“突然一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)來(lái)到了我的身邊，像是一場(chǎng)革命把我的生活改變，人們面帶著微笑和往常一樣仍在這周圍慢慢地走著，我突然發(fā)現(xiàn)我被這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)弄得完完全全的暈了。”崔健在《北京故事》里這樣的唱到。

住在北京，已經(jīng)被快速上漲的房?jī)r(jià)弄得更像是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，把每一個(gè)身在北京并想與它發(fā)生關(guān)系的人搞暈。在北京擁有一套房子，越來(lái)越成為一種奢求。

2007 年有兩個(gè)難題，一是勸人購(gòu)房子；二是勸人不要購(gòu)房子。

當(dāng)然，這還是老難題了。但在房?jī)r(jià)加速上漲的2007，心里存在這個(gè)購(gòu)不購(gòu)房疑問(wèn)的人日益增加。從年初的不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)，到市長(zhǎng)號(hào)召不購(gòu)房，再到上半年北京住宅開(kāi)盤整體均價(jià)同比上漲41.5%，深圳上半年房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)50%，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的恐慌更是讓購(gòu)還是不購(gòu)變得難以抉擇。購(gòu)房的人怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，一旦套牢難翻身；不購(gòu)房的人怕房?jī)r(jià)快馬加鞭直上重霄九，現(xiàn)在不購(gòu)以后再也購(gòu)不起了。

無(wú)論是預(yù)言反復(fù)落空的所謂專家學(xué)者，對(duì)房?jī)r(jià)上漲咬牙切齒的購(gòu)房者，還是引人非議仍我行我素的開(kāi)發(fā)商，甚至政府主管部門，無(wú)一不加入到這場(chǎng)大討論中來(lái)，戰(zhàn)場(chǎng)甚至從經(jīng)濟(jì)層面延伸到了道德層面來(lái)。先進(jìn)沒(méi)有因?yàn)檎搼?zhàn)而停止的，就是房?jī)r(jià)上漲的步伐。

更多的人開(kāi)始坐不住了，他們問(wèn)，錯(cuò)過(guò)了早晨，還該錯(cuò)過(guò)中午嗎？

這是2007 年8 月5 日的早晨，重慶市大田灣體育館觀眾席上，“雄起”之聲不絕于耳。

但球場(chǎng)上并沒(méi)有足球運(yùn)動(dòng)員，取而代之的是一幫沖進(jìn)場(chǎng)地的憤怒人群，他們有的將場(chǎng)地的大屏幕推倒在地，有的搶過(guò)麥克風(fēng)氣憤地質(zhì)問(wèn)開(kāi)發(fā)商。觀眾席上，震天響的“雄起”聲像汽油一樣，使人們的怒火不斷升溫。很快，事態(tài)升級(jí)為一場(chǎng)3000人的“暴動(dòng)”，他們離開(kāi)搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)體育館，沖進(jìn)一家名為“上品十六”樓盤的售樓處，砸爛了一切可以砸爛的東西，抱走了一切可以抱走的東西。該售樓處的財(cái)務(wù)人員只能在武警的掩護(hù)下，悄悄撤離現(xiàn)場(chǎng)。騷亂持續(xù)到了當(dāng)天凌晨。

后來(lái)人們才知道，此次騷亂的制造者—“上品十六”開(kāi)發(fā)商重慶市環(huán)保建設(shè)有限公司，在僅有約1000 套房源且已有200 多套已被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的情況下，竟然向不知情的購(gòu)房者賣出約3000 張vip 購(gòu)房卡，目前該公司已經(jīng)受到嚴(yán)查，將退回未購(gòu)房者的VIP 卡金。但很多人不同意這樣的解決方式，在房?jī)r(jià)一漲的情況下，他們高喊出自己的心聲“我們要的是房子，不是錢!”

“重慶事件”只是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾的激化體現(xiàn)。中國(guó)人民銀行于8 月8 日發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲的勢(shì)頭，部分城市價(jià)格漲幅依然較高。其中上漲較快的北京已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8％，6 月甚至高達(dá)9.5％。

面對(duì)如此兇猛的房?jī)r(jià)，連一些開(kāi)發(fā)商都坐不住了，他們私下坦陳“已經(jīng)看不懂形勢(shì)”，甚至有些開(kāi)發(fā)商直言“要在2008 年底之前全部清空，不管什么價(jià)位”。但是這種對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)轉(zhuǎn)的隱隱擔(dān)憂還只是出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商小范圍的私下交流中，對(duì)于飽受“宏觀調(diào)控越調(diào)越漲”之苦和信奉購(gòu)房如購(gòu)股，購(gòu)漲不購(gòu)跌理念的普通購(gòu)房來(lái)說(shuō)，他們的心態(tài)正如前文提到的重慶購(gòu)房者一樣“要房不要錢”。

可是，購(gòu)房真如人們預(yù)期般美好嗎？

又一次金融危機(jī)？

當(dāng)人們對(duì)10 年前的亞洲金融危機(jī)還記憶猶新時(shí)，2007 年8 月，受美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)危機(jī)沖擊，世界各地區(qū)主要股市近日普遍暴跌，面對(duì)危機(jī)，世界各地央行在8 月9、10 日于48公里內(nèi)向股市注資總額已超過(guò)3262 億美元。

但是美國(guó)、歐洲、亞太的主要股市仍未止住下跌噩夢(mèng)。國(guó)際投資大師羅杰斯甚至預(yù)言“這是信貸市場(chǎng)出現(xiàn)的有史以來(lái)的泡沫”。

中國(guó)股市與此次美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)并非絕緣，據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)正是因?yàn)橘?gòu)購(gòu)了這些“次級(jí)房貸債券”，才使眾多金融機(jī)構(gòu)困苦不堪。

中國(guó)一些大型銀行也都先后購(gòu)購(gòu)了這些債券，其中中行購(gòu)購(gòu)的數(shù)量被認(rèn)為較多。據(jù)推算，去年年底中行持有901 億美元美國(guó)債券，假設(shè)其中5％屬次按或由次按打包的抵押債券，那風(fēng)險(xiǎn)金額已涉及40 億至50 億美元。此外工商銀行、交通銀行和建設(shè)銀行的投資也都涉及到美國(guó)次級(jí)按揭證券。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)引發(fā)的全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩繼續(xù)惡化，相信沒(méi)有一個(gè)投資市場(chǎng)會(huì)獨(dú)善其身，情況可能不輕于1987 年美國(guó)垃圾債券引發(fā)的股災(zāi)及1998 年亞洲金融風(fēng)暴。

由于中國(guó)股市中的眾多銀行龍頭股都不同程度涉及到美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)中，一旦股市危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難逃噩運(yùn)。

近日有消息稱，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸頭付比例從目前的較低不得低于30% 提高到40%-50%。提高頭付，一直是很多專家、學(xué)者等業(yè)內(nèi)人士提出抑制需求降低房?jī)r(jià)的方法之一，但從未得到銀行部門的回應(yīng)。目前, 正值全球股市動(dòng)蕩之際，銀行部門突然傳出提高頭付的風(fēng)聲，原因之一就是鑒于美國(guó)的次級(jí)房貸危機(jī)，以提高個(gè)貸門檻，減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要降溫，房地產(chǎn)呢？

7 月18 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2007 年上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政府年初設(shè)定的8% 的目標(biāo)。由此不難看出，為何“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”，在政治局會(huì)議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱”。

要想“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱”， “作為占固定投資份額20% 左右的房地產(chǎn)必將成為調(diào)控的?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院一位專家認(rèn)為。由于2007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度快于GDP 增長(zhǎng)，這一份額還將繼續(xù)上升。而且全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格都在快速飚升，必然會(huì)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)銀行信貸大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓與房地產(chǎn)相關(guān)的50 多個(gè)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)越來(lái)越成為了整個(gè)經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱的動(dòng)力。因此，遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱就得從房地產(chǎn)入手。而頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶則表示:“現(xiàn)在一個(gè)很嚴(yán)重的形勢(shì)是，房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，和整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不適應(yīng)?！?p>雖然目前“提高個(gè)貸頭付至40%-50%”政策還未落實(shí)，但商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，顯示出政府將在下半年將有所作為?！拌b于當(dāng)前限制需求的重要性，預(yù)計(jì)今后出臺(tái)強(qiáng)制性政策的可能性比較大?！备咄ㄖ菐?kù)顧問(wèn)公司董事總經(jīng)理張宏分析提高頭付的傳言不會(huì)是空穴來(lái)風(fēng)，證明政府已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到抑制需求的重要性。

與提高頭付相比，呼之欲出的征收持有稅將在程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。盡管出臺(tái)持有稅具有一定難度，但是當(dāng)政府把“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱”提上議程，出臺(tái)持有稅為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫將不再是遙不可及的事。

也許韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)在將成為我們的未來(lái)。為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，韓國(guó)政府一方面提高頭付到60%，一方面加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、特別是高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)的稅收力度，對(duì)擁有兩套以上住宅的家庭提高了征稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的稅率。

這些措施從今年年初開(kāi)始陸續(xù)生效，截至4 月份，韓國(guó)出現(xiàn)了27 個(gè)月以來(lái)的頭次房?jī)r(jià)下跌。

現(xiàn)在購(gòu)房有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？

隨著通脹風(fēng)險(xiǎn)上升，而一個(gè)幾乎無(wú)可駁斥的判斷開(kāi)始流行：房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢(shì)中先進(jìn)安全的增值保值的資產(chǎn)，這加劇了地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

王韜在2006 年7 月在通州購(gòu)購(gòu)了一套130 平方米的房子，那時(shí)才5000 元/ 平方米，目前該項(xiàng)目均價(jià)已漲到6500 元/ 平方米，而租金則為僅1500 元/ 月。是租還是賣呢？他給記者算了一筆賬?！叭绻鲎獾脑?，回報(bào)率太低，而且是貸款購(gòu)房，實(shí)在吃不消銀行隔三岔五的加息；如果目前出售的話，算上房屋需要交納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、個(gè)稅、土地增值稅，以及當(dāng)初購(gòu)入時(shí)的契稅和維修金等，凈收益才9 萬(wàn)元左右?！?p>據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究主任秦瑞向記者透露，房產(chǎn)投資要有收益的話，就要求商品房?jī)r(jià)格漲幅要超過(guò)包括銀行貸款利息、個(gè)人所得稅稅率、營(yíng)業(yè)稅稅率以及其他手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的總和。在一次性付款的前提下，目前購(gòu)購(gòu)一套普通住宅進(jìn)行投資的較低交易成本大概是10%。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)房在轉(zhuǎn)讓前必須要升值超過(guò) 10% 才有利可圖。當(dāng)然，在賣方市場(chǎng)的情況下，有些稅費(fèi)都由購(gòu)家承擔(dān)。但購(gòu)家弱勢(shì)的情況，也同樣要靠房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲為較重要的前提。

盡管近幾年北京市商品房同比增長(zhǎng)幅度為 10% 左右，而租賃市場(chǎng)基本上處于不溫不火的狀態(tài)，據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究公布的報(bào)告顯示，2007 年7 月份普通樓房的租賃價(jià)格同比增長(zhǎng)幅度僅為2%左右。“現(xiàn)在投資性購(gòu)房者的租金回報(bào)率僅為5%”，秦瑞告訴記者，如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實(shí)，投資性購(gòu)房人的實(shí)際收益率又要下降。

什么樣的需求？

其實(shí)購(gòu)不購(gòu)房的問(wèn)題或者房?jī)r(jià)的問(wèn)題，無(wú)論如何變化，終究得服從價(jià)值規(guī)律的支配，任志強(qiáng)的“供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)上漲”的理論本質(zhì)上是個(gè)大實(shí)話。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也告訴《地產(chǎn)》，從需求方面來(lái)看，現(xiàn)在購(gòu)房置業(yè)的需求是膨脹性的?！皩?duì)房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢(shì)不可擋的投資性置業(yè)需求。流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低，股市的風(fēng)險(xiǎn)又太大，目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市?！?p>但北京房屋的供應(yīng)不可能是無(wú)限制的。顧云昌告訴記者： “北京現(xiàn)僅有8000 萬(wàn)平方米的土地可以投放到市場(chǎng)，政府土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開(kāi)發(fā)增速的放慢，和被市場(chǎng)中各種因素?cái)x掇著的強(qiáng)勁住房需求和越來(lái)越稀缺的北京城區(qū)待開(kāi)發(fā)土地資源，構(gòu)成了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因，但這幾個(gè)原因恰恰使得當(dāng)前的各種調(diào)控措施都很難在短期內(nèi)起到立竿見(jiàn)影的效果?！?p>央行二季度的《中國(guó)貨幣執(zhí)行報(bào)告》也指出，2007 年以來(lái)，我國(guó)住房需求持續(xù)旺盛，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，但供需關(guān)系仍趨于緊張?！坝?大因素推動(dòng)了住房需求的快速增長(zhǎng)：一是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)住房需求；二是隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，直接加大了住房需求；三是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和非理性的住房觀念導(dǎo)致居民購(gòu)房需求在近期內(nèi)集中釋放，加大了房?jī)r(jià)上漲壓力，另外當(dāng)前我國(guó)投資渠道較為狹窄，引發(fā)居民投資性需求快速增長(zhǎng)；四是住房供給不足，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢，供求缺口依然很大?！?p>報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，目前中國(guó)價(jià)格上行壓力加大，考慮到國(guó)際收支順差矛盾持續(xù)積累后有向物價(jià)上漲擴(kuò)散

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