物業(yè)典型糾紛之一：公共設(shè)施的主人究竟是誰 o'"0}~
關(guān)注1　公共設(shè)施的主人究竟是誰 ]-F#:o b
　　近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一。 Nz*?hB
　　[解讀] 5D? gFpFP
　　這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。 %6Enn[Qj
　　同時，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費用的承擔(dān)問題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有；哪些屬于部分業(yè)主共同共有；未分攤共用建筑面積的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認定，部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。 l<Az9k9

　　[解決方法] d*9cJ|
　　這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進行解決。  `+SKcC6
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物業(yè)糾紛之二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 t\,*NsSO80
關(guān)注2　簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 2m7^y)Y&
　　據(jù)了解，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。 .:^OWBK/E
　　據(jù)悉，這方面的混亂使得目前較高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。 )urof+DJ
　　[解讀] '.EXtHmlM
　　這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。 1 ay= 
　　如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。 .nw3;C
　　[解決方法] _=+xxm M*C
　　在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其較簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 lpJhkf {
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物業(yè)典型糾紛之三：物業(yè)管理費 oZdl?D#
關(guān)注3　物業(yè)管理費 "-ZUy;}|
　　近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。 gb%=ctv+q
　　此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國家房改政策實施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費標準不統(tǒng)一，部分業(yè)主認為物業(yè)管理未實現(xiàn)同質(zhì)同價的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費無法收繳等現(xiàn)象。 j-@DmQ!Tp
　　[解讀] o dxhm_+
　　由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當?shù)?，有的甚至低?0-30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 kby N\
　　同時，造成物業(yè)管理費的欠費糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商問題為主要原因外，物業(yè)管理收費標準不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費的定價缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 )0q7qF!
　　[解決方法] )*!e!
　　在收費方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。 &4LA_-r
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物業(yè)糾紛之四：業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦？ Np=m&Q"
關(guān)注4　業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦 8qL%7GU;
　　小區(qū)的業(yè)主大會難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會討論事項的表決權(quán)、制訂修改公約和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 ,sz[-7{ZD
　　[解讀] 0b@3E#HzpB
　　現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對這個方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無業(yè)主大會非訟程序進行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作如何有效監(jiān)督，對業(yè)主大會選任事項意見不一，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。 3qL^&ZC,:2
　　總的來說，業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán)，對共用部分享有共用權(quán)，同時作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過業(yè)主大會的形式，在物業(yè)小區(qū)的框架的范圍內(nèi)進行民主管理、自我管理，通過民主協(xié)商，個人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益，采取多數(shù)決或完全多數(shù)決的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。

物業(yè)典型糾紛之五：開發(fā)商與物業(yè)的“父子關(guān)系” uRk;% |$
關(guān)注5　開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系” G"0agZcz
　　如今部分與開發(fā)商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。 2oX#$T
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　　[解讀] NJEe$C)m
　　《物業(yè)管理條例》十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。 hD;c$5G
　　當物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨立法人，無任何關(guān)系拒絕處理，而開發(fā)商往往是項目公司，一個小區(qū)成立一個項目公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后服務(wù)、保修等矛盾無法解決。 7:>f-0gvH
　　[解決方法] wB--4EF*O
　　入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者頭套房屋出售并且遠交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會，來維護自身權(quán)益。 T wx8Z#
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物業(yè)典型糾紛之六：誰做糾紛訴訟人？ *b{:xd(
關(guān)注6　誰做糾紛訴訟人？ +hZKl}

　　由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。 20 wSs"I
　　[解讀] oQ}y@oIC+
　　據(jù)了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理條例》，規(guī)定由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。《物業(yè)管理條例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)

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