目前房市低迷，開(kāi)發(fā)商動(dòng)足腦筋套現(xiàn)。以房產(chǎn)為依托的商業(yè)投資項(xiàng)目宣傳中，開(kāi)發(fā)商紛紛以各種承諾作噱頭吸引投資客。

　　　噱頭一：高回報(bào)率

　　“十·一”假日樓市上，位于安亭的某國(guó)際酒店做出“5年148%財(cái)富之源盡入囊中”的宣傳，承諾每年12%的。高回報(bào)率是開(kāi)發(fā)商在宣傳中較常見(jiàn)的噱頭，低則8%，高則將近20%。事實(shí)上，這種承諾是違反法律規(guī)定的。我國(guó)1997年2月1日施行的 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者的承諾。 ”開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為是市場(chǎng)行為，存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。除非將率寫(xiě)進(jìn)合同條款中，否則很難保證高額回報(bào)兌現(xiàn)。

　　　噱頭二：保障模式

　為了消除投資者的顧慮，該國(guó)際酒店項(xiàng)目還特別提供 “保障模式”：銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管增值資金；信托資產(chǎn)不受當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因而破產(chǎn)清算的影響，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離；增值收益由農(nóng)行托管，本金由交通銀行(601328,股吧)托管；增值合約期滿(mǎn)，購(gòu)購(gòu)人可按購(gòu)購(gòu)價(jià)100%贖回投資資金；將客戶(hù)投資酒店資金在銀行托管并報(bào)銀行信托，個(gè)人所得稅由開(kāi)發(fā)商代繳。

　　對(duì)此,上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展律師認(rèn)為：這種保障模式?jīng)]有實(shí)質(zhì)意義。銀行并沒(méi)有資金監(jiān)管的功能，只是資金存貸業(yè)務(wù)的平臺(tái)，信托資產(chǎn)也不是銀行保證資產(chǎn)收益，較終的增值收益還是靠房產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)。若貪便宜貿(mào)然投資，一旦房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)不善回報(bào)無(wú)力，很有可能增值無(wú)望甚至損失本金。

　　　噱頭三：售后包租

　　江蘇泰興的一個(gè)商業(yè)街規(guī)劃項(xiàng)目近日通過(guò)中介在滬推銷(xiāo)，以售后包租的方式承諾，前3年年率8%，第4年、第5年12%，第6年始則為16%。

　　售后包租，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是開(kāi)發(fā)商先銷(xiāo)售后承租或代為出租，在一定期限內(nèi)給予租金回報(bào)。這種方式看似獲利穩(wěn)定，但其風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。項(xiàng)目銷(xiāo)售完成，開(kāi)發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，而承租商沒(méi)有義務(wù)兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的任何承諾。一旦承租商經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者期待的回報(bào)率就將成為泡影，法律風(fēng)險(xiǎn)巨大。建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 ”

　　業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，投資商業(yè)項(xiàng)目要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光：理性分辨廣告噱頭，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有所了解，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的整體素質(zhì)有清醒的判斷，投資之前應(yīng)當(dāng)對(duì)投資前景進(jìn)行綜合分析，切忌盲目追求高額回報(bào)而忘記安全保障。

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