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購房定金的性質(zhì)及其罰則的適用

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 535 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

李先生2002年10月5日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱開發(fā)商)簽訂了一份《商品房認(rèn)購書》,雙方約定:李先生交納定金2萬元,預(yù)定A座401商品房一套,總價款76萬元。開發(fā)商為李先生預(yù)留該套商品房房號直到10月20日。在此期間內(nèi),李先生應(yīng)當(dāng)?shù)绞蹣翘幣c開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》并支付頭批購房款15.2萬元,否則開發(fā)商有權(quán)沒收李已交付的定金并另行銷售該套商品房。當(dāng)日交納了定金后,李先生于2002年10月15日攜帶頭付款及有關(guān)資料前往售樓處簽約。然而,在簽訂《商品房購賣合同》的過程中,李先生對于開發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議,有7條不能接受,要求刪去。開發(fā)商對于李提出的5條補(bǔ)充協(xié)議條款也不予認(rèn)可。當(dāng)日合同未能簽訂。后經(jīng)多次協(xié)商,雙方爭執(zhí)不下,始終未能達(dá)成一致意見,導(dǎo)致購賣合同無法簽訂。2002年10月23日開發(fā)商通過其售樓律師給李發(fā)了律師函,指出其行為已構(gòu)成違約,決定沒收其已經(jīng)交付的2萬元定金。李則認(rèn)為是開發(fā)商違約,遂將開發(fā)商起訴到人民法院,要求雙倍返還定金。該案經(jīng)一、二審審理后,法院較終認(rèn)定雙方的行為均不構(gòu)成違約,判決開發(fā)商將2萬元定金原額返還給李先生。

那么,什么是購房定金?本案為什么沒有適用定金罰則?購房人在認(rèn)購書中應(yīng)當(dāng)如何簽訂定金條款?對此,這一頗具典型性的案例給人們帶來了有益的啟示。

一、關(guān)于購房定金的設(shè)定形式。定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國擔(dān)保法》,約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前,在商品房購賣過程中,當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤,與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后,開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認(rèn)購書(也有叫做預(yù)定書或訂購書的)。這些認(rèn)購書一般都對作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價款做出約定,同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說,只有購賣雙方明確書面約定了“定金”字樣,才是法律意義上的定金,才能適用定金罰則。但是,如果購賣雙方在認(rèn)購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房購賣合同的,則訂金(或押金)不退還;如系因開發(fā)商違約造成購賣合同未能簽訂,則應(yīng)雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款,那么,此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì),應(yīng)認(rèn)定為購房定金。

二、關(guān)于購房定金的性質(zhì)。從實(shí)踐上來看,認(rèn)購書起到為購房人預(yù)留房號,保證簽訂商品房購賣合同的作用。盡管認(rèn)購書的性質(zhì)在法理上還存在爭議,但一般認(rèn)為,商品房認(rèn)購書與商品房購賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系,即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。我國《合同法》第四十二條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為?!北緱l規(guī)定了締約過失責(zé)任即前契約責(zé)任。而通過認(rèn)購書中定金條款的設(shè)定,來約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房購賣合同這一本合同的權(quán)利義務(wù),正是對當(dāng)一方出現(xiàn)締約過失時,對于無過錯的另一方的有效救濟(jì)。因此,從這個意義上說,購房定金屬于立約定金。即為保證正式簽訂商品房購賣合同而交付的定金。

三、適用定金罰則的條件。筆者認(rèn)為,定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。

具體來說,如果因?yàn)楹贤环綗o故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房購賣合同的義務(wù),或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款,比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房購賣合同無法簽訂的,則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂,應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房購賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?,或無法預(yù)見的客觀情勢的變化,或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款,進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成,則系非因一方原因,而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂,雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任,開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還,而不應(yīng)適用定金罰則?!    ?作者:北京煒衡律師事務(wù)所 楊明)


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