2月28日清晨，家住通州路周家嘴路香港麗園小區(qū)的徐先生上班前到車庫取車時，突然發(fā)現車已不翼而飛，現場未留下任何痕跡。徐先生報警后立刻與小區(qū)保安人員聯系，保安表示車輛失竊他們無能為力，也并非他們責任范圍。同日早上，小區(qū)另有兩名車主也發(fā)現自己的燃氣助動車被盜。該事至今也未解決。

較近幾年，經?？梢月犚娦^(qū)發(fā)生偷盜案件，但往往事件發(fā)生后，業(yè)主卻不知如何維護自己合法權益，業(yè)主和物業(yè)也各持己見。記者通過對本市多個小區(qū)的調查，發(fā)現物業(yè)和業(yè)主在賠償、物業(yè)安全服務范圍和責任認定方面，存在很大的分歧。

　　■雙方爭執(zhí)

　　業(yè)主:交了保安費就應得保障

　　香港麗園小區(qū)業(yè)主委員會歷經3年多的漫長歷程，于2005年1月31日才正式成立。香港麗園小區(qū)目前的物業(yè)公司為開發(fā)商下來的物業(yè)公司，按照相關物業(yè)管理條例，由開發(fā)商接管的物業(yè)公司在2年后應自動解聘。業(yè)主委員會主任馮建國說，由于業(yè)委會目前正在招聘新的物業(yè)公司，所以該物業(yè)目前尚未自動解聘。業(yè)主交納的物業(yè)費為每平方米1.50元，其中就包含保安費?！氨０病奔幢ＷC安全，業(yè)主付的保安費不是站崗費，是希望財產安全能得到一定保障，物業(yè)不能以業(yè)主把車停在免費車庫為由拒絕承擔車輛被竊的相關責任。

　　物業(yè):保安只是協助提醒管理

　　而香麗園物業(yè)公司王經理告訴記者，物業(yè)公司多次提醒業(yè)主將車輛停放在收費車庫內，每月交納30元。若車輛在收費車庫內失竊，根據簽訂的車輛管理合同，業(yè)主可獲得一定賠償。即使在免費車庫內，物業(yè)也專門配備了地樁鎖供業(yè)主使用，保安會每隔一個公里到免費車庫檢查一次。

　　保安費每月每平方米僅0.35元，包含小區(qū)治安、夜間巡邏等多個方面，并非車輛管理一方面。物業(yè)在治安方面僅是協助提醒業(yè)主進行管理。至于賠償，因為業(yè)主購房時所簽訂的“管理公約”中，明確規(guī)定車輛丟失物業(yè)是不賠償的。而且前兩年物業(yè)曾經找人到免費車庫看管，但由于業(yè)主不同意，所以取消了。

　　對于探頭的問題，王經理解釋，小區(qū)12個探頭現在全部正常使用，其中8個是固定的，4個是360度旋轉的。而監(jiān)控室只有一個人，一次只能操作一個探頭，客觀上是存在漏洞的。

　　■事件回放

　　小區(qū)一夜偷走三輛助動車

　　半年前，徐先生特地購購了一輛價值5830元的燃氣助動車（加上牌照共約1萬元）。出于安全考慮，徐先生本想將助動車停放在收費的機動車庫內，每月收費30元，除24公里有專人看管外，車庫還設有監(jiān)控探頭。由于剩余車位都在車庫內側，進出諸多不便。徐先生考慮再三，遂將助動車停放在自家2號樓下免費的非機動車庫內。因為是免費車庫，既無人看管又全天開放，物業(yè)配備的地樁鎖由于高度不夠也無法使用。

　　徐先生事后稱，小區(qū)實行過車輛憑牌出入制度，后由于居民意見不統(tǒng)一，該制度被取消了，助動車、自行車可隨意進出。半年來相安無事，不料2月28日，竟有三輛助動車被盜。

　　偷盜事件發(fā)生后，物業(yè)公司在車庫門口張貼了幾張告示，請業(yè)主們小心防范。徐先生事后翻看監(jiān)控錄像，只看到當晚自己騎車進小區(qū)的畫面，未能看到失竊助動車被騎出的可疑人員身影，他還發(fā)現，小區(qū)的監(jiān)控探頭涉及不到他所居住那棟樓的地下車庫。徐先生納悶，明明付了物業(yè)費，但物業(yè)管理在安全方面卻存在如此多的漏洞，難道付了30元的停車費物業(yè)就確保車輛安全了嗎？

　　■專家釋疑

　　根據香港麗園小區(qū)一夜之內被盜數輛助動車，而賠償責任不明確的情況下，知名物業(yè)管理咨詢專家劉生敏認為，物業(yè)管理公司肯定要負有責任，其具體責任的大小應根據保安費用的高低以及物業(yè)和業(yè)主雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中的具體規(guī)定來衡量。

　　問題一：物業(yè)能否取消出入憑證？

　　出入車輛是否需要憑證，應根據雙方所簽訂的物業(yè)合同約定的內容決定。由于檢查車輛出入憑證物業(yè)需要配備一定的人力資源，物業(yè)在收取的物業(yè)費中包含了此項費用。如徐先生所說：“后來由于居民意見不統(tǒng)一，憑牌制度取消了”，這種現象應該認為物業(yè)收費標準沒有降低的情況下，物業(yè)臨時取消了一定的保安職責，物業(yè)公司應該適當地降低收費標準，否則就屬違約。

　　問題二：車被偷物業(yè)有無責任？

　　物業(yè)認為由于徐先生的車停在免費車庫，車被偷后他們沒有責任。專家卻持相反意見，劉生敏認為無論車是停在免費車庫還是收費車庫，小區(qū)車庫內的車輛一旦丟失，物業(yè)都負有不可推卸的責任，因為物業(yè)費中已經包含保安費用。

　　問題三：監(jiān)控運行是否與物業(yè)有關？

　　劉生敏認為，業(yè)主并不能要求物業(yè)將監(jiān)控系統(tǒng)設置到小區(qū)的各個地方，因為錄像監(jiān)控是開發(fā)商在房屋開發(fā)時就已設置完畢的，和物業(yè)公司關系并不大。但物業(yè)公司必須保證錄像監(jiān)控的正常運行，并對監(jiān)控系統(tǒng)進行日常的養(yǎng)護和維修。

　　■專家支招

　　招業(yè)主大會表決“憑牌出入”

　　物業(yè)專家認為車輛憑牌出入制度的實施，可由小區(qū)的業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，發(fā)放意見征詢單，50%以上的業(yè)主參與投票，在50%以上的業(yè)主同意的情況下，采取憑牌出入的具體做法。

　　如果物業(yè)管理費中涉及到收費、服務標準的內容變動，必須召開業(yè)主大會，且要求三分之二以上的業(yè)主參加，全體與會業(yè)主通過之后才能訂下新的收費標準。

　　招按收費標準算物業(yè)賠償額

　　物業(yè)專家認為，業(yè)主可先根據現行物業(yè)管理費的收費標準，特別是其中的物業(yè)保安費，對物業(yè)應付的責任大小進行預算。如果物業(yè)合同中對丟失車輛，物業(yè)應付賠償數額有明確規(guī)定的話，可按照合同要求物業(yè)賠償。如果合同中沒有明確規(guī)定，業(yè)主可以找物業(yè)協商具體賠償方法。在雙方協商沒有結果的情況下，業(yè)主可以找到法院，再由法院找到相關的價格鑒證機構進行核算，根據交納的保安費，來決定保安服務應達到什么樣的程度，再進行賠償。

　　第三招業(yè)委會集資多設監(jiān)控探頭

　　錄像監(jiān)控一般設置在小區(qū)出入口以及一些出入頻繁的地點，如果業(yè)主需要多設置監(jiān)控點，可以集體出錢，由業(yè)主委員會統(tǒng)一找人安裝。專家解答業(yè)主問題

　　今天中午12點至下午2點，本報熱線將邀請物業(yè)管理專家接聽讀者電話，解答讀者疑問，您對小區(qū)物業(yè)管理服務有意見，請及時撥打62716999。

　　專家介紹：
黃武雙華東政法學院房地產法研究所副所長上海中茂律師事務所律師
劉生敏上海頭家業(yè)主咨詢公司總經理物業(yè)管理咨詢專家

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