——從“工業(yè)地產(chǎn)”到“招商地產(chǎn)”

隨著我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)形式也開(kāi)始逐步細(xì)分，出現(xiàn)了許多新的地產(chǎn)形式?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”和“動(dòng)力地產(chǎn)”是較近提的比較多的兩個(gè)地產(chǎn)概念。

地產(chǎn)的一級(jí)分類(lèi)仍然是房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。其他的地產(chǎn)概念和形式都是這三類(lèi)地產(chǎn)形式的再細(xì)分或衍生，要么就是這三類(lèi)地產(chǎn)的組合。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”和“動(dòng)力地產(chǎn)”實(shí)際上是工業(yè)地產(chǎn)概念的升級(jí)和裂變。

工業(yè)地產(chǎn)——被簡(jiǎn)化的概念

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。

這是工業(yè)地產(chǎn)的定義。于是工業(yè)地產(chǎn)的概念在很多人心目中就等于廠房，就像房地產(chǎn)那樣被純物業(yè)化了。

在東南沿海特別是在珠三角地區(qū)，廠房、工業(yè)園的粗放式經(jīng)營(yíng)更加簡(jiǎn)化和背離了工業(yè)地產(chǎn)的正確概念。在珠三角的一些地區(qū)，到處都是零散的各種各樣的廠房，很多所謂的工業(yè)園也就是在一個(gè)地方集中了一堆企業(yè)。

工業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都不是一個(gè)單純的物業(yè)感念，也不是單純的商業(yè)概念。它總是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起的。也就是說(shuō)它具有政治性和很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。

如果撇開(kāi)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方政府招商政策的各種因素來(lái)開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)項(xiàng)目就很難成功。

這里面有兩個(gè)主體，一個(gè)是工業(yè)地產(chǎn)投資商，一個(gè)是政府。

好比珠三角地區(qū)的很多廠房業(yè)主，根本不去調(diào)查工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)情況也不了解政府的產(chǎn)業(yè)政策，盲目的建起許多廠房。結(jié)果招租成了大難題。

政府方面往往不做科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)認(rèn)識(shí)不清晰，簡(jiǎn)單的劃出一塊地，名曰某某工業(yè)園，然后招商。結(jié)果招商老大難，就算招到了，也是五花八門(mén)一團(tuán)亂，較后還給自己搞出一堆麻煩來(lái)。

隨著中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，這種簡(jiǎn)單的工業(yè)地產(chǎn)概念會(huì)越來(lái)越行不通。無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商，都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——必將大行其道

前面提到了現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，那么從工業(yè)地產(chǎn)升級(jí)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或許剛好可以解決這個(gè)問(wèn)題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫(xiě)字樓和高科技園區(qū)為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)式地產(chǎn)。

如果比發(fā)展的遠(yuǎn)景，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不如動(dòng)力地產(chǎn)，但卻能解決中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)眼下的大問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，中國(guó)制造業(yè)正在逐漸向國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈的上游攀登，不再是初期那種簡(jiǎn)單粗放的模式。產(chǎn)業(yè)化特征越來(lái)越明顯，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)也是迫在眉睫的事。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)，不是企業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)。在這場(chǎng)轉(zhuǎn)移大潮中，東部以“產(chǎn)業(yè)”形式轉(zhuǎn)出去，內(nèi)地必然要以“產(chǎn)業(yè)”形式接進(jìn)來(lái)。

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也證明，現(xiàn)代城市的發(fā)展必須與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。政府的招商引資也從以前的以企業(yè)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)為以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)群的發(fā)展。形態(tài)例如：城市新區(qū)、城市副、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園和一些行業(yè)產(chǎn)業(yè)園等。

成功的例子也有很多，例如武漢的光谷、企業(yè)社區(qū)，天津?yàn)I海新區(qū)、番禺珠寶產(chǎn)業(yè)園等。這些新型的城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都要求集管理、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)展示，商務(wù)接待等功能于一身，迎合產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念正好切合了這個(gè)要求。如果工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式依然是劃一片地，建幾棟廠房這樣簡(jiǎn)單，顯然不符合中國(guó)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)的要求，也不符合各地方城市經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)化要求。以老思想舊思想開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)必將被市場(chǎng)淘汰。

　 動(dòng)力地產(chǎn)——城市經(jīng)營(yíng)的航標(biāo)

中國(guó)動(dòng)力會(huì)提出的動(dòng)力地產(chǎn)的概念，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，或許比產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更具吸引力。

在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增值為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，即"動(dòng)力地產(chǎn)"。

動(dòng)力地產(chǎn)有三個(gè)特點(diǎn)：

：整個(gè)城市經(jīng)營(yíng)、國(guó)家經(jīng)營(yíng)的高度；例如：上海浦東開(kāi)發(fā)區(qū)、大連、西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)。都是動(dòng)力地產(chǎn)的典范，也是許多城市爭(zhēng)相效仿的對(duì)象。

中共政策研究室經(jīng)濟(jì)局局長(zhǎng)李連仲說(shuō)：“動(dòng)力地產(chǎn)的意義在于，讓業(yè)內(nèi)人士把目光放的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，把地產(chǎn)業(yè)上升到城市經(jīng)營(yíng)、國(guó)家經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)上來(lái)?！?/P>

：以產(chǎn)業(yè)承載性、財(cái)富遞增性、發(fā)展持續(xù)性實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的化，并與消費(fèi)型地產(chǎn)共同構(gòu)建一個(gè)和諧的產(chǎn)業(yè)鏈。

動(dòng)力地產(chǎn)的特點(diǎn)是打破了單一地產(chǎn)形式的概念，將工商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)融合到了一起，讓各種地產(chǎn)形式協(xié)調(diào)發(fā)展，共同組合成一種健康、持續(xù)的地產(chǎn)形式。應(yīng)該說(shuō)，已經(jīng)突破了單純工業(yè)地產(chǎn)的概念。但在它所包含的幾種地產(chǎn)形式中，較重要的和頭先必須要解決的，還是工業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。

歷史發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)于一個(gè)城市，頭先起步的一定是工業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，商務(wù)和貿(mào)易快速發(fā)展，便產(chǎn)生對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓宇的需求。當(dāng)整體城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向、三產(chǎn)業(yè)便宜的時(shí)候，城市居民可支配收入達(dá)到一定高度，便產(chǎn)生對(duì)旅游休閑和住房的強(qiáng)烈需求。

這同時(shí)也是非常具有前瞻性的看法，現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的概念如此獨(dú)立和強(qiáng)大，正說(shuō)明這幾種地產(chǎn)形式細(xì)分后各自為陣，互不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀。也是地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律：綜合，細(xì)分，再綜合。所不同的是開(kāi)始的綜合是混亂，后面的綜合是理性組合、比例協(xié)調(diào)。

第三：在城市經(jīng)營(yíng)的高度，包含了一個(gè)城市的幾乎全部元素，例如人文、交通、品牌、人才、資源、工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)等一切生產(chǎn)性要素。

綜合起來(lái)講，動(dòng)力地產(chǎn)是非常不錯(cuò)的概念，也有不少成功的案例，可以說(shuō)是中國(guó)城市主流經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的必經(jīng)之路。但并不是所有的城市都具備運(yùn)營(yíng)動(dòng)力地產(chǎn)必備的要素，目前對(duì)大多數(shù)地區(qū)城市來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化才是眼前的要?jiǎng)?wù)。

招商地產(chǎn)——更上一層樓

本刊對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和動(dòng)力地產(chǎn)的概念經(jīng)過(guò)反復(fù)的研究，發(fā)現(xiàn)它們具備兩個(gè)共同特點(diǎn)：

：都是生產(chǎn)性地產(chǎn)。在這三種地產(chǎn)概念里，都沒(méi)有把房地產(chǎn)納入概念范疇之內(nèi)，即都是為地方經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造價(jià)值的生產(chǎn)性地產(chǎn)。

：都是為地方政府招商引資服務(wù)的載體。這三種地產(chǎn)概念，都是為了吸引資本和產(chǎn)業(yè)入駐當(dāng)?shù)?，是為地方?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的。都離不開(kāi)地方政府的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策。

依據(jù)這兩個(gè)共同點(diǎn)，可以從功能上將這三種地產(chǎn)形式都?xì)w入一個(gè)地產(chǎn)概念里——“招商地產(chǎn)”。

“招商地產(chǎn)”是指在中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)等新經(jīng)濟(jì)背景下，以地產(chǎn)為載體，以推動(dòng)地方政府招商引資為主要目標(biāo)，以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展為前提，涵蓋工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、動(dòng)力地產(chǎn)等多種地產(chǎn)概念，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)型地產(chǎn)形式。

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