業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）是住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行業(yè)主大會(huì)做出的各項(xiàng)決定?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于小區(qū)居民的職業(yè)、層次各不相同，業(yè)主大會(huì)也并非定期召開，因此業(yè)委會(huì)在維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益方面發(fā)揮著不可忽視的作用。筆者根據(jù)處理業(yè)主和物業(yè)公司糾紛的實(shí)例，結(jié)合相關(guān)法規(guī)，認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題。

一、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)公司簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”向住宅物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主公布和備查。某住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)主李先生被物業(yè)公司告上法院，原因是拖欠物業(yè)管理費(fèi)。李先生辯稱其長(zhǎng)期在外地做生意，根本不知道繳費(fèi)的具體時(shí)間；而物業(yè)公司出示的“物業(yè)合同”明確約定物業(yè)管理費(fèi)是每季度付一次。雖然李先生稱沒有看到“物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定，但其客觀上的欠費(fèi)行為還是被視為違約并被判令承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。其實(shí)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，判斷業(yè)主和物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的基本依據(jù)就是“物業(yè)服務(wù)合同”。而有些小區(qū)業(yè)委會(huì)只是滿足于選聘物業(yè)公司的過程，對(duì)簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”卻并不向所有業(yè)主公示，結(jié)果當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛鬧上法庭后，不僅對(duì)“物業(yè)服務(wù)合同”的具體規(guī)定不了解，更談不上以合同為依據(jù)對(duì)物業(yè)公司履行職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督了，由此業(yè)主往往要承擔(dān)敗訴的后果。

二、業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)代表小區(qū)業(yè)主嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)公司履行合同義務(wù)。本市某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)一直為業(yè)主們所詬病，許多業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)以示抗議。物業(yè)公司將這些業(yè)主告上法庭，法院審理后認(rèn)為，業(yè)主的抗辯理由不充分，不能認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，遂判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。然而，在該住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”中，對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量都有百分比量化指標(biāo)的規(guī)定。業(yè)委會(huì)只要按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第11條，采用集體討論的形式或者采用書面征求意見的形式每年組織小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)議，就不難得出物業(yè)公司的服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的結(jié)論。這既可以有效地督促物業(yè)公司改進(jìn)工作，又可以在糾紛發(fā)生后成為業(yè)主充分的抗辯理由。

三、業(yè)委會(huì)不得越權(quán)而損害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。湯先生前一段時(shí)間比較煩，不僅僅因?yàn)樗焕U物業(yè)管理費(fèi)被物業(yè)公司訴至法院，關(guān)鍵的是其所住小區(qū)業(yè)委會(huì)竟然給物業(yè)公司出了一個(gè)“證明”，證實(shí)物業(yè)公司經(jīng)常向湯先生催要物業(yè)管理費(fèi)，以說明物業(yè)公司的訴訟時(shí)效沒有超過。后來調(diào)查發(fā)現(xiàn)本屆業(yè)委會(huì)否認(rèn)給物業(yè)公司出具過時(shí)效“證明”，說明這是個(gè)別人所為。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第12條2款的規(guī)定，業(yè)委會(huì)不得超越職權(quán)行事。

這里姑且不談該“證明”的真實(shí)性，僅就業(yè)委會(huì)給物業(yè)公司出具“證明”行為本身而言，就已經(jīng)超越了法律賦予業(yè)委會(huì)的職責(zé)范圍，業(yè)委會(huì)由業(yè)主權(quán)益的維護(hù)者變成了物業(yè)公司的代言人，無疑損害了業(yè)主的合法權(quán)益。因此業(yè)委會(huì)的任何行為都應(yīng)當(dāng)在法定的范圍內(nèi)行使，而不能自行其是。（作者為上海市德尚律師事務(wù)所律師）

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