如果說強制執(zhí)行是司法機關(guān)對法律尊嚴的一次捍衛(wèi)，那么隱藏其后的是長期以來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間選擇權(quán)力的一次較量。在市場經(jīng)濟體制日趨完善的背景下，物業(yè)管理公司少有稱雄的非市場化局面，恐怕才是結(jié)癥的病理所在。

“我不是不交物業(yè)費，只是幾次叫物業(yè)給我修房子都不來，我憑什么交?。俊泵鎸Φ情T造訪的朝陽法院執(zhí)行庭副庭長胡克莉，芍藥居北里10號樓住戶王某如此傾訴。

10月30日清晨，北京市朝陽法院出動98名法警和執(zhí)行法官，兵分六路來到歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū)，對長年拒繳物業(yè)費且不履行法院判決的57戶業(yè)主進行強制執(zhí)行。其中12名再次拒絕履行判決的業(yè)主及4名妨礙公務執(zhí)行人員被處以15天司法拘留；另有38人因即時補齊所欠物業(yè)管理費及罰款而免遭拘留，王某屬后一例。

截至11月2日，12名被執(zhí)行人因履行了法律義務而被提前解除拘留，另4名以暴力妨礙執(zhí)法的案外人將被拘留至期滿。

事件即將落幕，但所引發(fā)的爭議卻剛剛開始。

正如被譽為“業(yè)主運動先行者”的自由作家北野先生所言：“這是一個好的訊號。它從另一個角度引起了業(yè)主及社會的反思，究竟該以何種方式來維護業(yè)主自身權(quán)力，以解決長期以來的種種物業(yè)糾紛問題？”

拒繳行為與法定義務

也許芍藥居北里王某面對法官的傾訴，表達了諸多業(yè)主對繳納物業(yè)費用的困惑。據(jù)統(tǒng)計，僅今年朝陽區(qū)法院所受理的物業(yè)糾紛案件就超過7000件，而其中九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費，并且超過20%的業(yè)主在接到法院判決通知后仍然拒繳。正因為未有，強制執(zhí)行無疑給迷霧中的業(yè)主們一道強有力的警示。正如胡克莉所言，強制執(zhí)行更象是一場精心準備的宣傳教育，讓業(yè)主對問題的認識真正上升到法律高度。

據(jù)朝陽法院執(zhí)行庭庭長康長慶介紹，此次被強制執(zhí)行的均是長期不繳納物業(yè)費，并在物業(yè)起訴、法院判決生效的情況下仍不履行的業(yè)主。早在10月18日，朝陽法院便在17個小區(qū)張貼執(zhí)行公告書，點名責令305名拖欠物業(yè)費的業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，但截至25日，僅有66名業(yè)主補交。

根據(jù)2003年頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主按時交納物業(yè)服務費是一項法定的義務。而綜觀所有物業(yè)糾紛案件，大多是法院以物業(yè)公司的服務事實為基礎(chǔ)裁決業(yè)主敗訴?？甸L慶說，因為物業(yè)管理公司開展服務需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業(yè)主交納的物業(yè)管理費，業(yè)主如不能按時交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費不足，導致服務質(zhì)量的下降，較終損害的是業(yè)主自身的利益。

作為前銀楓家園業(yè)主委員會主任，北野對此有更清晰的認識。他指出，業(yè)主們必須清楚三個前提：

頭先是業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，是建立在業(yè)主群體上的合同關(guān)系，單個業(yè)主意愿不代表群體意愿，而單個業(yè)主不繳納物業(yè)費是對業(yè)主群體利益的損害；其次，物業(yè)費所換取的是業(yè)主自身享受的服務，房產(chǎn)得以保值、整個社區(qū)環(huán)境及設備得以正常運轉(zhuǎn)；再次是業(yè)主不交物業(yè)費是違法的，經(jīng)法院裁決還不執(zhí)行便是對抗法律、對抗國家尊嚴，這已是與法院之間的關(guān)系而非物業(yè)公司。

“業(yè)主如果覺得物業(yè)公司有不合理的地方，應該用正確的手段去解決，法律途徑是存在的，而不是采用拒繳這樣消極的救濟手段?！北币氨硎?。

三分之二人的力量

既然在強制執(zhí)行后，拒繳行為得到了法律的斷然否定，那么當業(yè)主自身利益真正受到損害時，該以何種方式發(fā)出聲音成為業(yè)主們關(guān)注的另一焦點。業(yè)界的共識是，成立業(yè)主委員會來代表業(yè)主們爭取合法權(quán)益是較為有效的途徑。但之前被媒體炒得沸沸揚揚的歌唱家朱明瑛一案再次引發(fā)人們的深思。此物業(yè)糾紛案件的爭議點在于，物業(yè)公司的入駐是經(jīng)過業(yè)主委員會還是多數(shù)業(yè)主同意才算合法。于是，業(yè)委會與業(yè)主群體的關(guān)系問題正式浮出水面。

中國人民大學制度分析與公共政策研究研究員舒可心在接受記者采訪時指出，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的明確規(guī)定，物業(yè)管理委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，而完全不是業(yè)主群體的全權(quán)代表；業(yè)委會所執(zhí)行的是業(yè)主大會的決議，而這個決議必須由三分之二的業(yè)主表決通過；業(yè)委會委員的構(gòu)成，也需要依靠全體業(yè)主的選舉?！拔覀儽仨毧辞澹瑯I(yè)委會不是真正的救世主，全民參與才是維權(quán)的救世主”。

因而，北野先生更愿意將“業(yè)主權(quán)力”說成是“業(yè)主們的權(quán)力”。在他看來，業(yè)主們維權(quán)的權(quán)力來源有三點。頭先是正確的權(quán)力意識，要明白社區(qū)是一個共同體，里面有公約和法律，當違反業(yè)主公約，如不交物業(yè)費時，便無權(quán)談權(quán)力。其次，必須有實際行動，也就是需要廣大業(yè)主的積極參與。較后是整個司法和行政體制的問題，必須讓司法進社區(qū)。

“從法律角度來說，只有當至少三分之二的業(yè)主開始真正行使他們的合法權(quán)力，業(yè)主委員會的力量才能發(fā)揮出來”。但有著深刻實踐經(jīng)驗的北野對記者坦言，現(xiàn)在業(yè)主委員會從成立到具體操作，都是舉步維艱。糾紛背后的維權(quán)之爭

“無資金、無人員、無辦公場所，公益性太強而又得不到廣大業(yè)主的參與支持，使得業(yè)主委員會常常形同虛設”。他建議，是否能夠仿效國外采取聘用社區(qū)經(jīng)理的模式來管理業(yè)委會。從目前來看，許多業(yè)委會設立業(yè)委會秘書，正是朝此方向的一個積極探索。

根據(jù)較新統(tǒng)計，目前北京3000多個小區(qū)已成立業(yè)主委員會近500家。北野表示，成立業(yè)委會始終是一條業(yè)主正當爭取自身權(quán)益的有效途徑，在未來仍然需要加大建設力度。

權(quán)力的平衡

如果拒繳行為本身包含了業(yè)主們對物業(yè)公司的強烈不滿，那么在此背后，是長期以來物業(yè)公司對社區(qū)的“壟斷”事實。普遍的情況是，作為小區(qū)的憲法——業(yè)主公約，是業(yè)主入住時必須簽訂的，而公約里卻包含著對開發(fā)商事先指派物業(yè)公司的默許。既然物業(yè)公司的入駐取決于開發(fā)商的意愿，那么業(yè)主話語權(quán)的缺失，必然成為滋生物業(yè)公司“腐敗”的溫床。

“請物業(yè)像請保姆?？杀Ｄ愤M家門不由主人說了算，是保姆給主人定價，當對服務不滿意時，主人還不能決定更換。”中海雅園業(yè)委會主任胡密珍坦言：“一方面物業(yè)服務質(zhì)量與收費不符，而財務又不公開，有亂收費之嫌；另一方面，物業(yè)公司往往是‘非法入駐’，入駐后又難以退出。這無論從客觀上還是主觀上，都會引起業(yè)主的不滿?！?

雖然模式來源于歐美，但中國的物業(yè)公司卻有著自身的特殊性。北野的看法是，在當前社區(qū)這個新的生活方式被大范圍復制，而舊有的街道居委會又不能深入此中的情況下，中國的物業(yè)公司不僅要管理物業(yè)，還要管理社區(qū)，更多地在行使著某些政府行政管理的職能。于是，巨大的責任同時也造就了公眾對物業(yè)公司的更高要求，除了物業(yè)公司自身需加強自律外，必須將市場化深入到整個物業(yè)管理行業(yè)才是解決問題的關(guān)鍵。舒可心指出，“實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的雙向挑選，從而讓物業(yè)公司用服務質(zhì)量說話”。

然而面對物業(yè)公司，業(yè)主薄弱的力量似乎遠遠不能達到監(jiān)督效果。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員陳旭表示，在當前中國經(jīng)濟制度轉(zhuǎn)型的過程中，必然需要政府強有力的干預。他提出，“政府頭先應該引入第三方監(jiān)督，對服務質(zhì)量進行分類定級，并將費用與級別相對應；其次，應該建立一個讓物業(yè)公司能夠平等競爭的機制，即讓小區(qū)業(yè)委會能夠通過一個順暢的程序，來選擇、選定、選聘物業(yè)公司；再次，由于目前物業(yè)糾紛申訴耗時、耗力，成本太高，以致業(yè)主不愿用正當法律手段維權(quán)，是否可以建立類似小額法庭的機制讓糾紛得以迅速解決。”

另一方面，許多法律界人士指出，目前解決物業(yè)糾紛尚無專門法律依據(jù)、而《物業(yè)管理條例》又過于軟性也成為解決糾紛案件的一大難點。北京市物業(yè)管理商會會長于慶新表示，這將有賴于未來《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺。他指出，《物權(quán)法》出臺后，建筑物所有權(quán)的區(qū)分有了依據(jù)，解決物業(yè)糾紛將有法可依。而在11月初，北京市建委出臺了新的物業(yè)服務規(guī)范標準，要求物業(yè)公司公示收費標準、依據(jù)，公示業(yè)主公約等材料，進行規(guī)范服務。依此，未來物業(yè)公司的收支透明度、服務質(zhì)量標準將得到法規(guī)上的堅實支撐。

在此次強制執(zhí)行結(jié)束后，康長慶公開表示，法院希望業(yè)主增強維權(quán)意識，對于不履行義務的物業(yè)公司，在相關(guān)部門協(xié)商不了的情況下，應進行投訴，判決后仍不履行義務，法院也會對其進行強制執(zhí)行。“只要有一方的合法利益得到損害，對于業(yè)主和物業(yè)公司，法院的執(zhí)行力是一樣的?！?p>

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