按揭當(dāng)房東賺錢不輕松 購房后以租還貸有點懸
案例：“以租還貸”有點懸
　　按揭購個小戶型出租，
以房養(yǎng)房，曾是成都市民非常青睞的投資理財方式。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，盡管房價一個勁地漲，按揭當(dāng)房東也不輕松，不僅成本高、管理麻煩，收益也遠(yuǎn)不盡如人意。
　　一位業(yè)內(nèi)高人說得更絕，投資房產(chǎn)就如打麻將，下“叫”容易和牌難。
　　兩年前，成都市民小魏手頭有5萬元閑錢，存銀行利息太低，炒股票(相關(guān):理財財經(jīng))有風(fēng)險，心頭就打起了按揭購房做房東的主意。租房不操心，等著人家交租金，以房養(yǎng)房，蹺腳老板多好當(dāng)，而且他認(rèn)定成都的房價肯定要漲。小魏在大石西路看好一處小戶型電梯公寓，3700元/平方米，面積40 多平方米。2004年7月按揭購下期房，2005年1月開始了做房東的生涯。
　　小魏的初始投入為4.8萬元：3.2萬頭付款+6000元保險等手續(xù)費(fèi)+1萬元家具電器購置費(fèi)。
　　追加投入：月供950元，年供11400元，供20年。
　　租金收入：2005年租期一年，租金1萬元。
　　年終一結(jié)算，小魏以房養(yǎng)房的想法完全不現(xiàn)實，每年還要自掏腰包1400元，才填得上按揭款。小魏苦笑著對記者說：“20年后，按揭款還完才看得見曙光，我購房子是在為銀行打工。今年租金比去年略漲，每個月增加50塊錢，馬上還要收房產(chǎn)出租稅，我的成本更高了?！?br>解密下“叫”容易和牌難
　　小魏的遭遇并非個案。房價不停上漲，以房養(yǎng)房為何越來越難了呢？記者采訪了相關(guān)市場人士。羅女士是成都房產(chǎn)中介的前輩，在市區(qū)開了5家房產(chǎn)中介連鎖店。據(jù)她統(tǒng)計，2005年度，成都住宅類房產(chǎn)投資出租平均收益率大致在3.5%-5.5%之間，低于同期房屋貸款利率。
　　羅女士說：“房價是在漲，雖然許多房子本身是升值的，但只要不賣，就沒得辦法兌現(xiàn)，相當(dāng)于打麻將下了個‘理論叫’。去年政府出臺了一些稅收政策，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)加征的稅賦要‘吃掉’一大塊利潤，如果沒有10%以上的漲幅，房屋升值對業(yè)主來說，意義不大。房價上漲與租金變動不成正比關(guān)系，從 2003年底開始，房價漲得快，租金上漲幅度慢得多，而有些位置、戶型、環(huán)境欠佳的房子租金還不好提價。銷售價不能做按揭租房的參考價，市場平均租金水平才是參考?！?br>　　小魏靠銀行貸款來購房的，20年的貸款年利息接近6%，購房租房的利率“剪刀差”就決定了房東的高成本。另外，成都的存量房中，單位以往福利分房的公房比例很高，有兩三套房的家庭并不罕見。福利房源大約占整個出租房源的50%，房東的購置成本便宜，出租價也不高，房客都樂意租便宜房，它們對小魏的高成本新房出租構(gòu)成威脅。
　　2006年，位于成都市區(qū)的每套住房月租金平均上漲50元，如果環(huán)境不好、設(shè)施差，租金漲不動。小魏的房子，其租金短期內(nèi)不可能大幅度上漲。羅還指出，近一兩年，成都的住房租金水平整體變動不大，房子供應(yīng)量反而越來越大，電梯小戶型出租房也在增加。
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