您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識 > 購房定金的性質(zhì)及其罰則的適用
購房定金的性質(zhì)及其罰則的適用
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 535 次
李先生2002年10月5日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱開發(fā)商)簽訂了一份《商品房認(rèn)購書》,雙方約定:李先生交納定金2萬元,預(yù)定A座401商品房一套,總價款76萬元。開發(fā)商為李先生預(yù)留該套商品房房號直到10月20日。在此期間內(nèi),李先生應(yīng)當(dāng)?shù)绞蹣翘幣c開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》并支付頭批購房款15.2萬元,否則開發(fā)商有權(quán)沒收李已交付的定金并另行銷售該套商品房。當(dāng)日交納了定金后,李先生于2002年10月15日攜帶頭付款及有關(guān)資料前往售樓處簽約。然而,在簽訂《商品房購賣合同》的過程中,李先生對于開發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議,有7條不能接受,要求刪去。開發(fā)商對于李提出的5條補(bǔ)充協(xié)議條款也不予認(rèn)可。當(dāng)日合同未能簽訂。后經(jīng)多次協(xié)商,雙方爭執(zhí)不下,始終未能達(dá)成一致意見,導(dǎo)致購賣合同無法簽訂。2002年10月23日開發(fā)商通過其售樓律師給李發(fā)了律師函,指出其行為已構(gòu)成違約,決定沒收其已經(jīng)交付的2萬元定金。李則認(rèn)為是開發(fā)商違約,遂將開發(fā)商起訴到人民法院,要求雙倍返還定金。該案經(jīng)一、二審審理后,法院較終認(rèn)定雙方的行為均不構(gòu)成違約,判決開發(fā)商將2萬元定金原額返還給李先生。
那么,什么是購房定金?本案為什么沒有適用定金罰則?購房人在認(rèn)購書中應(yīng)當(dāng)如何簽訂定金條款?對此,這一頗具典型性的案例給人們帶來了有益的啟示。
一、關(guān)于購房定金的設(shè)定形式。定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國擔(dān)保法》,約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前,在商品房購賣過程中,當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤,與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后,開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認(rèn)購書(也有叫做預(yù)定書或訂購書的)。這些認(rèn)購書一般都對作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價款做出約定,同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說,只有購賣雙方明確書面約定了“定金”字樣,才是法律意義上的定金,才能適用定金罰則。但是,如果購賣雙方在認(rèn)購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房購賣合同的,則訂金(或押金)不退還;如系因開發(fā)商違約造成購賣合同未能簽訂,則應(yīng)雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款,那么,此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì),應(yīng)認(rèn)定為購房定金。
二、關(guān)于購房定金的性質(zhì)。從實(shí)踐上來看,認(rèn)購書起到為購房人預(yù)留房號,保證簽訂商品房購賣合同的作用。盡管認(rèn)購書的性質(zhì)在法理上還存在爭議,但一般認(rèn)為,商品房認(rèn)購書與商品房購賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系,即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。我國《合同法》第四十二條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為?!北緱l規(guī)定了締約過失責(zé)任即前契約責(zé)任。而通過認(rèn)購書中定金條款的設(shè)定,來約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房購賣合同這一本合同的權(quán)利義務(wù),正是對當(dāng)一方出現(xiàn)締約過失時,對于無過錯的另一方的有效救濟(jì)。因此,從這個意義上說,購房定金屬于立約定金。即為保證正式簽訂商品房購賣合同而交付的定金。
三、適用定金罰則的條件。筆者認(rèn)為,定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。
具體來說,如果因?yàn)楹贤环綗o故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房購賣合同的義務(wù),或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款,比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房購賣合同無法簽訂的,則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂,應(yīng)對該方適用定金罰則。如果商品房購賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?,或無法預(yù)見的客觀情勢的變化,或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款,進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成,則系非因一方原因,而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂,雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任,開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還,而不應(yīng)適用定金罰則?! ?作者:北京煒衡律師事務(wù)所 楊明)
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 72144
- 2海南那么美哪里安家好? 65908
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 65148
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57971
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57776
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56373
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 51227
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 51153
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50959
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點(diǎn)? 50650
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣