“夫妻共同財產(chǎn)”的登記問題是長期困擾房地產(chǎn)登記機構(gòu)的老大難問題之一。典型的例子如，登記在夫妻一方名下的房屋，登記名義人將房屋出售給他人，向登記機構(gòu)申請房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)予以辦理。但其配偶卻認為，房屋是夫妻共同所有的財產(chǎn)，登記機構(gòu)侵犯了其合法權(quán)益，遂提起行政訴訟，結(jié)果是登記機構(gòu)敗訴。登記機構(gòu)吸取了教訓，對于轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的登記申請，均要求原所有權(quán)人提供配偶同意的證明。而對于無配偶者，由于其無法出具單身證明，登記機構(gòu)不予辦理，申請人如提起履行職責之訴，登記機構(gòu)也將敗訴。無奈，對于無配偶者，登記機構(gòu)要求其作出無配偶的書面具結(jié)，即可辦理登記。但當事人如果確有配偶而隱瞞事實，提供了虛假的具結(jié)書，其配偶以登記機構(gòu)為被告提起訴訟，即使登記機構(gòu)能夠免于賠償，也往往難免因登記不實而敗訴。

之所以出現(xiàn)這樣的尷尬局面，源于這樣的一種普遍認識：按照《婚姻法》規(guī)定，夫或妻一方在婚后取得的財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，即使僅登記在一方名下，事實上也是夫妻共有的；既然是共有的，就必須雙方同意才可以處分，否則就是侵犯了另一方的財產(chǎn)權(quán)。這種認識不但在普通人群中很流行，許多司法機關(guān)也認同，就連登記機構(gòu)本身，雖然感覺無奈甚至冤枉，但也不持反對態(tài)度。

故而有人提出，既然房屋是共同財產(chǎn)，何不在夫妻一方取得房屋所有權(quán)并要求登記在自己名下時，就加以把關(guān)，如系共同財產(chǎn)，則要求當事人將房屋登記在夫妻雙方名下，這樣就避免了房屋再次轉(zhuǎn)移登記時的麻煩。

但也有人提出疑問，同樣是“夫妻共同財產(chǎn)”，同樣數(shù)額較大，如銀行存款、上市公司的股票，登記在一方名下時，并沒有出現(xiàn)過類似情況。一方將自己銀行賬戶里的存款加以支取或轉(zhuǎn)賬時，銀行并沒有要求配偶簽字同意；一方在證券交易所將自己名下數(shù)十萬的股票賣出，也不會因配偶的事后異議而導致交易無效，或證券交易登記機構(gòu)成為被告而敗訴。對于同類的事實，為什么在房屋交易登記中就要用另一個標準來判斷是非?

帶著這些問題，我們先來看一下法律是如何規(guī)定的。

二、《婚姻法》并未規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間“取得”的財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)

現(xiàn)行《中華人民共和國婚姻法》第十七條款規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金；(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益；(四)繼承或與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；(五)其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”。

其中第(四)項中提到“本法第十八條第三項規(guī)定的除外”。第十八條規(guī)定的是屬于夫妻一方的財產(chǎn)，其第三項為：“遺囑或與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)”。

對于第(五)項“其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”，較高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(簡稱《婚姻法解釋二》)第十一條對此做了明確的列舉，指的是：“(一)一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益；(二)男女雙方實際取得或者應(yīng)當取得的住房補貼、住房公積金；(三)男女雙方實際取得或者應(yīng)當取得的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費”。

從上述條文中顯然可以發(fā)現(xiàn)，立法的本意是指婚后新增的財產(chǎn)才是夫妻共同財產(chǎn)，而且這里的“財產(chǎn)”是一個總體的、價值層面上的概念，不是具體的、實物層面上的概念。

在這里可以對《婚姻法》第十七條款所列舉的五種夫妻共同財產(chǎn)的情形逐一分析。

(一)“工資、獎金”，屬于勞動所得；

(二)、(三)均是“收益”，是指通過資產(chǎn)取得的財富增加值(知識產(chǎn)權(quán)也是一種資產(chǎn))；

(四)是無償從他人處取得的財富；

(五)根據(jù)《婚姻法解釋二》，也是指一方的財富增加值。

可見，婚姻關(guān)系開始的瞬間，所謂“夫妻共有財產(chǎn)”為零；其后，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，符合上述五項之一的、夫妻任何一方增加的財富，即歸入“夫妻共同財產(chǎn)”，使共同財產(chǎn)在價值量上得以增加、累積。這就是夫妻財產(chǎn)的“婚后所得共有制”。

通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)，《婚姻法》把“夫妻共同財產(chǎn)”界定為婚姻關(guān)系存續(xù)期間“所得”的財產(chǎn)而不是“取得”的財產(chǎn)，這一表述是十分嚴謹?shù)摹！八谩?，是財產(chǎn)的增加值，是一種抽象的、量的概念；“取得”，則是針對特定標的的占有、控制，是一種具體狀態(tài)。取得某房屋的所有權(quán)，并不一定是婚姻關(guān)系存續(xù)期間的“所得”，因為它可能是以婚前財產(chǎn)購購的，是個人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化形式。

把握了“所得”與“取得”的區(qū)別，就不難看出，購購房屋并不是財產(chǎn)的增加，出售房屋并不意味著財產(chǎn)的減少，房屋的購購與出售只是財產(chǎn)外在表現(xiàn)形式的變換。購購了房屋，“取得”了所有權(quán)，并沒有發(fā)生“所得”，相反可能因為支付稅收而減少了“所得”；而出售房屋，“喪失”了所有權(quán)，但由于溢價的緣故，產(chǎn)生了收益，實際上可能發(fā)生了“所得”。所以，不能將婚后“取得”的房屋簡單地歸入“夫妻共同財產(chǎn)”。如果一個人用婚前個人財產(chǎn)在婚后購購了一套房屋，卻被歸入“夫妻共同財產(chǎn)”，這實際上是夫妻財產(chǎn)的“一般共同制”，即把夫妻的婚前財產(chǎn)和婚后所得均歸入共同財產(chǎn)，完全違反了我國夫妻財產(chǎn)“婚后所得共有制”的基本原則。

值得注意的是，《婚姻法》第十九條款還規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。這表明，即使財產(chǎn)符合第十七條款規(guī)定的五項之一，也必須是在夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)沒有約定或約定不明確的情況下，才屬于夫妻共同財產(chǎn)。

三、登記機構(gòu)沒有查明房屋是否屬于“夫妻共同財產(chǎn)”的能力和義務(wù)

因此，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購購的、登記在夫或妻一方名下的房屋，并不當然屬于“夫妻共同財產(chǎn)”。頭先，要看夫妻之間的財產(chǎn)約定；其次，要看房屋的來源，是有償取得還是無償取得，如果是無償取得，要看被繼承人或與人是否明示過僅歸一方所有；如果是有償取得，還要判斷支付的對價(購房款)是一方個人財產(chǎn)，還是夫妻共同財產(chǎn)，或是二者兼有之。

試舉一例：婚前男方得到父母與的20萬元、男方自己婚前積蓄20萬元、夫妻婚后數(shù)年共同積攢20萬元。男方用這60萬元購得房屋一套，購房合同以男方名義簽訂，房屋所有權(quán)登記在男方名下。數(shù)年后男方將房屋出售，獲80萬元。如何判斷夫妻共同財產(chǎn)?應(yīng)作如下理解：購得房屋時，其價值是60萬元，其中40萬元是男方的個人財產(chǎn)，20萬元是夫妻共同財產(chǎn)；售出時房屋價值80萬元，其中40萬元是男方的個人財產(chǎn)，夫妻共同財產(chǎn)除原先的20萬元以外，增值的20萬元也是夫妻共同財產(chǎn)，因其可歸入婚姻關(guān)系存續(xù)期間“經(jīng)營的收益”，是婚后“所得”。可見，對于婚后購購的房屋，很難簡單地說“是”或“不是”夫妻共同財產(chǎn)，它往往兼具個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的成分，只有查明購房資金的來源才能做出正確判斷。如果要求登記機構(gòu)去查明，則既超出了登記機構(gòu)的能力，也缺乏法律依據(jù)。登記機構(gòu)若勉強為之，就必然發(fā)生本文開篇所提出的問題。

四、登記機構(gòu)登記的房屋所有權(quán)與“夫妻共同財產(chǎn)”是兩個不同層面的概念

“夫妻共同財產(chǎn)”登記問題產(chǎn)生的根源，在于混淆了婚姻法上“夫妻共同財產(chǎn)”中的“財產(chǎn)”概念與物權(quán)法上的“所有權(quán)”概念。兩者不是同一層面上的概念。前者屬于價值的范疇，其本質(zhì)是一個數(shù)量；后者是特定主體針對特定物的“占有、使用、收益、處分”的權(quán)利；前者屬于“應(yīng)然”的問題，后者屬于“實然”的問題。作為共同財產(chǎn)表現(xiàn)形式的房屋，其所有權(quán)發(fā)生了得喪變更，但共同財產(chǎn)的總量卻可以不發(fā)生變化。

《婚姻法解釋二》第十六、十七、十八條規(guī)定，夫妻共同財產(chǎn)以一方名義在有限責任公司的出資、以一方名義在合伙企業(yè)中的出資、以一方名義投資設(shè)立獨資企業(yè)的，離婚時納入共同財產(chǎn)分割。司法解釋在這里既詮釋了夫妻共同財產(chǎn)的表現(xiàn)形式，又揭示了夫妻共同財產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)涵。夫妻共同財產(chǎn)可以以一方的名義體現(xiàn)，具體而言，以一方名義在有限責任公司的出資、以一方名義在合伙企業(yè)中的出資、以一方名義投資設(shè)立獨資企業(yè)的，出資或投資行為并不違法；夫妻中的一方，作為上述的公司股東、合伙人或獨資企業(yè)的投資人，進行相應(yīng)的經(jīng)營活動，并不因未征得另一方同意而無效。特別是獨資企業(yè)的投資人，可以處分整個企業(yè)的資產(chǎn)，這包括貨幣、設(shè)備、貨物、債權(quán)，當然也包括固定資產(chǎn)的重要組成部分——房屋?；橐龃胬m(xù)期間，登記名義人得以對共同財產(chǎn)的表現(xiàn)形式——房屋行使所有權(quán)。但是一旦離婚，則共同財產(chǎn)的本質(zhì)得以體現(xiàn)，只要是來源于共同財產(chǎn)，無論所有權(quán)登記在誰名下，都要納入共同財產(chǎn)分割。

前文已述，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，登記機構(gòu)不能從來源方面去查明是否共同財產(chǎn)，即不去查明財產(chǎn)是如何在其不同的表現(xiàn)形式之間進行轉(zhuǎn)化的，而是判斷財產(chǎn)的同一表現(xiàn)形式在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。淺顯地說，對于房屋購賣而登記的，登記機構(gòu)不去查明房屋是由誰的貨幣轉(zhuǎn)化而來的，而是判斷“占有、使用、收益、處分”的權(quán)利是否從一個主體轉(zhuǎn)移到另一個主體。如此則登記機構(gòu)的職責非常清晰，即判斷：主體的真實性；主體之間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)行為的真實性。至于該房屋中有多少成分是個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來的、又有多少成分是共同財產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來的，登記機構(gòu)不去過問。

當事人通過法律行為轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，登記機構(gòu)依照申請原則和合意原則進行登記。當事人雙方有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意并向登記機構(gòu)提出申請，登記機構(gòu)通過審查申請人的身份證明來判斷所有權(quán)轉(zhuǎn)移的主體的真實性，通過審查登記原因文件來認定主體之間轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，判斷轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)行為的真實性。符合條件的，按照申請人的意思表示做出轉(zhuǎn)移登記行為。

登記機構(gòu)所登記的標的是物權(quán)而非價值，登記行為應(yīng)當由《物權(quán)法》和不動產(chǎn)登記法律來規(guī)范。“夫妻共同財產(chǎn)”的登記之所以成為難題，一個重要原因就是目前還沒有一部完善的《不動產(chǎn)登記法》來規(guī)范登記機構(gòu)核準登記的標準以及應(yīng)負的責任，從而導致法理上本來十分清晰的問題卻困擾登記機構(gòu)多年。同時，這也導致司法機關(guān)裁

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