日前，“兩稅”落地后，民間開(kāi)始流傳各種“避稅”花招，“假離婚”、“假與”、“假過(guò)戶(hù)”等交易方式層出不窮。

比如，家住天津市河西區(qū)的賣(mài)主馮女士，在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)由陌生人以遺產(chǎn)繼承的方式獲得，而自己竟成了“死人”。辦理此事的中介是天津北洋未來(lái)房地產(chǎn)公司，該公司作為中介方和購(gòu)主為了避稅，制造假遺囑及假的死亡證明。當(dāng)購(gòu)主把70萬(wàn)房款打入北洋未來(lái)賬戶(hù)，賣(mài)主把房產(chǎn)證交給北洋未來(lái)后，該公司遲遲未將應(yīng)付房款交給賣(mài)主，至今賣(mài)方?jīng)]有拿到錢(qián)，而購(gòu)方也不能搬到新家當(dāng)中去。

這些游走在政策邊緣的“避稅”方式，表面上看是可以節(jié)省不少稅費(fèi)，其中卻蘊(yùn)含著較大的法律和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

■花招一：

做低合同價(jià)格

這個(gè)方法是二手房購(gòu)賣(mài)雙方較常用的避稅方式。比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為60萬(wàn)元的房屋，購(gòu)賣(mài)雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過(guò)戶(hù)價(jià)則是以40萬(wàn)元成交的。這樣只需交納40萬(wàn)的5.5%營(yíng)業(yè)稅；40萬(wàn)元的1％個(gè)稅以及40萬(wàn)元的1.5%契稅，而剩余20萬(wàn)元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以這樣輕易避掉了。

潛在風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易的過(guò)戶(hù)價(jià)格是較具法律效力的，購(gòu)家有可能根據(jù)報(bào)低的過(guò)戶(hù)價(jià)格來(lái)付款，不愿意再按照原來(lái)的購(gòu)房?jī)r(jià)格成交，造成業(yè)主受損失。對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，報(bào)低過(guò)戶(hù)價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致下一次賣(mài)出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶(hù)價(jià)將拉大購(gòu)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，而且銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)因此降低。

■花招二：

延期交易

“兩稅”都將5年作為一道界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營(yíng)業(yè)稅，所以很多人就將腦筋動(dòng)在了“5年”上。于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商以“先租后購(gòu)”來(lái)達(dá)成交易的情況。如雙方約定房屋的總價(jià)仍為60萬(wàn)元，由于該套房屋未滿(mǎn)5年，需全額交納營(yíng)業(yè)稅后方可過(guò)戶(hù)交易。因此，購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商后，過(guò)戶(hù)前由購(gòu)方先租住該房屋，每月租金1500元，與該房子的租價(jià)相當(dāng)。購(gòu)家與賣(mài)家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣(mài)方還要求購(gòu)方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來(lái)交易安全性。

潛在風(fēng)險(xiǎn)：該辦法雖然對(duì)雙方都較有保證，但因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)，購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)并不是購(gòu)家的，未來(lái)購(gòu)賣(mài)兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如果未來(lái)幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對(duì)于購(gòu)賣(mài)雙方風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。一方面，房?jī)r(jià)如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣(mài)，購(gòu)方只能重新選擇房源。另一方面，假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)樓價(jià)跌了，購(gòu)家必然也不愿繼續(xù)交易了。

■花招三：

假與真購(gòu)賣(mài)

對(duì)于繼承和與的房產(chǎn)，業(yè)主可不必交納營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，所需付的費(fèi)用只包括房屋評(píng)估值2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過(guò)“與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)较吕飿I(yè)主收取購(gòu)家的房款，這樣，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)表面上就沒(méi)有任何的往來(lái)，達(dá)到逃稅的目的。

潛在風(fēng)險(xiǎn)：由于與不是購(gòu)賣(mài)行為，購(gòu)房者無(wú)法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)壓力將會(huì)很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，與人不承擔(dān)責(zé)任”，購(gòu)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，購(gòu)家還要承擔(dān)與人撤消與和不履行與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。按照法律規(guī)定，與在房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)之前，隨時(shí)可以撤消。由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦購(gòu)方支付了房款但賣(mài)方不辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，或賣(mài)方先辦好了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)而購(gòu)方未交齊房款，都很容易引起糾紛。

■花招四：

離婚造假

根據(jù)政策規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。一般來(lái)說(shuō)，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說(shuō)夫妻倆的套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要交納個(gè)人所得稅了。為了避掉這部分稅費(fèi)，許多夫妻在此大做文章，通過(guò)假離婚的形式進(jìn)行避稅。如小王夫妻倆為了避稅，開(kāi)出了離婚證明后，將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬(wàn)元的稅費(fèi)。而離婚后再?gòu)?fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。

潛在風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話(huà)，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的，因此通過(guò)這種方式來(lái)避稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　　　　(作者： 趙麗萍)