8月樓市"兩頭熱"

從8月上海樓市整體的運行情況來看，明顯呈現(xiàn)出的"兩頭熱"的情況。一方面，中低價位段的剛性需求的入市，成為推動近期市場回暖的源頭。此輪調(diào)控主要針對投機購房者，相比之下，頭套房置業(yè)購房者受到的沖擊較弱，貸款利率依然能享受優(yōu)惠。記者從各家中介了解部分樓盤的銷售情況后發(fā)現(xiàn)，個別熱銷樓盤頭次置業(yè)的比例高達70%。而頭次置業(yè)升溫，帶動了自住型板塊成交回暖，這種現(xiàn)象在外郊環(huán)區(qū)域非常突出。值得注意的是，超過半數(shù)的樓盤均集中在有軌交的外郊環(huán)區(qū)域，這些區(qū)域原來交通不便的狀況，隨著軌道交通的開通而大幅改善，因此成為了剛性需求關(guān)注的板塊。如寶山的上大板塊，隨著軌道交通7號線進入正常運營狀態(tài)，板塊內(nèi)樓盤出現(xiàn)了一定的放量。以經(jīng)緯城市綠洲為例，該樓盤目前成交均價在15500元/平米，與4月份相比成交均價下跌不足5%，但近期成交卻顯著放量，8月份環(huán)比增長近50%。

另一方面，別墅市場的強勢突起和一批上海市內(nèi)中環(huán)區(qū)域的豪宅和高端公寓項目的入市熱銷，直接帶動了8月份上海商品住宅市場成交面積和成交均價的提升。一手房市場方面，外郊環(huán)浦東張江板塊的翡翠別墅項目和內(nèi)環(huán)內(nèi)黃埔濱江板塊的華潤外灘九里兩個項目的成交單價分別達到了10萬元/平方米和10.51萬元/平方米，楊浦區(qū)新江灣城板塊九龍倉璽園項目8月份銷售共計84套，銷售均價43689元/平，而該項目的戶型均是150平方米以上的大平層。二手房市場方面，浦東、黃浦和徐匯區(qū)一些單價較高的樓盤成交量也有所提升。據(jù)漢宇地產(chǎn)黃浦盧灣區(qū)域副總監(jiān)李高兵介紹，8月份匯景天地和永業(yè)公寓這兩個4月份上市的樓盤在8月份分別成交了套和41套，成交均價則達到了58572元/平方米和47334元/平方米；而中福城目前44500元/平方米的單價更是比4月份高出近10%。不過，需要注意的是，盡管不少高端樓盤出現(xiàn)熱銷，但由于租售兩難，部分小區(qū)的空置率高達30%左右。

　"金九銀十"能否來臨

8月份上海樓市的量價齊升，不禁讓市場對即將到來的"金九銀十"心存期待。不過業(yè)內(nèi)人士表示，"金九銀十"能否出現(xiàn)或?qū)⑷Q于賣方是否愿意降價。

事實上，從8月份上海樓市的情況來看，剛性需求入市是回暖的源頭，而房源價格的松動則是促使需求入市的主要原因。永慶房屋總經(jīng)理陳史翎告訴記者，8月一手房成交的樓盤共有393個，價格下調(diào)44個樓盤，占所有在售樓盤近一成。其中3個成交量放大明顯的樓盤都有一個共同的特色，就是開發(fā)商讓利降價求量。陳史翎介紹說，濱河華城5月均價是19851元/平方米，成交套數(shù)47套，8月均價下降到18429元/平方米，下跌了7.2%，而成交量放大到304套；綠地薔薇5月均價為14953元/平方米，成交10套，8月均價下降到12515元/平方米，跌幅為16.3%，成交量放大到247套；中冶祥騰城市佳園7月均價17991元/平方米，成交6套，8月均價下跌17.8%至14784元/平方米，成交量放大到135套。

陳史翎表示，很明顯只要開發(fā)商愿意降價，市場的接手還是很強勁。而從開發(fā)商降價的幅度來看，其實都處于盈利狀況，市場上并沒有出現(xiàn)降價無量的恐慌情況，反而有一些人等著在接手，如果未來樓市的趨勢是往下走，以目前的市場狀況是開發(fā)商很好出貨時機點。但是目前大部份的開發(fā)商還是看好后市，愿意降價套現(xiàn)的開發(fā)商還是占少數(shù)。

而二手房市場的情況也大致相同，經(jīng)歷了近一個月的客戶議價車輪戰(zhàn)，8月初開始二手房東也逐漸接受了"以降價促成交"的務(wù)實策略，部分在前期主動調(diào)整掛牌價格的房東，近期迎來了客戶實質(zhì)性的購購行為。漢宇地產(chǎn)徐匯、靜安、黃浦和長寧等區(qū)域分行反饋信息顯示，門店收取客戶意向金數(shù)量和比例出現(xiàn)了近20%的增長，除個別案例外，目前多數(shù)客戶所支付意向金價格與房東報價差距范圍為2-5%，比前期動輒10%-15%的議價差距明顯收窄，而房東往往也愿意接受如此幅度的降價，從而使得成交周期縮短、成交速度加快。不過，隨著樓市回暖，房東的心態(tài)有所變化，議價空間逐漸變小。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然8月份的成交量在7月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，但要達成新政調(diào)控前的交易量，還要自住需求繼續(xù)釋放的支持，而價格是決定這一需求釋放的關(guān)鍵因素。因此，"金九銀十"能否出現(xiàn)，將取決于賣方是否愿意降價，如果開發(fā)商和房東在這時候選擇減少議價空間或漲價，則會削弱自住需求購家的積極性，對整體交易量的繼續(xù)回升也會產(chǎn)生一定影響。

　政策監(jiān)管或?qū)⒓哟a

隨著樓市呈現(xiàn)出"回暖"的跡象，房價又開始蠢蠢欲動，這顯然是管理層不太愿意看到的，因此監(jiān)管層近期再度釋放從嚴調(diào)控的信號。據(jù)了解，中國銀監(jiān)會統(tǒng)計部副主任葉燕斐近日表示，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款對國民經(jīng)濟、國計民生至關(guān)重要，對銀行業(yè)科學(xué)穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。銀監(jiān)會將嚴格執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風(fēng)險的前提下支持保障性住房建設(shè)。而在此之前，各有關(guān)部門也已經(jīng)從土地、信貸等多方面繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控運行至今，已經(jīng)到了一個相當關(guān)鍵的時間節(jié)點，而在這一節(jié)點上，相關(guān)利益集團的噪音也多了起來，比如房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會造成國民經(jīng)濟二次探底等等。業(yè)內(nèi)人士表示，其實房地產(chǎn)調(diào)控會造成經(jīng)濟二次探底，這是一個偽命題，制作這個命題的人，只看到了房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的貢獻，而對房地產(chǎn)行業(yè)從其它實體經(jīng)濟行業(yè)中吸納大量資金，造成這些實體經(jīng)濟行業(yè)萎靡不振避而不談。若房地產(chǎn)的利潤率迅速下降，低于社會平均利潤率，房地產(chǎn)沉淀的資金必然回歸到其它實體經(jīng)濟中去，這樣對于實體經(jīng)濟發(fā)展確實是一種促進作用。

此外，也有人表示，如果房地產(chǎn)行業(yè)低迷，則會造成開發(fā)商拿地興趣降低，開工建設(shè)量銳減，進而對上下游產(chǎn)生負面的影響，而這足以影響到國民經(jīng)濟。業(yè)內(nèi)人士指出，要解決這一問題，實際上就是歸結(jié)到要保障開工建設(shè)量。目前政府正逐漸回歸其提供住房保障的職能，若政府的保障住宅建設(shè)增量彌補開發(fā)商的開工減少量，那么房地產(chǎn)市場的低迷對上下游的影響也不會特別嚴重，甚至可以說除了土地出讓金收入和稅費收入減少以外，上下游產(chǎn)業(yè)鏈影響并不大。而能否解決問題的關(guān)鍵，就是看地方政府的取舍。

漢宇地產(chǎn)表示，若近期出臺嚴厲調(diào)控政策，樓市可能會再次回調(diào)。如果出現(xiàn)這樣的情況，對于購房者一直存在的房價永遠上漲的預(yù)期而言是一個比較大的打擊。而人們對房價不斷持續(xù)上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，則是政府較想看到的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士同時表示，中短期來看樓市量價之間還有反復(fù)，所以樓市走勢如何，取決于未來政策何時出臺，力度如何。而在具體的政策方面，實際情況顯示信貸收緊政策、促進供應(yīng)增加等政策，尚不足以抑制目前樓市回暖的格局，管理層政策出臺的緊迫性以及出臺更嚴厲政策的必要性也在不斷提高，如果未來樓市的量價情況不符合監(jiān)管層的預(yù)期，那么房產(chǎn)稅、加息等"重量級"政策可能會相繼出臺。

(作者：潘晟)