摘自甄靈宇律師著《房屋購賣法律自助手冊》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孫洪林主編）

阿寶按照上面的方式，找了幾個條件相符的寫在紙片上，按圖索驥奔向了售樓處。一個笑魘如花的售樓小姐接待了他，先引導他參觀了漂亮的沙盤模型，再給他出示了精美的樓書，然后介紹了即將到期的促銷優(yōu)惠，一切看起來都很美好，阿寶不由得動心了，接過了售樓小姐的預約書。不過，很快，他定了定神，想起了購房者“先天弱勢”的告誡，把預約書放在了一邊。

阿寶的困惑：到了售樓處，應該了解哪些信息？

律師提示：認購前必須驗看證書。
簽訂《商品房認購書》（或預約書、預訂書、預訂合同、定金合同等）之前應該審查的文件：
《土地使用權證》
《建設用地規(guī)劃許可證》
《建設工程規(guī)劃許可證》
《建設工程開工許可證》
《商品房預售許可證》或《房屋所有權證》
《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》
《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》
　　審查上述文件時一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件（復印件比較容易被涂改或造假）。并且必須驗看包含的附頁和附件，里面記載著抵押權狀況、平面圖、規(guī)劃圖等，這些附件中隱藏著決定自己權益的關鍵信息。下面就對以上證件的意義一一介紹：
一、《國有土地使用權證》
　　文件意義：
　　《國有土地使用權證》是證明土地使用者（單位或個人）已經繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。
　　注意事項：
　　1.正式的《國有土地使用證》應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。
　　2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費土地使用專用章》、《臨時土地使用證專用章》。對于普通商品房，土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”。
　　3．如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價款，會給日后辦理產權證帶來隱患。
　　4．土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕。
　　5. 土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致。
　　6. 注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄。土地使用證上有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進行了開發(fā)貸款，在土地使用證的備注頁上會有注明。
　　7. 要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。
二、《建設工程規(guī)劃許可證》
　　文件意義：
　　《建設工程規(guī)劃許可證》是表示有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。開發(fā)商在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。
《建設工程規(guī)劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標有各個建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個小區(qū)平面圖比較復雜，很細致，包含很多細小的圖標，建議購房者能夠請一位懂行的人士幫忙。
三、《建設用地規(guī)劃許可證》
　　文件意義：
　　《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
　　注意事項：
　　1．如果賣房人沒有建設用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經規(guī)劃；
　　2．注意查驗開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設用地規(guī)劃許可證相互一致。
　　特別提示：
　　《建設用地規(guī)劃許可證》不能保證規(guī)劃不變更。開發(fā)商可以申請變更規(guī)劃，申請獲得批準后，開發(fā)商就能夠獲得新的《建設用地規(guī)劃許可證》，原來的《建設用地規(guī)劃許可證》就失效了。
　　應對規(guī)劃變更較好的辦法是明確約定，開發(fā)商應當在變更規(guī)劃申請獲批后10日內書面通知購受人，并約定不通知時購房者有權退房和索賠，給自己保留退出的機會。
四、《建設工程施工許可證》
　　文件意義：
　　《建設工程施工許可證》是表示建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。
　　當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府的建設行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
五、《商品房預售許可證》
　　文件意義：
　　《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。如果購購了不在《商品房預售許可證》允許銷售范圍內的商品房，房屋的產權將得不到保障。
　　注意事項：
　　1．注意查看該證是否在有效期內。
　　2．注意查看自己所要購購的房屋是否在許可銷售的范圍之內。有些開發(fā)商會掛羊頭賣狗肉，用前期的預售證賣下一期的房子。
　　3．銷售許可的證件應該在售樓現(xiàn)場懸掛。
　　4.如果是現(xiàn)房，開發(fā)商已經不需要再辦理“預售許可證”，而改為辦理大產權證的審批手續(xù)，去產權登記部門辦理《房屋所有權證》。如果是房屋所有權證，一定要看清楚開發(fā)商的《房屋所有權證》是否包括想購的房子。
5.是現(xiàn)房的還應查看《建筑工程竣工驗收備案表》。

（感嘆號）特別提示：
有時售樓人員會告訴你，需要取得土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證等才能辦理預售許可證，因此有預售許可證就說明有其它四證，只要看預售許可證就可以了。這話可以說基本沒錯，因為相關規(guī)定確實如此，只是法律規(guī)定和實際情況往往不能一一對應，聯(lián)想到開發(fā)商的社會資源，使現(xiàn)實的復雜性加倍。所以謹慎一點沒壞處。

六、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》
　　文件意義：
　　根據(jù)《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不僅應具備企業(yè)法人資格，還必須取得《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。如果開發(fā)商不具備房地產開發(fā)資質，可能導致商品房購賣合同無效或無法辦理產權過戶。至少說明開發(fā)商不夠正規(guī)，有可能是那種能賺錢就造，賺不了就跑的投機商。

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