上旬起，綠地集團(tuán)分布在全國41個城市的近百樓盤項目全線優(yōu)惠，一些樓盤優(yōu)惠已接近8折，保利地產(chǎn)的部分樓盤也調(diào)整了定價策略。而近期又有媒體稱，萬科在上海樓盤的價格有所調(diào)整，6月16日開盤的萬科第五園預(yù)報價為3.7萬元/平方米以上，實際開盤均價為3.2萬元/平方米；3日后開盤的城花新園預(yù)報價為2.8萬-3萬元/平方米，實際開盤價2.4萬元/平方米；同日開盤的花園小城預(yù)報價為1.8萬-2萬元/平方米，開盤價為1.5萬元/平方米，3個新盤的開盤價較之前的預(yù)報價均下降了20%左右。雖然萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3個樓盤都是頭次開盤，不是降價行為，而且是根據(jù)項目位置，采取一房一價銷售方式，不存在低于預(yù)期銷售價格的說法。但無論如何，定價策略上變化足以讓人們看出開發(fā)商態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策的延續(xù)，開發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了微妙變化。對于開發(fā)商而言，開盤后兩到三個月能夠賣出80％左右房源，其銷售速度是比較理想的。而如今不斷有樓盤爆出開盤后一兩個月"零成交"的新聞，這勢必會影響開發(fā)商的價格預(yù)期和定價策略。尤其對于追求資金快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，與其小幅降價來試探市場，還不如迅速調(diào)整以提升成交量來回籠資金。事實上，萬科此次3個樓盤的開盤認(rèn)購率均在70%以上，萬科第五園更是達(dá)到了100％，而這也為萬科帶來了近4億元的開盤認(rèn)購金額。

瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬認(rèn)為，暫時來看，中國開發(fā)商的現(xiàn)金流暫時不會出現(xiàn)問題。但是到了今年下半年，情況會有所變化，部分在過去一年中過度囤積土地，同時也沒有國有母公司的開發(fā)商，當(dāng)銀行一刀切地切斷貸款，而資本市場無法融資的時候，可能會在第四季度遭遇流動性危機(jī)。再加上今年下半年大批新房源涌出，以及利率出現(xiàn)明顯上漲趨勢影響投資性需求，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系惡化，中國房地產(chǎn)市場將由"1期調(diào)整"，即成交量大跌，但是房價相對持穩(wěn)，轉(zhuǎn)向"2期調(diào)整"，即成交量下跌的同時，房價開始下滑，預(yù)計在今年第四季度，尤其是年底之后，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)明顯下滑，中國主要城市房價將下降15%-20%。

投資客拋盤加劇根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測對陸家嘴、徐匯、魯迅公園、中山公園、北靜安、長壽、古北、長征、大華、上南等10個內(nèi)、中環(huán)板塊的調(diào)查數(shù)據(jù)，6月份前20天，這些區(qū)域的新增掛牌量套數(shù)較5月同期的增幅基本在5%-20%。而且新政實施至今，二手房價格回調(diào)現(xiàn)象，已由較初 于部分外環(huán)區(qū)域，蔓延至內(nèi)、中環(huán)區(qū)域，各板塊的客戶還價幅度普遍在10%-20%，業(yè)主議價空間則由上月的5%-8%放大至10%左右，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)房價下跌更為明顯，房價較高跌幅達(dá)到20%?？梢姃伇P業(yè)主為促成交易、縮短套現(xiàn)周期，正在主動讓出價格空間。

從賣方的構(gòu)成來看，投資客是拋盤的主力。根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的檢測，內(nèi)環(huán)內(nèi)的新增掛牌業(yè)主中前期投資客占比普遍在6-9成，中環(huán)區(qū)域則在3-7成，而前述板塊由投資客拋出的新增掛牌房源與新政前相比均有1-2成增長。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐四川北路分行經(jīng)理徐世桃告訴記者，近日某投資客就拋出了中皇廣場二期一套94平方米的兩房房源。據(jù)悉，該盤此類小戶型掛牌房源稀缺，近期主流交易均價甚至略高于2.1萬元/平方米的小區(qū)平均水平。為盡快套現(xiàn)，該投資客以270萬元拋售此套二房房源、較終成交價為256萬元，并由業(yè)主承擔(dān)約10萬元的稅費支出，實際讓價幅度近9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資客拋盤加劇的主要原因，還是后市政策的不確定性給資金實力相對薄弱的投資客造成不小的心理壓力，擔(dān)心房價繼續(xù)下跌蠶食已獲得的投資收益，追求盡早套現(xiàn)、落袋為安，以剛剛提及的房源為例，即使該投資客讓價9%，但與2005年120萬元的購入成本相比，其獲利仍超過一倍。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，近日，大型開發(fā)商不斷加入降價、低開的行列，有益于打破新房市場的僵局，并對二手房價格施加回調(diào)壓力。事實上，如今已有部分業(yè)主愿意主動承擔(dān)二手房交易的稅費成本，向市場釋放了價格調(diào)整的積極信號，值得購家關(guān)注。

購家入市積極性有所提高隨著上海樓市二手房市場的議價空間普遍擴(kuò)大，一些購購能力較強(qiáng)的置換型購家的入市積極性已有所提高，對應(yīng)了置換型需求的90-140平方米中等戶型房源在6月上半月交易套數(shù)占比為23.9%，比5月份增加4.1個百分點；而從單價來看，6月份交易比較活躍的房源掛牌單價普遍在2.1-2.3萬元/平方米，也主要對應(yīng)了置換型需求。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐黃金城道分行經(jīng)理王雙喜介紹，6月前20天長寧古北板塊帶看量增長5成，在帶看客戶中70%為改善性需求，剛性需求約占20%，此外，目前有一半的客戶想在2個月內(nèi)下單，購房意愿頗為強(qiáng)烈。同時，以全款支付的方式交易、規(guī)避信貸政策影響的現(xiàn)象有所抬頭。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐天通庵路分行經(jīng)理黃雄偉表示，在政策調(diào)整前全款交易的比例只有2-3成，而6月的幾個案子都是全款支付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是一方面是因為部分待售房源降價、性價比有所提高，刺激了改善型需求的入市，另一方面置換型購家資金實力較強(qiáng)，其出售舊宅所得加上持有現(xiàn)金即能全款支付。

不過，雖然購家入市的積極性有所提高，但目前市場總體價格水平距離購家的心理價位尚有一定距離，因此能夠在較短時間達(dá)成交易的房源大多是急售的特價房。例如市民朱先生在古北瑞仕花園持有一套175平方米的三室兩廳房源，新政出臺后，朱先生由于不看好后市，遂在4月底以5.2萬元/平方米的市場均價將該房源掛牌出售，但看房者寥寥。而朱先生在6月初主動將報價下調(diào)至4.8萬元/平方米后，該房源在2周內(nèi)就達(dá)成交易。

不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，從目前市場上成交較快房源的均價和市場總體價格水平之間的差距來看，市場均價與客戶心理價差基本在5%-10%，與新政實施之前相比已經(jīng)回落了15%-25%。因此隨著未來房價的進(jìn)一步松動，不少自住型購家會開始"淘便宜貨"，目前樓市成交的僵局有望被打破。

(作者：潘晟)