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購房要選好位置
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 793 次
房地產(chǎn)開發(fā)三要素:是位置、是位置、第三還是位置。其實(shí)不
是開發(fā)商主動(dòng)地看重位置,而是房地產(chǎn)用戶對位置的要求非常苛刻。位置之
所以重要,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有在位置上不可移動(dòng)的特點(diǎn),環(huán)境狀況的改變也
不受個(gè)人意志左右。好位置,工作、生活處處方便;差位置,上班、購物樣
樣為難。從這個(gè)意義上說,購房者“一選定終身”,豈有不重視之理?從以
下幾個(gè)方面對位置進(jìn)行分析,為您購房做個(gè)參謀。
一、對位置的初步認(rèn)識(shí)
位置是針對特定參照物方位與距離來講的。方位是指相對于城市區(qū)
(或較主要的區(qū))的方向。距離指與城市區(qū)或購房者關(guān)心的某一點(diǎn)
之間的距離,如工作地點(diǎn)。
1、選擇方位要考慮以下幾點(diǎn)因素:
(1)城市的主導(dǎo)風(fēng)向,一年四季特別是冬春季的主要風(fēng)向,城市地表
水、地下水的流向;
(2)與工業(yè)區(qū)(特別是有污染的工業(yè)區(qū))、文教區(qū)(特別是高等院校、
科研院所集中的區(qū)域)、風(fēng)景名勝區(qū)、商業(yè)區(qū)等購房者所關(guān)心的各功能
區(qū)的相互位置關(guān)系;
(3)購房者傳統(tǒng)的方位偏好。
2、對于距離的考慮
一方面要考慮道路的實(shí)際長短,另一方面還要考慮在可行的交通方式下
的通達(dá)時(shí)間及通暢程度,如要求半公里自行車行程之內(nèi)或半公里公共汽車行
程之內(nèi)等等。在關(guān)心了主要地點(diǎn)與所購房屋距離的同時(shí),還要適當(dāng)照顧其他
距離方面的需要,如孩子上學(xué)、外出購物、游玩、就醫(yī)等。
3、位置有大位置、小位置的區(qū)別
大位置是指擬定的位置處于整個(gè)城市內(nèi)一個(gè)什么樣的區(qū)域之中,是處于
純居住區(qū)中,還是位于工業(yè)區(qū)內(nèi);是在舊城改造區(qū)、城區(qū)邊緣居住新村還是
衛(wèi)星城內(nèi)。小位置是指擬定的房屋在所處區(qū)域或居住區(qū)內(nèi)的具體位置,包括
臨街狀況、周邊房屋的布置、功能、新舊、外部環(huán)境,如門前道路、綠化、
水面等,與公交車站的距離,行人、自行車、機(jī)動(dòng)車出入的方便程度,與小
區(qū)級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、中小學(xué)、幼兒園、診所等服務(wù)設(shè)施的距離,以及周邊居住人
口的層次。
二、交通條件
交通條件是考察位置好壞的一個(gè)非常重要的因素?,F(xiàn)代城市是一個(gè)不斷
流動(dòng)的、快節(jié)奏的社會(huì),交通條件差會(huì)使人的生活受到很大制約,偏安一隅
的房地產(chǎn),雖一再降價(jià)而無人問津,一旦有高等級道路通過并開設(shè)出入口,
立即就會(huì)人丁興旺,房價(jià)上揚(yáng)。事實(shí)一再證明,位置的遠(yuǎn)近,已不僅僅是一
個(gè)空間概念,更主要的是一個(gè)與交通條件相聯(lián)系的時(shí)間概念。對于擬定位置
的交通條件的考察要從以下幾方面入手:
1、道路設(shè)施
內(nèi)容包括道路的種類、密度和等級。對于城市內(nèi)的街道、對外聯(lián)系的公
路,還需詳細(xì)了解道路寬度、路面狀況、主路與輔路、支線的聯(lián)系方式、開
口的多少,從一處到另一處可選擇的道路的多少。較終歸結(jié)為道路通過能
力、設(shè)計(jì)的通行速度、實(shí)際運(yùn)行速度及運(yùn)行安全狀況。
2、公共交通
包括公共電汽車、**等公共交通的線路數(shù),與市內(nèi)各主要區(qū)域聯(lián)系的
廣泛程度,公共交通工具運(yùn)行起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià),從房
子所在地到公共交通站點(diǎn)的距離,使用出租車的方便程度。
3、交通便利度
包括經(jīng)常經(jīng)過的路段內(nèi)路網(wǎng)通暢程度,是否經(jīng)常堵車;私人交通及公共
交通到達(dá)城市主要地點(diǎn),如到機(jī)場、火車站、大型商場、風(fēng)景名勝區(qū)等是否
便利。
4、交通管制
包括行車路線、方向、時(shí)間、速度限制及車輛種類限制,此外,有無固
定的停車場地,如沒有,隨時(shí)停車能否保證,也不能不考慮在內(nèi)。擁有私車
的購房者對此應(yīng)給予足夠重視,對比自己的情況,認(rèn)真加以研究。
三、生活服務(wù)設(shè)施
對于舊城區(qū),以及已開發(fā)多年的規(guī)模較大的居住區(qū)來說,生活服務(wù)設(shè)施
比較完備,其種類、規(guī)模、檔次以及各級服務(wù)設(shè)施普及的程度都能滿足需
要。而新開發(fā)的居住區(qū)及衛(wèi)星城,對其生活服務(wù)設(shè)施的完備程度及水平必須
加以考察。生活服務(wù)設(shè)施可分為兩大類:商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施和文教體衛(wèi)設(shè)施。
1、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施
內(nèi)容包括市級大型綜合性及專業(yè)性購物,居住區(qū)及小區(qū)級百貨商
場、超級市場、副食商場、菜市場、糧油商店、飯店、銀行儲(chǔ)蓄、郵政電
信、以及服裝加工、家電修理等小型修理服務(wù)門店。在新建居住區(qū)中,往往
存在規(guī)劃中有各類設(shè)施,而實(shí)際上因規(guī)模小、人口少而沒有建設(shè)或無法開業(yè)
經(jīng)營的情況。對于那些暫缺的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施,還應(yīng)對其經(jīng)營服務(wù)水平、項(xiàng)
目、價(jià)格做一些了解,免得只看表面而在實(shí)際需要時(shí)又達(dá)不到自己的要求,
從而影響生活質(zhì)量。需要注意的是,每一個(gè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施都有一定的服務(wù)
范圍,服務(wù)范圍之外的設(shè)施不能作為本區(qū)域內(nèi)的設(shè)施看待。
2、文教體衛(wèi)設(shè)施
基本內(nèi)容包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所、圖書館、書店、劇場、電
影院、文化館、體育場館、醫(yī)院、保健站等等。其中較受大家關(guān)心的是中小
學(xué)、幼兒園、體育活動(dòng)場所及醫(yī)院。上述設(shè)施占地規(guī)模大、投資額度高,并
且可經(jīng)營性差,一般都需要在小區(qū)規(guī)劃中確定并由政府指定開發(fā)商或有關(guān)部
門出資建設(shè),若規(guī)劃中沒有或沒有建設(shè),且近期能否建設(shè)尚未落實(shí),那么在
幾年內(nèi)享受上述設(shè)施服務(wù)的可能性較小,當(dāng)需用時(shí),就需跨越合理的服務(wù)范
圍,為此耗費(fèi)更多的時(shí)間和精力。對于教育和衛(wèi)生設(shè)施的考察還要特別重視
其服務(wù)、管理水平、設(shè)施的內(nèi)在質(zhì)量以及對外聲譽(yù)和知名度。
四、市政基礎(chǔ)設(shè)施
主要內(nèi)容有供水、供熱、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)和道路。不同區(qū)域之
間,因開發(fā)水平及功能分區(qū)的差異,上述設(shè)施的建設(shè)水平及供應(yīng)的保證能力
有很大差別。在舊城區(qū)及新建居住區(qū)都可能遇到某項(xiàng)設(shè)施無法通達(dá)或供應(yīng)不
足、限時(shí)供應(yīng)等問題。因此要注意各種設(shè)施的保證程度,如高層塔樓供水能
力、道路和雨水排放,冬季供暖的方式是小區(qū)鍋爐還是集中供熱,供電能否
有保證,空調(diào)是否允許使用,城市天然氣或煤氣管道能否通達(dá)此處,電話號(hào)
碼資源是否充足,等等。每一項(xiàng)都與將來的生活質(zhì)量、舒適程度緊密相關(guān)。
五、環(huán)境狀況
環(huán)境狀況是影響位置優(yōu)劣的一個(gè)重要因素,它通過各種自然的、人文的
景觀及行為對人的工作、生活產(chǎn)生各種正面和負(fù)面影響而體現(xiàn)出來。對環(huán)境
狀況構(gòu)成影響的因素是多方面的。從人的日常生活角度來看,選購商品房時(shí)
應(yīng)著重從以下幾方面進(jìn)行了解:
1、公園、水面與綠化
公園、水面、綠化是調(diào)節(jié)居住環(huán)境的重要因素。關(guān)于公園、水面、綠化
對位置優(yōu)劣的具體影響的評價(jià)可從以下幾點(diǎn)著手:
(1)在步行可達(dá)的距離內(nèi)是否有公園、成片的綠地及水質(zhì)良好的較大規(guī)
模的水面,以及公園、綠地、水面的組合情況。
(2)距離大型綜合性公園(包括以風(fēng)景、文物為主的游覽性公園,以水
面或娛樂設(shè)施為主的娛樂性公園)的距離,能否比較便捷地通達(dá)這類公園;
(3)居住區(qū)內(nèi)部及周邊的綠化、水面小環(huán)境及規(guī)劃發(fā)展前景。
2、休閑活動(dòng)空間
上述的公園、水面、綠地為人們提供了休閑活動(dòng)空間,而在不具備上述
的休閑活動(dòng)空間的情況下,還應(yīng)考慮是否有其他場所提供休閑、運(yùn)動(dòng)服務(wù)空
間,即配套建設(shè)的各種文體活動(dòng)設(shè)施、場地、特別是老年人和青少年的休閑
運(yùn)動(dòng)場所。
3、環(huán)境污染狀況
區(qū)域內(nèi)及周邊的工廠、商業(yè)、餐飲、娛樂、加工、修理廠、店的社會(huì)經(jīng)
濟(jì)活動(dòng),包括居住在內(nèi)都會(huì)對環(huán)境產(chǎn)生大大小小的污染,被污染的環(huán)境會(huì)降
低人的生活質(zhì)量,影響人的健康。對位置優(yōu)劣造成影響的污染,一般是由固
定污染源造成的,但某些流動(dòng)污染,當(dāng)差別較大時(shí)也會(huì)對位置優(yōu)劣產(chǎn)生影
響,如在城區(qū)內(nèi)部一般不考慮機(jī)動(dòng)車的污染,但城區(qū)與郊區(qū)進(jìn)行比較時(shí),機(jī)
動(dòng)車噪音、尾氣排放便不能不被考慮。購房者需對那些可能造成污染的污染
源進(jìn)行定性、定量了解。這種了解包括:
(1)區(qū)域內(nèi)部及鄰近地區(qū)有哪些工廠,有哪些對環(huán)境可能造成較大污染
的工廠;
(2)大型飯店、集貿(mào)市場、娛樂場所、加工修理車間、門店、運(yùn)輸公
司、小區(qū)鍋爐等污水、噪音污染源在區(qū)內(nèi)是否存在,是否會(huì)對居住生活構(gòu)成
影響;
(3)區(qū)域的上風(fēng)、上水方向是否有大型污染源,是否對本區(qū)空氣、水體
造成污染;
(4)觀察空氣清新程度、能見度,感覺空氣、水體的味道,注意大型煙
囪的排放情況、街道清潔程度及垃圾等廢棄物的處理情況。
六、社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況
在城市的不同區(qū)域內(nèi),因其主體功能、發(fā)展歷史、管理水平的差異,會(huì)
有不同的社會(huì)風(fēng)氣。有的區(qū)域文明程度高,如文教區(qū)內(nèi),有的地方生活氣息
濃厚,如純居住區(qū)、舊城改造區(qū);與社會(huì)風(fēng)氣相聯(lián)系的是居住環(huán)境的治安狀
況,衡量標(biāo)準(zhǔn)有治安管理機(jī)構(gòu)和管理水平、治安防范措施,如小區(qū)保安巡
邏、治安警民聯(lián)防、小區(qū)封閉護(hù)欄、防盜對講等。此外還有實(shí)際治安狀況,
包括周圍居住人口社會(huì)文明程度、犯罪率,以及由此形成居住此地人口的家
庭財(cái)產(chǎn)及人身安全的自我感覺。
七、理想位置的基本特點(diǎn)
上文已對各種影響位置狀況的因素做了分析,那么,在不考慮特定的人
的具體要求情況下,什么樣的位置是好位置,購房者抓住哪些特點(diǎn)才能找到
理想的位置?以現(xiàn)代人城市生活標(biāo)準(zhǔn)來看,理想中的位置應(yīng)具備以下幾個(gè)特
征:
1、城市。在城市區(qū)的方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上
風(fēng)上水方向,如北京的方向?yàn)槲鞅狈较颉?p> 2、交通便捷。使用常用的交通工具(步行、自行車、公交車、小汽
車),從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市區(qū),不超過可接受的時(shí)
間并且有保障,如在北京上班、下班時(shí)間半公里左右。一家兩三口人都有此
要求時(shí),應(yīng)盡可能多的照顧到,并考慮將來可能的變化情況,如工作調(diào)動(dòng)、
、轉(zhuǎn)學(xué)等。
3、城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段
一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過1公里,否則有些設(shè)施難以接
通,對外交通也會(huì)有麻煩。如北京市二環(huán)路以內(nèi)道路未擴(kuò)建、舊城未改造
前,沒有供氣管道,水、電供應(yīng)受限制;郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不
全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房價(jià)增
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