購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議67條

由北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師擬定的《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議204條》，在本報(bào)《廣廈時(shí)代》刊

登后，引起廣大讀者的強(qiáng)烈反響。該補(bǔ)充協(xié)議為購(gòu)房人提供了獲取法律信息的渠道，這些補(bǔ)

充協(xié)議內(nèi)容將購(gòu)房過(guò)程中有可能遇到的絕大多數(shù)問(wèn)題以合同的形式加以固定，使購(gòu)房者可以

通過(guò)這份合同來(lái)了解他們?cè)谫?gòu)房過(guò)程中所需要注意的大部分法律問(wèn)題。既降低了購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)

法律服務(wù)的成本，又給購(gòu)房人提供了公平獲取信息的機(jī)會(huì)。近日，秦兵律師對(duì)“204條補(bǔ)充

協(xié)議”進(jìn)一步概括、濃縮，總結(jié)出共計(jì)11部分、67條的補(bǔ)充協(xié)議，供讀者參考。

第1部分 合同背景

第1條. 合同原則：出賣、購(gòu)受雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，本著

平等、真實(shí)、自愿的原則，就購(gòu)受人購(gòu)購(gòu)出賣人商品房一事達(dá)成本合同。

第2條. 合同標(biāo)的：本房屋位于 市 區(qū)（縣） 路 號(hào)，目前施工進(jìn)度情況參照由出賣人

提供的照片。

第3條. 協(xié)商地點(diǎn)：本合同在簽訂及履行過(guò)程中，由各方依次選擇談判地點(diǎn)，分別為出

賣人銷售場(chǎng)所（ 市 區(qū)（縣） 路 號(hào)）或者為購(gòu)受人及購(gòu)受人代理人指定的場(chǎng)所，各方應(yīng)在

協(xié)商時(shí)準(zhǔn)備好自己應(yīng)當(dāng)提供的文件資料。

第4條. 項(xiàng)目許可：本項(xiàng)目由北京市政府有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)為：　　　。

第5條. 土地權(quán)屬：考慮到目前出賣人無(wú)法提供正式《國(guó)有土地使用證》，為保證購(gòu)受人

的權(quán)利，出賣人承諾于 年 月 日前向購(gòu)受人提供正式《國(guó)有土地使用證》，并且在他項(xiàng)權(quán)利

記錄中不會(huì)有任何擔(dān)保抵押記錄，如到期不能提供，則購(gòu)受人有權(quán)要求退房，出賣人則應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)全部違約責(zé)任；如退房且在購(gòu)受人沒(méi)有取回全部房款以前，或不退房，出賣人都將因缺

少《國(guó)有土地使用證》從而每天向購(gòu)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。

第2部分 房屋質(zhì)量

第6條. 防水情況：房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)

漏水、滲水；如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則購(gòu)受人有權(quán)退房；暫不退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修

復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向購(gòu)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一違約金。

第7條. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：商品房設(shè)計(jì)質(zhì)量不應(yīng)低于各級(jí)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)頒布的較有利于購(gòu)受人

的標(biāo)準(zhǔn)，本合同較后所列明的各項(xiàng)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)均為出賣人應(yīng)當(dāng)遵守的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，即出賣人

所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項(xiàng)規(guī)范的要求；如無(wú)法達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則購(gòu)受人有權(quán)退房；暫不

退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向購(gòu)受人支付總房?jī)r(jià)千分之

一的違約金。

第8條. 證明責(zé)任：考慮到出賣人的優(yōu)勢(shì)地位，出賣人在房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)受人提供

證明其質(zhì)量合格的申報(bào)手續(xù)及質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告；當(dāng)購(gòu)受人對(duì)此報(bào)告提出異議時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)證

明這種異議不成立，不能證明的則視為存有質(zhì)量問(wèn)題，在質(zhì)量問(wèn)題不能解決前不視為交房。

第9條. 質(zhì)量評(píng)價(jià)：出賣人在交付商品房前應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告；購(gòu)受人有權(quán)查驗(yàn)與

商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評(píng)價(jià)；如出賣人拒絕

提供文件，或者在購(gòu)受人申請(qǐng)重新質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí)拒絕進(jìn)行協(xié)助，則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而

不能交房，則購(gòu)受人有權(quán)退房，暫不退房的視為未交房，出賣人按日向購(gòu)受人支付總房?jī)r(jià)千

分之一的違約金。

第3部分 房屋面積

第10條. 建筑面積：

(1).文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。

(2).總建筑面積為： 平方米，套內(nèi)建筑面積為： 平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積： 平方米，室

內(nèi)墻體面積為： 平方米。

第11條. 建筑面積變化：

(1).面積范圍：購(gòu)受人所購(gòu)商品房約定建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積

在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

(2).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于 平方米的，出賣人無(wú)

權(quán)要求購(gòu)受人支付多余價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(3).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于 平方米的，出賣人應(yīng)

當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向購(gòu)受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(4).面積差異：鑒于目前購(gòu)受人所購(gòu)商品房面積所適用的契稅為2%，如果因?yàn)槌鲑u人的

原因使面積擴(kuò)大，導(dǎo)致購(gòu)受人不得不支付比原來(lái)稅率更高的稅費(fèi)，因此而多支付的稅費(fèi)，由

出賣人承擔(dān)；購(gòu)受人同時(shí)有權(quán)不支付由于面積擴(kuò)大所引起的各種費(fèi)用的增加，必須支付的由

出賣人承擔(dān)保留退房的權(quán)利。

第12條. 分?jǐn)偟墓妹娣e：

(1).文字定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的

建筑面積。

(2).基本原則：此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存有相連結(jié)的部分并且

僅向本樓居住者提供非盈利性服務(wù)，不符合此等條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。

(3).分?jǐn)倶?gòu)成：公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消

防控制室、水泵房及僅為本樓服務(wù)的其他設(shè)備間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包

括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

(4).面積核實(shí)：因分?jǐn)偟墓妹娣e涉及范圍大、操作過(guò)程復(fù)雜，使購(gòu)受人無(wú)法核對(duì)及查

實(shí)，可能給合同一方提供欺詐機(jī)會(huì)，為保證交易的公平性，出賣人根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和

《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構(gòu)成與尺寸，以使購(gòu)受人可以根據(jù)自有的條件對(duì)面積進(jìn)行核

對(duì)。

第13條. 套內(nèi)建筑面積：

(1).文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三者之和。

(2).面積范圍：購(gòu)受人所購(gòu)商品房約定套內(nèi)建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，

面積在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

(3).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于 平方米的，出賣

人無(wú)權(quán)要求購(gòu)受人支付多余價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(4).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于 平方米的，出賣

人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向購(gòu)受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)

權(quán)登記。

(5).面積費(fèi)用：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，應(yīng)當(dāng)

按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，購(gòu)受人無(wú)須為任何增

加的面積支付費(fèi)用。

(6).變化比例：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都減少的，應(yīng)當(dāng)按相

同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照較有益

于購(gòu)受人的原則退款，購(gòu)受人有權(quán)選擇諸多方案中的一個(gè)。

第14條. 使用面積：

(1).文字定義：套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內(nèi)表面所

圍合的水平投影面積之和。

(2).面積構(gòu)成：臥室面積： 平方米、書房及客廳面積： 平方米、衛(wèi)生間面積為： 平方

米；面積的數(shù)字以現(xiàn)有的出賣人提供的平面圖紙為標(biāo)準(zhǔn)。

第15條. 使用面積變化：

(1).面積范圍：購(gòu)受人所購(gòu)商品房約定使用面積為 平方米，如果經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，面積

在 至 平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

(2).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，大于 平方米的，出賣人無(wú)

權(quán)要求購(gòu)受人支付多余價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

(3).面積誤差：購(gòu)受人所購(gòu)商品房使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，小于 平方米的，出賣人應(yīng)

當(dāng)根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向購(gòu)受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第16條. 露臺(tái)面積：鑒于露臺(tái)面積并不計(jì)算在購(gòu)受人的購(gòu)購(gòu)面積之中，出賣人將面積為：

平方米的露臺(tái)之恒久使用權(quán)交付給購(gòu)受人，購(gòu)受人在使用過(guò)程中無(wú)須支付物業(yè)管理費(fèi)。

第17條. 變化通知：房屋室內(nèi)任何長(zhǎng)度或高度尺寸的變化均為合同的變更；面積變化時(shí)，

出賣人應(yīng)當(dāng)于變化3日內(nèi)書面通知購(gòu)受人，如果購(gòu)受人不同意上述變化，則有權(quán)解除本合同，

出賣人應(yīng)當(dāng)于3日內(nèi)退還全部已經(jīng)支付的房款；購(gòu)受人也可暫不解除本合同，要求出賣人按

原合同交付房屋，出賣人不能按照原合同交付的，則每天向購(gòu)受人支付千分之一違約金直到

合同解除。

第18條. 面積測(cè)量：房屋分?jǐn)偟墓貌糠?、面積及細(xì)節(jié)尺寸應(yīng)當(dāng)說(shuō)明，經(jīng)過(guò)測(cè)量的應(yīng)當(dāng)

提供符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的報(bào)告，使購(gòu)受人有權(quán)可以獲得準(zhǔn)確的詳細(xì)內(nèi)

容。

第19條. 測(cè)量機(jī)構(gòu)：測(cè)量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是取得政府機(jī)構(gòu)測(cè)繪專業(yè)管理機(jī)構(gòu)頒發(fā)的測(cè)量資

格的機(jī)構(gòu)，測(cè)量資格不得委托給他人；沒(méi)有專業(yè)資格的機(jī)構(gòu)，測(cè)量的數(shù)據(jù)無(wú)效。

第20條. 面積核實(shí)：購(gòu)受人有權(quán)根據(jù)測(cè)量報(bào)告對(duì)任何一個(gè)尺寸進(jìn)行核實(shí)，此等核實(shí)無(wú)需

復(fù)雜的測(cè)量工具，僅憑于任意一個(gè)市場(chǎng)上購(gòu)購(gòu)的米尺即可進(jìn)行測(cè)量。

第21條. 面積自測(cè)：購(gòu)受人有權(quán)在入住前或入住后對(duì)室內(nèi)全部長(zhǎng)度、高度尺寸進(jìn)行測(cè)量；

如果需要對(duì)全樓進(jìn)行測(cè)量的，出賣人有義務(wù)向購(gòu)受人提供與本樓相關(guān)的圖紙。

第22條. 測(cè)量方法：購(gòu)受人在入住前有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行測(cè)量，如果測(cè)量結(jié)

果與出賣人提供的測(cè)量結(jié)果有差異，則雙方有權(quán)提請(qǐng)法院或者有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行較終決定，在此

以前購(gòu)受人有權(quán)先行入住，并且根據(jù)較有益于購(gòu)受人測(cè)量的結(jié)果支付相關(guān)費(fèi)用。

第23條. 通知到場(chǎng)：當(dāng)購(gòu)受人對(duì)公共面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事

實(shí)不符，則應(yīng)當(dāng)通知出賣人到場(chǎng)進(jìn)行共同測(cè)量，此等通知可以通過(guò)電話、普通信函、掛號(hào)信

函、特快專遞或者傳真，購(gòu)受人接到通知后應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)；出賣人不到場(chǎng)的，有兩人以上證明，

購(gòu)受人即可進(jìn)行測(cè)量。

第24條. 違約條件：購(gòu)受人對(duì)任何一個(gè)尺寸的測(cè)量結(jié)果，與出賣人提供的圖紙不符，則

視為出賣人提供的公攤面積不合法，購(gòu)受人有權(quán)拒絕支付公攤面積的費(fèi)用；購(gòu)受人不得以此

為理由拒絕交付房屋，并仍然應(yīng)當(dāng)及時(shí)為購(gòu)受人辦理《房屋所有權(quán)證》。

第25條. 違約責(zé)任：當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的

價(jià)款，不能退回的，應(yīng)當(dāng)每天向購(gòu)受方支付總房?jī)r(jià)百分

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