這場拍賣為何不同凡響？

珠江新城是規(guī)劃建設中的廣州新的城市，而珠江新城CBD(商務區(qū))是繼北京朝陽、上海浦東之后，第三個經國家批準建設的CBD，也是目前國內面積的CBD。其中的東塔項目和已經在建的西塔項目，更是型建筑，被廣州人當成未來的城市名片來景仰。

東塔項目位于珠江新城核心區(qū)新中軸線的地段，與西塔相對望，用地面積26494.2平方米，規(guī)劃建筑面積為地面以上35萬平方米、地下商業(yè)建筑1.8萬平方米。目前，珠江新城區(qū)域的寫字樓均價約13000元／平方米左右。

2008年9月12日，廣州市土地交易一聲槌響，珠江新城核心商務區(qū)的收山之作——廣州東塔項目出讓了。但出人意料的是，整個過程，只有周大福企業(yè)有限公司舉起了“98”號牌。而拍賣前接受記者采訪、信心十足的毅日集團代表葉家輝只是不停地聽著電話；越秀城建的代表更是連競價牌都藏了起來。

大熱倒灶，黑馬奔突，廣受矚目的東塔就在詭異的氣氛中委屈“出嫁”了。

政府的故事：人算不如天算

周大福企業(yè)有限公司是以底價2860元/平方米競得東塔項目的，這個價格比西塔的成交價每平方米只高了4元，用當?shù)厝说脑捳f，“沒跟上物價的漲幅。”這里面，包含了政府操盤手的一段苦衷。

當初，西塔的設計方案是由專家和市民投票選出來的。隨后，廣州市建委向社會發(fā)出西塔地塊的招標公告。因為有設計圖紙在先，企業(yè)在投資的時候并不盲目，前期成本也相對較低。雖然越秀城建的較后奪標有政府“欽點”之嫌，但統(tǒng)觀全局，投資者整體上是熱情高漲的。

而到了東塔這里，出讓過程看似更為市場化、專業(yè)化，但政府的控制貫穿始終，對競購者的要求近乎苛刻。比如，競購企業(yè)須連續(xù)3年總資產、凈資產分別達130億元人民幣以上和40億元人民幣以上，同時具有海內外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道。

廣州市政府的傾向如此明顯是有原因的。據(jù) 房產專家韓世同透露，政府較開始傾向于依靠可控制的國內發(fā)展商開發(fā)東塔，但是在考察西塔建設情況時卻發(fā)現(xiàn)，國內發(fā)展商實力不足的問題越到后來越明顯，而此時市場環(huán)境也在走弱，為了不至于虎頭蛇尾，政府的招標不得不帶有按圖索驥的性質，應標者較好是具有國際背景的企業(yè)。

較初有意競標的企業(yè)中，確實是大鱷橫行。富力地產聯(lián)合了嘉華國際；當時風頭正勁的恒大則高調聲明與美國特朗普公司合作競購東塔地塊；而新鴻基與越秀城建聯(lián)合體則被業(yè)界公認為東塔較有可能的競得者。

但是人算不如天算，恒大上市未果元氣大傷；富力則回A失敗，融資乏力。關鍵時刻，大熱門新鴻基突然出了變故。

2008年2月18日，新鴻基公告稱，公司主席及行政總裁郭炳湘因個人理由暫時休假三個月，期間職權移交兩個胞弟郭炳江和郭炳聯(lián)。郭炳湘一直主張大力投資內地，而其胞弟則更為保守，郭炳湘被“奪權”使得爭奪東塔的勢力出現(xiàn)新的變數(shù)。

至此，廣州市國土局也有點兒騎虎難下了。其在4月30日、5月30日兩次推遲報名截止時間，并將招標時間由原定的8月14日延后至9月12日。同時，該局修正了公告中《保證合同》，持有方由競購者本身改為“只需競購開發(fā)商的股東持有、并且愿意為其進行擔保即可”。

廣州市國土局還有另外一個隱憂：今年土地市場的低迷，使得土地出讓金收入只有計劃的20%左右，并且還有恒大員村“地王”這樣的老大難問題。但財政預算已經把這些錢的用途安排好了，所以政府急著賣地。并且，按政府的布局規(guī)劃，2012年珠江新城的寫字樓供應不足，所以才非要在樓市低迷的時候出讓東塔。

此時，周大福企業(yè)有限公司、毅日集團等較終投標人浮出水面。

現(xiàn)場的故事：謎一樣的評標

競購條件和時間變化，游戲格局也為之一變。較后，共有6家企業(yè)報名參與競投，其中包括周大福企業(yè)有限公司、新鴻基、毅日集團、凱斯尼拉集團、保利和越秀城建。

較高調的仍然是越秀城建。這位“西塔”項目得主顯然忘了投資西塔而陷入的資金窘境，反而表現(xiàn)得更為主動。越秀投資執(zhí)行董事唐壽春在公開場合表示，集團對東塔“志在必得”，計劃以獨資形式參與，但不排除投得后引入合作伙伴。在唐壽春看來，東塔項目由越秀城建發(fā)展將更具成本效益，例如地價可與西塔平均化等等。

與越秀城建同樣表示要單獨競價的新鴻基，由于公司內斗，在通過資格審查后，主動退出了競爭。

9月11日晚，由市建委組織的專家團對標書進行了技術標和商務標的評審，結果出人意料：一直呼聲甚高的嘉德置地旗下凱斯尼拉集團未能通過專家評審，保利地產也無緣參與較后的公開競價。而此前某網站進行的一項網友投票中，凱斯尼拉集團僅次于越秀城建，是大奪標熱門。

廣州市社會科學院研究處處長彭澎告訴記者，技術標包括高度、消防、外觀、抗震性等內容，而商務標是對項目投入與產出的測算。這一階段考量的就是投資者對珠江新城CBD以及東塔項目本身的理解。

有人對國土局“兩階段評審＋公開競價”的方式提出質疑，因為直到現(xiàn)在，國土局仍未公布評審專家的名單以及評審的細則。

“抹掉了的競爭對手，越秀城建有銀行撐腰又有經營西塔的經驗，只要他能拿下東塔，到時找人一起開發(fā)也行?！?月12日的拍賣會現(xiàn)場，有地產界人士這樣分析。所有的有利條件都傾向于越秀城建。乃至拍賣當天，越秀城建競購人藏起競價牌、隱藏身份、未參與競價的時候，遭遇了滿場疑惑的目光。這其中究竟發(fā)生了什么，至今還是一個謎。

周大福的故事：老姜對硬骨頭

周大福企業(yè)有限公司是一個專注投資業(yè)務的公司，他持有新世界發(fā)展有限公司約38%的控股權。周大福拿下東塔是否就意味著新世界拿下東塔呢？

新世界發(fā)展企業(yè)事務總監(jiān)關則輝9月13日表示，周大福以總價15億元購入東塔地皮，并將會獨資發(fā)展該項目，目前并未考慮尋找伙伴合作。他提到，由于新世界發(fā)展及新世界中國的土地儲備足夠，加上還有一定數(shù)量項目在發(fā)展中，故并未考慮參與發(fā)展。

業(yè)內人士表示，從未聽說過周大福企業(yè)有限公司在廣州有什么大項目，這樣一個初來乍到者有能力為廣州打造一張城市名片嗎？

一位香港證券行的研究董事在接受記者采訪時表示，周大福企業(yè)有限公司是鄭裕彤手下的非上市公司，通過這個公司，鄭裕彤控制著50億港元的資產。由于新世界是上市公司，做事要向公眾交代。按這個香港第三大富豪的通常做法，當一些項目盈利回報期較長，或者風險較大，難以向公眾言明時，他就會讓私人公司操作。當一切都已明了，例如項目即將盈利，或者灰色領域逐漸淡化，他會把這些項目從私人公司注入上市公司。一旦日后經營良好，還可能將此注入上市公司平臺，更利于同系公司股價表現(xiàn)。

該人士分析稱，新世界在開發(fā)北京一個別墅項目時，與合作方出現(xiàn)糾紛，項目回收期加長，所以2003年新世界就把項目轉讓給周大福集團。后者終于在2007年將項目開發(fā)成功，它就是北京有名的麗宮別墅。

而新世界中國地產是新世界集團的物業(yè)發(fā)展旗艦，目前總資產約449.5億港元，自上世紀80年代早期進入內地房產市場以來，在20個高速發(fā)展的城市開發(fā)了37個房產項目。他在內地的戰(zhàn)線比較長，資金鏈難免緊張，若介入東塔競投，容易讓外界認為其可能有新的融資壓力，甚至會拖累上市公司股價表現(xiàn)。雖然周大福并非上市公司，資金儲備實力卻有過之而無不及。

而周大福企業(yè)有限公司相關人士則向記者透露，此次與周大福合作參與東塔設計的是香港巴馬丹拿集團，巴馬丹拿集團一直與新世界地產有著合作，包括嶺南新世界、凱旋新世界等項目，不排除雙方在超高層建筑方面有進一步合作的可能。

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“廣州高度”一再刷新

廣州珠江新城東塔項目以底價出讓后，《香港文匯報》引用專家的說法，稱“東、西塔不排除會出現(xiàn)惡性競爭的情況”。人們總是習慣將東塔與西塔對比、甚至對立起來看。

這個對比頭先從高度開始。

據(jù)了解，西塔當初在規(guī)劃中高度定位432米，而較新有消息稱，政府已默許修建到460米。而在2008年7月9日召開的東塔招標答疑會上，市規(guī)劃局相關人士稱，東塔并沒有限高和限定容積率，只要低于440米飛機航道限高即可。

然而，記者在采訪廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院顧問總規(guī)劃師，原珠江新城總規(guī)劃師袁奇峰時了解到，隨著白云機場的搬遷，民航局和中南民航局對廣州珠江新城區(qū)域并沒有樓高限制。如果西塔項目能修到460米，那么東塔肯定會比西塔高一點。

與東塔、西塔隔江相望的廣州新電視塔，原計劃高度為460米，建成后卻是610米。

數(shù)月前，廣州市市委書記朱小丹和市長張廣寧去南京“取經”時，都提出了珠江新城發(fā)展規(guī)劃不能限高和限容積率的新思路。朱小丹說：“CBD關鍵是控制密度，不要雜亂，但容積率一定要放開！”他還特意把廣州市規(guī)劃局局長王東叫來，要求好好學習南京的經驗。張廣寧也表示：“在CBD，不能又不許胖又不許高！”

記者聯(lián)系周大福企業(yè)有限公司以及其設計伙伴巴馬丹拿公司時，均未得到關于東塔項目高度的具體數(shù)據(jù)。

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