購(gòu)房提醒

對(duì)于一部分因房?jī)r(jià)波動(dòng)而希望購(gòu)房或退房的人而言，2009年是掙扎與彷徨的一年。分析近期退房糾紛可以發(fā)現(xiàn)，若購(gòu)房人在購(gòu)房前做足細(xì)節(jié)上的“功課”，糾紛或能避免。

“3·15”前夕，我們特別針對(duì)房?jī)r(jià)下行時(shí)期購(gòu)房過(guò)程中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，回放其產(chǎn)生過(guò)程，并努力給出對(duì)策建議，希望大家引以為鑒，開(kāi)心購(gòu)房。

關(guān)鍵詞1：代簽名

代簽補(bǔ)充協(xié)議 維權(quán)成本增大

【情景回放】 2007年年中，房?jī)r(jià)快速上漲。蔡先生和家人到某樓盤(pán)看房。由于尚未開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售員表示，可以先交“誠(chéng)意金”，等到選房時(shí)再過(guò)來(lái)簽一個(gè)開(kāi)發(fā)商認(rèn)定的“確認(rèn)單”，就算訂下了這套房子，隨后再簽訂正式的合同。

等到開(kāi)盤(pán)選房時(shí)，蔡先生正好在外地出差。他擔(dān)心搶不到好房源，銷(xiāo)售員也希望促成成交，于是銷(xiāo)售員建議，由其模仿蔡先生的筆跡簽訂“確認(rèn)書(shū)”，留住房子。當(dāng)時(shí)蔡先生非常感謝銷(xiāo)售員幫忙。

在隨后的合同簽訂、頭付款交納的過(guò)程中，雙方合作都很愉快。有，他又接到銷(xiāo)售員的電話，說(shuō)合同中有一個(gè)小的特價(jià)房補(bǔ)充協(xié)議上缺一個(gè)簽名，要盡快簽上。蔡先生就簡(jiǎn)單問(wèn)了一下內(nèi)容，銷(xiāo)售員表示這個(gè)名是簽漏了的，條款他都看過(guò)，如果蔡先生不介意，她幫著寫(xiě)上就可以了，不用太麻煩跑一趟。蔡先生同意了。

【后果】 2008年，蔡先生因資金的原因希望退房，并愿意向開(kāi)發(fā)商交納違約金。但是開(kāi)發(fā)商給他出示的補(bǔ)充協(xié)議顯示，如果不履行合同，需要支付10%的違約金，這比一般的合同中2%-3%的違約金高出許多。

對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議上的簽名，蔡先生說(shuō)不是自己簽的，應(yīng)視為無(wú)效。不過(guò)開(kāi)發(fā)商表示，簽字樣式很接近，他們無(wú)法看出是不是業(yè)主本人簽的，蔡先生所指的銷(xiāo)售員已經(jīng)離職，無(wú)法對(duì)證。蔡先生的維權(quán)成本增大了。

【預(yù)防】 無(wú)論是在漲價(jià)還是降價(jià)的時(shí)候，購(gòu)房人有一個(gè)比較容易犯的錯(cuò)誤，就是簽合同比較隨意。不少人認(rèn)為很多條款都是固定的，自己也沒(méi)有辦法修改，就沒(méi)有必要認(rèn)真看了，一些條款也不一定看得懂，購(gòu)上房子就行了。如果過(guò)于信任銷(xiāo)售員，讓其在一些重要文件上代簽名，就會(huì)埋下產(chǎn)生糾紛的隱患。切記，無(wú)論簽訂哪些合同，都要親自確認(rèn)后才簽名。

關(guān)鍵詞2：退款期限

未約定退款期限 協(xié)商難

【情景回放】 李小姐去年簽訂購(gòu)房合同后，卻一直沒(méi)有提供辦理貸款的相關(guān)材料，因而房貸一直沒(méi)有辦下來(lái)。后來(lái)，李小姐提出退房。開(kāi)發(fā)商表示，退房可以，但要先等一等。

李小姐后來(lái)查了一下合同，才發(fā)現(xiàn)合同中盡管有不辦按揭可以退房的條款，但是并沒(méi)有約定退房的期限，尤其是退款的期限。

【后果】 合同中沒(méi)有約定退房期限及退款期限這一條，李小姐不得不三天兩頭去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，目前仍未辦妥。

【預(yù)防】 北京市卓智律師事務(wù)所袁前嶺主任律師表示，盡管不配合貸款手續(xù)有可能降低退房壓力，但是他希望購(gòu)房人要有契約精神，尊重法律，不提倡采取這樣的形式退房。

但若沒(méi)有約定退房及退款期限，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲或是下調(diào)，一旦有糾紛，這一條款都是不利于購(gòu)房人的。

房?jī)r(jià)下調(diào)時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)拖延退還頭付款的時(shí)間。一位知情人士表示，較長(zhǎng)可以拖延兩年才給退款。而房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商因手持辦理貸款的主動(dòng)權(quán)，對(duì)部分房子進(jìn)行“合法”的一房多購(gòu)，誰(shuí)的價(jià)格高就優(yōu)先給誰(shuí)辦貸款，低價(jià)者“出局”。

購(gòu)房者要力爭(zhēng)在合同中簽訂補(bǔ)充條款，約定退房退款期限。

此外，一些外資銀行的放款條件和內(nèi)資銀行不一樣，因此，對(duì)于已購(gòu)房且及時(shí)提交材料申辦貸款，但開(kāi)發(fā)商辦不下來(lái)的，購(gòu)房人可以提出自己去辦。

關(guān)鍵詞3：內(nèi)部關(guān)系

忽悠“內(nèi)部關(guān)系” 承諾難兌現(xiàn)

【情景回放】 2007年下半年，某開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士向呂先生透露，有位業(yè)主想賣(mài)房，只要下家能夠補(bǔ)償一定的差價(jià)，可以以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)不少的價(jià)格賣(mài)出。由于該業(yè)主想低調(diào)處理，轉(zhuǎn)手的手續(xù)都由該內(nèi)部人士代為轉(zhuǎn)交。呂先生和這位內(nèi)部人士有過(guò)一段時(shí)間的簡(jiǎn)單交往。該內(nèi)部人士表示，自己是公司的管理層，如果房屋有問(wèn)題，他可以保證幫助他退掉。

當(dāng)時(shí)，呂先生看到房?jī)r(jià)一直在漲，便懷著感激的心態(tài)購(gòu)了這套房子，并把數(shù)萬(wàn)元的補(bǔ)償金交給這位內(nèi)部人士。

【后果】 去年以來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)，由于有著此前的承諾，呂先生找到這位內(nèi)部人士要求退房。該人士起初表示盡量協(xié)調(diào)，但幾個(gè)月之后，這位人士突然告知呂先生，他已經(jīng)離職了，不能幫上什么忙。當(dāng)時(shí)幫助退房的承諾是代表個(gè)人的，不是代表公司。

更重要的是，其合同中有一個(gè)延期不配合辦理貸款、以及延期不收房的懲罰性條款，每日的違約金幾百元，等到他知道不能退房時(shí)，違約金已經(jīng)積累到數(shù)萬(wàn)元了，目前進(jìn)退兩難。

而他去公司財(cái)務(wù)了解情況時(shí)得知，原業(yè)主并沒(méi)有所謂的補(bǔ)差價(jià)要求，款項(xiàng)去向不明，而那位內(nèi)部人士也也沒(méi)有留下任何收據(jù)。

【預(yù)防】 在房?jī)r(jià)上漲和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，很多人都熱衷于“內(nèi)部關(guān)系”來(lái)辦事。但近期房產(chǎn)公司人事調(diào)整比較頻繁，如果分不清楚其行為是代表公司，還是代表個(gè)人，一些糾紛就很難處理了。還是要多方確認(rèn)所謂“內(nèi)部消息”，以公司的較終確認(rèn)為準(zhǔn)。（記者 張家齊）