土地收入普遍劇減

SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹近日稱，中國住宅市場已下滑到了災(zāi)難的邊緣。土地市場頭當(dāng)其沖。

國土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫的《2008年上半年土地市場運行的經(jīng)濟分析報告》指出，今年上半年全國土地供應(yīng)總量同比減少了25.27%。但在供應(yīng)總量減少的同時，供應(yīng)的土地并未能如期成交?！敖衲晟习肽暌詠?，各地頻繁發(fā)生‘退地’事件，‘招拍掛’的地塊不斷流標(biāo)。有些地塊因為沒有市場再也不敢推出了。”潘石屹對本報記者說。

據(jù)專家調(diào)查和測算，不少城市的土地收益占地方財政預(yù)算收入一半以上。土地市場的嚴(yán)重低迷，已經(jīng)影響到了地方政府的財政收入。

以北京、廣州等一線城市為例。

據(jù)北京“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年1-8月，北京市土地交易總金額為3397603.381萬元，土地交易共53宗，交易金額與土地交易宗數(shù)環(huán)比2007年5月-12月的3745614.096萬元、66宗，分別下降9.3%、19.7%。

在廣州，今年上半年土地出讓金收入約為60億元，而去年全年這項收入?yún)s高達207億元。

二線城市也不容樂觀。

今年廈門市本已調(diào)低了土地出讓收入預(yù)算，僅安排177.11億元，為2007年土地出讓金預(yù)算收入的65.8％。但從上半年數(shù)據(jù)來看，情況比想象的更為糟糕。上半年全市商住用地出讓成交率僅54.83%，近半流拍，全市共出讓土地(商住)11幅，總成交金額僅39.2315億元。同處東南沿海某省會城市，上半年竟然一幅土地也未能成功出讓。

中部熱點城市武漢也降幅驚人。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年以來，武漢市城區(qū)成交面積、金額和每畝單價均出現(xiàn)大幅下降。上半年共成交196911.6平方米(約295畝)，比2007年同期減少85.78%，成交金額14.25億，同比下降88%，平均每畝單價482.45萬元/平米，比去年同比下降18%。

來自國土資源部的數(shù)據(jù)，去年全年全國土地出讓收入達到近1萬億元，同比增長約六成左右。雖然目前還沒有今年上半年全國土地出讓收入的權(quán)威數(shù)據(jù)，但勿庸置疑的是，去年的“土地財政神話”已然遠去。

土地收入劇減已是全國普遍現(xiàn)象。

土地市場惡化后的壓力

目前，土地“縮水”并沒有停止的跡象。

“雖然公司還會關(guān)注各地土地市場，但會非常謹(jǐn)慎?！?月10日，陽光新業(yè)(000608.SZ)策劃總監(jiān)顧悅告訴本報記者，對于一個上市公司來說，目前200多萬平方米的土地儲備雖然不多，但并不會急于拿地。

“房地產(chǎn)這種深度調(diào)整將持續(xù)兩三年?！北本﹪A置業(yè)有限公司公關(guān)經(jīng)理趙加表示，公司短期之內(nèi)不打算再拿地。

2008年土地出讓收入納入地方預(yù)算內(nèi)財政收入的年?！伴_發(fā)商不拿地，較為敏感的應(yīng)數(shù)地方政府。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，土地收入減少，就意味著地方財政收入的減少，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)就沒有辦法推進?！暗胤秸畬⒚媾R經(jīng)濟和社會的雙重壓力?！?p>華遠集團董事長任志強也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)投資、新開工面積連續(xù)下降的局面不改變，明后年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量就成問題，土地收益也將大幅減少，以土地財政為主的地方財政難以為計，也就沒錢解決低收入家庭的住房問題。按照現(xiàn)行政策，各地土地招拍掛收入的10%或15%將用于保障性住房建設(shè)。

北京高通智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理張宏還指出，除了上述壓力之外，地方政府還將面臨如何收回投資的現(xiàn)實問題?！巴恋厥袌龅氖挆l，意味著政府在土地一級開發(fā)市場上的投資回收期被無限期拉長，而各地的土地整理絕大多數(shù)都是占用銀行資金。如果地方政府土地投資收回難度加大，由此帶來的金融風(fēng)險也將在隨后體現(xiàn)出來。”

“如果土地市場進一步惡化，將直接影響到銀行，影響到金融機構(gòu)?！迸耸僖踩缡钦J(rèn)為。

救市之惑？

接受記者采訪的專家們認(rèn)為，目前來看，期望政府部門出臺所謂救市政策，暫時不現(xiàn)實，但地方政府卻有更大的彈性空間。

西安市的選擇，就是對樓市壓力的一種化解。西安市政府出臺的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，對購房者實行財政補貼，被業(yè)內(nèi)普遍理解為救市。

西安市的做法，是否會被其他城市仿效？

聶梅生預(yù)測，那些土地收入占到財政收入40％以上的地方政府一定會出臺救市政策，“我們就等著看吧”。

潘石屹認(rèn)為，如果地方政府再不出來救市，房地產(chǎn)會出大問題。但較好的救市方式，是放松二套房的按揭政策。

“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)負責(zé)人也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不景氣，不僅直接影響土地交易進而影響政府土地出讓收益，而且，從宏觀經(jīng)濟層面說，房產(chǎn)市場屬于上游企業(yè)，事關(guān)建筑材料市場、裝修市場等行業(yè)的興衰，正由于房產(chǎn)行業(yè)涉及經(jīng)濟運行中的多個鏈條，因此在其出現(xiàn)大幅滑坡時，地方政府根據(jù)不同程度的市場狀況出臺一些補救措施，是合理的。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，地方政府出臺這些“救市”措施，主要是出于維護房地產(chǎn)市場預(yù)期的目的，想透露給消費者、開發(fā)商一個信息：政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

張宏表示，偏弱的救市政策短期之內(nèi)還難以令樓市停止下滑，未來樓市整體走勢仍較悲觀。

但也有人反對地方政府此時出手救市，因為樓市的調(diào)整尚未到位。

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