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律師詳解 收房三大難題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 582 次
延期交房 質(zhì)量沒譜 產(chǎn)權(quán)難辦———
《廣廈時(shí)代》開辟專版關(guān)注“收房季”以來,受到了廣大讀者的熱烈關(guān)注,不少讀者給編輯部打來電話或發(fā)來郵件,講述自己在收房過程中的經(jīng)歷。其中,也有不少讀者反映了自己在收房前后遭遇的種種麻煩或與開發(fā)商發(fā)生的糾紛。總體來說,這類糾紛有三大類:開發(fā)商延期交房、收房時(shí)對房屋質(zhì)量不滿意、產(chǎn)權(quán)證遲遲得不到辦理。為此,記者專門走訪了北京中倫金通律師事務(wù)所的柳松律師,請他對這三類矛盾較為集中的問題給予一些解答。
●延期交房:細(xì)讀合同尋求賠償
案例:一讀者發(fā)來郵件說自己于去年購購了通州區(qū)某項(xiàng)目的商品房,但當(dāng)時(shí)因?yàn)楣こ踢M(jìn)度的原因,開發(fā)商因種種借口兩次延期交房。較后一次約定是今年12月份交房,但這位讀者前兩天再去現(xiàn)場看房,發(fā)現(xiàn)年底收房依然根本不可能。接到這位讀者的郵件后,記者致電這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商,工作人員解釋道,這批業(yè)主確實(shí)無法在年底收房,主要是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)各種管線工程還沒有完工,目前比較現(xiàn)實(shí)的收房時(shí)間是明年4月份。同時(shí)這位工作人員也表示,對于延期收房的業(yè)主,開發(fā)商將給予一定數(shù)額的賠償。
律師觀點(diǎn):延期交房是購房人較容易遇到的收房難題,而且非常具有普遍性。這其中有些是開發(fā)商從銷售策略的角度出發(fā),故意把給業(yè)主的收房日期與工程實(shí)際完工預(yù)期有一定提前,因?yàn)閺膶?shí)際銷售情況來看,寫著“2006年11月交房”的房子,明顯要比“2007年1月交房”的房子好賣一些。所以很多開發(fā)商都會在合同里給自己留出一定的“寬容期”,說明只要能在寬容期內(nèi)交房,并不算違約,同時(shí)甚至不用支付違約金。
一般情況下,開發(fā)商都會在購房合同里對延期交房的情況有明確約定,指出從什么時(shí)間開始按什么比例交納違約金;同時(shí)也會約定,如果延期交房超過一定時(shí)間(一般是90天),業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商提出解約,也就是退房的要求。但由于一旦退房,購房人只能獲得當(dāng)時(shí)購房的房款及一定比例的利息,因房屋升值所造成的損失則完全要由購房人承擔(dān),所以退房在一般情況下不是頭選,這樣,細(xì)讀合同尋求賠償便成了較為理性的選擇。
律師指出,購房合同文本上通常會有這樣的條款:“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付購受人使用,從合同約定交接的第31天起,按同期流貸利率向購受人交付利息;逾期超過60天后,出賣人按購受人累計(jì)已付款的10%向購受人支付違約金,并繼續(xù)履行合同?!边@當(dāng)中,“30天”即為雙方約定的寬容期,開發(fā)商不用支付違約金;而從第31日起,開發(fā)商則需向業(yè)主支付額度為(累計(jì)已付款×當(dāng)時(shí)流貸年利率×延期交房的天數(shù))/365的違約金;如果開發(fā)商到第60天還未交房,則可向開發(fā)商要求金額為自己目前已付房款總額的10%的違約金。需要指出的是,對于貸款購房者,“累計(jì)已付款”就是房屋的總價(jià)。另外,還有一些開發(fā)商的賠償方式是每延期,向業(yè)主交納總房款萬分之一到萬分之二的違約金。兩種不同違約金的數(shù)額都在每天100多塊錢,不會很高。
●不認(rèn)可房屋質(zhì)量:盡量通過協(xié)商解決
案例:周女士在北京郊區(qū)購了一棟別墅,今年11月份收房。在收房之前,周女士到自己的別墅里“視察”了一番,但“視察”結(jié)果卻讓她頗為失望。原先在樓書里聲稱項(xiàng)目質(zhì)量將會精益求精的房子,實(shí)際情況看來卻有著不少小毛病,比如墻體裂紋、窗戶與墻之間有小空隙、陽臺門框與地面不是十分水平等。周女士認(rèn)為,這套別墅的質(zhì)量達(dá)不到入住要求,因此拒絕收房,但開發(fā)商方面表示,自己已經(jīng)拿到業(yè)主入住所需要的一切文件,達(dá)到了入住標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主便應(yīng)該入住。然而周女士對這種解釋并不認(rèn)同,她要求開發(fā)商對自己的房子進(jìn)行修補(bǔ),她滿意之后才收房,否則便會向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。
律師觀點(diǎn):即使再好的開發(fā)商、再好的運(yùn)作團(tuán)隊(duì),也難保自己的房子不會有一點(diǎn)點(diǎn)瑕疵;同時(shí)即使再不挑剔的業(yè)主在見到自己花掉大筆積蓄購下的房子時(shí)也都會希望它是無缺的。因此這二者之間本身就是一對矛盾。作為業(yè)主,理性地區(qū)分自己眼中房子的問題究竟是“瑕疵”還是“質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”便成了處理這類問題的關(guān)鍵。
從行政手續(xù)來講,開發(fā)商的項(xiàng)目從政府拿到了工程竣工合格備案表等一系列文件之后,就意味著具備了交房條件,自然也證明了房屋的質(zhì)量是合格的,不存在工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問題。因此,如果業(yè)主因?yàn)榉课莶痪邆淙胱l件將開發(fā)商起訴到法院,法院頭先考慮的將會是這一系列文件,而業(yè)主的說法很難得到采信。同時(shí),幾乎所有的入住通知書都會注明,如果業(yè)主從入住之日起一定時(shí)間內(nèi)還不來收房,則開發(fā)商有權(quán)按業(yè)主已經(jīng)收房來自行處理,這一點(diǎn)在法律上也會得到采信。因?yàn)榇_實(shí)存在著一些業(yè)主惡意不收房,試圖逃避物業(yè)稅等開銷的情況,法律對這一條款的采信也是為了保護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。所以,業(yè)主如果堅(jiān)持不收房,鬧到法院去,弄不好會讓自己陷入尷尬,得不到法律的支持。
所以,律師的建議是,如果自己的房子沒有什么大毛病,業(yè)主還是應(yīng)該按期、按合同收房,同時(shí)按照與開發(fā)商房屋保修的約定,要求開發(fā)商對自己不滿意的地方進(jìn)行修補(bǔ),如果開發(fā)商在保修期內(nèi)拒不履行保修的義務(wù),業(yè)主再去進(jìn)行投訴,一般會獲得更大主動。而不要輕易將矛盾擴(kuò)大化,拒不收房,較后卻很難得到支持。
當(dāng)然,如果業(yè)主遇到確屬重大工程質(zhì)量問題的情況,則有權(quán)利拒絕入住。不過,在這類的訴訟過程當(dāng)中,證據(jù)的搜集與保留則顯得至關(guān)重要。因?yàn)樵陧?xiàng)目得到工程竣工合格備案表之后再出現(xiàn)大的質(zhì)量問題,往往意味著行政過程的疏漏,甚至?xí)婕暗叫姓V訟,這將是一個(gè)非常復(fù)雜的訴訟過程。
●產(chǎn)權(quán)“難產(chǎn)”損失變現(xiàn)后才可主張賠償
案例:齊先生的房子去年春天就已入住了,但時(shí)至今日,開發(fā)商仍然沒有根據(jù)當(dāng)初的約定,在業(yè)主入住三個(gè)月內(nèi)給業(yè)主辦下產(chǎn)權(quán)證。對此,齊先生非常郁悶,因?yàn)閷λ?,現(xiàn)在住著的這套小戶型只是一個(gè)過渡式居所,待經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)一步改善之后,再購一套大點(diǎn)的房子才是他的較終目標(biāo)。齊先生說,這套房子將來肯定是要再出售的,但現(xiàn)在各類稅費(fèi)不停地增加,其中有好多都涉及到產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間,可現(xiàn)在房產(chǎn)證遲遲辦不下來,弄不好將來就要承擔(dān)更高的交易成本。
律師觀點(diǎn):現(xiàn)在雖然開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時(shí),都會承諾將在三個(gè)月或者90天內(nèi)為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證,但細(xì)讀之下便會發(fā)現(xiàn),其實(shí)開發(fā)商是承諾在90天內(nèi)將所有辦理大產(chǎn)權(quán)的資料提交給有關(guān)部門,而并未承諾一定能在這段時(shí)間內(nèi)把產(chǎn)權(quán)證交到業(yè)主手里。同時(shí),即使是開發(fā)商承諾對業(yè)主不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證給予一定賠償,也一定是“由于開發(fā)商原因”致使業(yè)主拿不到房產(chǎn)證,才會“給予賠償”。
事實(shí)上,業(yè)主遲遲拿不到房產(chǎn)證,有相當(dāng)一部分原因并不在于開發(fā)商,開發(fā)商把辦理房產(chǎn)證的資料交給有關(guān)部門之后,其本身也再無辦法干涉大產(chǎn)權(quán)的辦理過程,以目前行政部門的實(shí)際工作流程來看,能在不到一年的時(shí)間里把這些手續(xù)辦好已屬不易。所以從實(shí)際操作來看,業(yè)主在入住之后一兩年才拿到房產(chǎn)證非常正常,業(yè)主在這中間也難有作為。
律師指出,業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證,在將來的房產(chǎn)再交易過程中受到損失的可能肯定是存在的,但這并不意味著業(yè)主以此就能向開發(fā)商或有關(guān)部門要求獲得賠償。主張賠償?shù)男袨橹挥挟?dāng)房產(chǎn)再交易因房產(chǎn)證的遲辦而使業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益遭受損失的事實(shí)成立之后才可以發(fā)生,也就是說,房主在將房子賣出之后,才可以此為理由提出索賠的申請。需要特別說明的是,業(yè)主必須向法院或其他有關(guān)部門提出自己確實(shí)受到損失的有力證據(jù),這樣才能使自己的申訴有獲得支持的可能。
除此之外,還存在這樣一種可能:有些開發(fā)商是項(xiàng)目公司,因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目而成立,而項(xiàng)目完成之后,公司也就解散了。對于這類項(xiàng)目的業(yè)主而言,如果房產(chǎn)證遲遲辦不下來,很可能連開發(fā)商都找不到。對此,律師認(rèn)為這種情況確實(shí)非常麻煩,但一般而言,這類公司注銷并不可能,所以它依然是一個(gè)法人實(shí)體。因此,大產(chǎn)權(quán)的辦理是遲早的事,而一旦當(dāng)大產(chǎn)權(quán)辦下來,業(yè)主也可以選擇起訴開發(fā)商,法院在缺席審判的情況下,要求開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)裁決書下達(dá)之后,有關(guān)登記機(jī)關(guān)便可在法院的委托下為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。
●律師點(diǎn)評:防患于未然是關(guān)鍵
在采訪當(dāng)中,律師承認(rèn),目前,一旦遇到諸如上述三種入住難題,業(yè)主往往會陷入很為難的境地。所以在購房時(shí)多多注重細(xì)節(jié),在房價(jià)、戶型、配套之外多考慮一些合同、開發(fā)商資質(zhì)等因素,對避免日后發(fā)生這類尷尬有很大幫助。律師提醒消費(fèi)者,具體來講有以下幾點(diǎn)。
頭先,要細(xì)讀合同當(dāng)中對收房、賠償、違約金額度等方面的約定。由于合同中的語言大都比較書面和精煉,購房人可能不一定完全讀懂,所以便有必要咨詢相關(guān)專業(yè)人士,把這類條款逐一弄明白之后再簽字,而不要以為這些不重要便輕易下筆。
其次,要特別留意購房合同的補(bǔ)充協(xié)議。由于正式合同是從政府的范本而來,因此有些具體的細(xì)則需要在補(bǔ)充協(xié)議中約定,而且從法律效力來看,除非是補(bǔ)充協(xié)議的條款非法造成合同無效,否則發(fā)生糾紛時(shí),還要頭先采信補(bǔ)充協(xié)議。所以,購房人一定要把補(bǔ)充協(xié)議的細(xì)則弄懂弄透。
第三,現(xiàn)在網(wǎng)上有開發(fā)商資質(zhì)查詢系統(tǒng),這從一定程度上可以讓購房人在了解單獨(dú)項(xiàng)目時(shí)還能了解一些開發(fā)商的背景和它開發(fā)的其他項(xiàng)目情況。對此購房人也應(yīng)該有所了解,如果某一開發(fā)商以前開發(fā)的項(xiàng)目里投訴不斷、糾紛連連,那么它的水平和信譽(yù)也就可想而知了。
較后,在收房時(shí)也要對房子有全面的細(xì)節(jié)觀察,如果發(fā)現(xiàn)問題盡可能要留有一些證據(jù),較簡單的是拍些照片留下,雖然其在法律上效力并不高,但總比什么都沒有強(qiáng)。當(dāng)然,如果有條件的話,請公證部門進(jìn)行公證,也是以防萬一的一種選擇。
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