樓市迷局中該如何投資置業(yè)

2009/09/03 00:00 來源：YNET.com 北青網(wǎng) 北京青年報

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究房地產(chǎn)研究處處長 文林峰（1／6張）

第三季度將注定成為2009年京城樓市承上啟下的的重要月份，挾前兩季度樓市回春轉(zhuǎn)火熱之威，臨近“金九銀十”之傳統(tǒng)銷售旺季，下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景讓所有人在疑問中充滿期待，樓市泡沫是否已經(jīng)出現(xiàn)？高溫下的樓市該如何保持理性？年底之前樓市還存在哪些變數(shù)?開發(fā)商在樓盤熱賣的“豐收”場景下是否也會有“未雨綢繆”的思考？怎樣的產(chǎn)品能在形勢更替、市場不斷變化的激烈競爭中立于不敗之地？近日，房地產(chǎn)行業(yè)專家學者齊聚華潤·紅山世家，就業(yè)界共同關(guān)心的諸多熱點問題展開討論。

本版文并攝/董谷媛　邱旸

●各家之言●

投資需要踮著腳尖往上“夠”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究處長　文林峰

對于如何投資，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究房地產(chǎn)研究處處長文林峰表達了更多的切身看法，“可能有些房子的價格目前超出預(yù)算讓人感覺難以承受，但是你必須努力踮著腳尖往上夠，較終才能購到一個合適的房子?！?她認為如果能接受當時的價格并購購了房產(chǎn)，在當時可能就是，那么在經(jīng)過多年發(fā)展后，依然還有可能繼續(xù)其的優(yōu)勢。所以，當在自己的經(jīng)濟實力能承受的前提下，再往價格上“夠一夠”時，獲得較好的機會則更大。

對于市場的判斷，文林峰認為由供需關(guān)系決定了價格，北京土地稀缺性與需求量具大的矛盾，自然會導致很多價格很高的項目依然擁有巨大的市場。以房價租金比例看，如果該區(qū)域租金低，房價高，那么投資置業(yè)的風險就比較大。購房子一方面是看出租回報，另一方面是樓盤價格后市的上漲，綜合判斷這個市場是不是有風險，也需要很多因素來衡量。

泡沫也分類型　投資與持有需清晰界定

中國管理科學研究院研究員、經(jīng)濟學家　李開發(fā)

將房地產(chǎn)泡沫分成四種情況，一種是價格很高沒有人購，因為空置而形成泡沫；種是價格比較合適，但是需求跟不上，盡管只有基本的利潤空間，但還有人購不起；第三種是數(shù)量有泡沫，比如需求的數(shù)量是100個，提供的數(shù)量則有200個；較后一種則是品質(zhì)有泡沫，如果現(xiàn)在出售的房子還沿用二十年前房子的造型、風格，這也是會被市場所屏棄的。

“不同城市泡沫出現(xiàn)的情況也不同。中國分布著如蜘蛛網(wǎng)一樣密集的經(jīng)濟體，北京則是這一網(wǎng)絡(luò)較核心的部分，大量社會資金在這里形成流轉(zhuǎn)。具體到個人，也會把自己的資金投放在這一集中區(qū)域，在北京購房的人很多都是外地人，其目的主要就是為了持有?！崩铋_發(fā)表示，“很多全國各地的財富人群都在北京購了一兩套房子以上，或者為了將來孩子到北京讀書，或者為了自己做生意更便利，在市區(qū)核心地段購套房子，來北京的時候就可以常住，往往也不會出售?！崩铋_發(fā)認為這種情況就不能用單純的投資行為來看，如果一個項目地段好品質(zhì)好，且交通和生活都很方便，那肯定會吸引更多外地人來北京購房，這就不是純投資，而更傾向于使用。

地段概念很豐富

投資不該局限一手房

北京大學房地產(chǎn)研究所所長　陳國強

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為“地段”是一個很豐富的概念，“同一個城市可以選擇不同的商圈，特定的板塊，還可以按照它的價值來看是否處在，從這樣的角度來選擇地段?！倍遥顿Y不一定選一手房，今年上半年二手房市場非?；钴S，也為很多從事二手房投資的人提供了很好的機會。以紅山世家所處的區(qū)位來講，西南區(qū)域相對而言是，無論是周邊的一、二手房，甚至包括寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)，都有價值被低估的情況。陳國強認為，“如果價值被低估的情況很明顯，那么將來升值的空間會很明顯。”

同時，陳國強認為房地產(chǎn)價值的體現(xiàn)是動態(tài)的、相對的。在經(jīng)過若干年的發(fā)展時間，在過去被認為是上形成的商圈，其價值被廣泛認知后，原先平衡被打破，將來也有可能形成價值高地。例如現(xiàn)在的CBD、金融街，這些區(qū)域配置的強大資源，使得它擁有更高的區(qū)位價值。因此，如果這個區(qū)域正在形成比較完善的商圈，或者在市政改造和城市規(guī)劃占據(jù)重要地位，那么這個區(qū)域內(nèi)今后樓盤價值的大幅度提升也是可以預(yù)見的。

入住前看品質(zhì)　入住后看物業(yè)

中原地產(chǎn)華北區(qū)投資部總經(jīng)理　張坤昱

“從投資的角度來說，應(yīng)該從兩個階段分析，段應(yīng)該在入住之前，要關(guān)注地段和品質(zhì)；段就要看入住后以什么樣的物業(yè)管理來維系它的價值了?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)投資部總經(jīng)理張坤昱認為無論是先天條件，還是后天被賦予的品質(zhì)，都是一個具有投資價值的產(chǎn)品應(yīng)該必備的。一個產(chǎn)品在推出之前被開發(fā)商孕育了很長時間，除了地段，大家較關(guān)注的就是品質(zhì)，開發(fā)商花了多大的心力，所用的材料、設(shè)計、施工、園林等，這些先天條件的優(yōu)劣決定了產(chǎn)品的品質(zhì)。而入住后以什么樣的物業(yè)維系，則決定了產(chǎn)品后續(xù)運營的成本以及保值增值的狀況?！耙粋€房子被賦予了什么樣的性格、品質(zhì)，決定了它以什么樣的身份面對消費者，給它配備什么樣的物業(yè)管理公司就為它打下了什么樣的基礎(chǔ)，好的管理一定會影響到?！睆膫€人角度來講，有比較才能鑒別，因此要多比較，比地段，比開發(fā)商，比價格。此外，投資也要有計劃，先保全基本生活，才能再去考慮房地產(chǎn)投資問題。

投資房產(chǎn)分享城市增值實惠

龍湖·唐寧ONE營銷負責人　鄒墨遠

“房地產(chǎn)從某種意義上講是一種傻瓜式的投資方式，你可以不懂炒股，不懂金融，但你可以通過購房而由此帶來豐厚回報，房子可以分享這個城市高速發(fā)展增值的效益。” 龍湖地產(chǎn)北京公司唐寧ONE營銷負責人鄒墨遠認為，“你購了北京的房子，你就等于是北京市的股東，可以去分享北京市增值所帶來的收益。”他認為，從中長期階段來看，如果一個城市的經(jīng)濟增長能達到7%-8%的高速增長速度，那么不動產(chǎn)是沒有理由背向而馳的。在大的經(jīng)濟趨勢沒有改變的情況下，不動產(chǎn)的趨勢都值得投資，即便會有短期的波動和調(diào)整，但是趨勢會越來越好。

高端物業(yè)更應(yīng)注重品質(zhì)提升

華潤·紅山世家營銷總監(jiān)　馬赟

紅山世家營銷總監(jiān)馬赟認為跟上海和深圳相比，北京房產(chǎn)的增值具有很大的潛力。從目前房地產(chǎn)市場的銷售狀況以及開發(fā)商拿地的情況看，在北京某些比較好的地段確實需要存在一些高端物業(yè)。

從開發(fā)商的角度來講，馬赟說：“一定要認為消費者比開發(fā)商更專業(yè)，而且消費者的維權(quán)意識很強，只有這樣才是對自我的鞭策，一定要激勵自己做出更好的產(chǎn)品。不管是地段、產(chǎn)品、社區(qū)，甚至包括園林、戶型的舒適度、物業(yè)等，做高端物業(yè)就一定要針對高端人群，做高端人群需要的產(chǎn)品?！睂τ诨钴S的二手房市場，馬赟認為這在很大一方面是支撐了高端物業(yè)，二手房業(yè)主通過轉(zhuǎn)手滿足了自己享受性需求。而能夠滿足業(yè)主享受性或 型需求的產(chǎn)品，它所具備的品質(zhì)、物業(yè)、環(huán)境等，也是高端物業(yè)長期保值增值的必備條件。

●市場調(diào)研●

樓市泡沫受熱不均

二環(huán)均價微漲 五環(huán)外直逼15000元/平方米

2009上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的是一場風云迭起的突變，短短幾個月從谷底走到了，漲價已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

據(jù)了解，隨著6月份通州九棵樹地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤迅速掀起一輪漲價狂潮。以作為北京居住熱點之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房價已經(jīng)高達13000元/平方米左右，位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價格已經(jīng)漲到了11600元/平方米，合立方預(yù)計均價將超過15000元/平方米，朝陽區(qū)北五環(huán)外的“潤澤悅溪”目前價格高達16000元/平方米，半年時間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示，加上雙方家長積蓄想在北京五環(huán)外購房都已經(jīng)很難。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問部總經(jīng)理張坤昱強調(diào)，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續(xù)消化，后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風險。目前北京市場五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實力配套支撐，當前如此高房價主要是由過高的地價引起的哄抬效應(yīng)，并不屬于正常價格范疇。三位操盤手接著談到，相對于五環(huán)外非理性的漲價潮，內(nèi)城傳統(tǒng)核心地段反而表現(xiàn)平穩(wěn)。

以二三環(huán)為主的內(nèi)城區(qū)域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在07年到08年中出現(xiàn)了一輪價格高峰，在08年下半年整體經(jīng)濟下滑情況下，內(nèi)城區(qū)域的房屋售價下降幅度較四環(huán)外項目小很多。而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤售價也表現(xiàn)企穩(wěn)，較07年較高價格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價格漲幅基本超過70%的項目相比，內(nèi)城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無法支撐。

以西二環(huán)廣安門區(qū)域為例，07年下半年該區(qū)域新盤平均價格在22000元/平方米（毛坯），而本月開盤的該區(qū)域紅山世家目前的售價為245000元/平方米（精裝修），可見內(nèi)城產(chǎn)品目前售價維持07年較高水平，與城郊暴漲項目相比，價格泡沫化并未顯現(xiàn)。

二環(huán)沿線項目總體供應(yīng)量小，區(qū)域稀缺價值優(yōu)勢獲得投資人士普遍認同，高價格具備有力支撐，受市場影響較小，因此長期受到投資者熱捧。區(qū)域內(nèi)項目如紅山世家、凱德華璽等往往一開盤便形成風潮就是市場較真實的反映。

●專家建議●

下半年置業(yè)方向

四類高端住宅將成投資保值主力

專家提出，由于受到通貨膨脹預(yù)期、整體房地產(chǎn)市場強勁走勢影響，下半年對自有資產(chǎn)固定化、兼顧投資保值的購房需求將會逐漸占據(jù)市場主流。在這種消費預(yù)期下，稀缺資源型產(chǎn)品、稀缺地段型產(chǎn)品、長期被低估的類產(chǎn)品以及低總價優(yōu)質(zhì)配套的小戶型產(chǎn)品四類高端住宅，將有望成為下半年投資保值的主力產(chǎn)品。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示，相比普通住宅項目，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨有的稀缺資源優(yōu)勢，產(chǎn)品附加值較高，抗跌性及未來的保值、增值能力更強，屬于典型的高收益、低風險投資產(chǎn)品，在任何市場條件下都是投資良選。例如以高端優(yōu)質(zhì)園林立市的星河灣，就以京城高端住宅標桿項目地位長期受到高端投資者青睞。同樣，由于當前核心地段土地放量已經(jīng)幾乎真空，享受的稀缺地段資源產(chǎn)品也是風險期的良好資產(chǎn)避風港。隨著區(qū)域發(fā)展不斷進步，核心地段房產(chǎn)品升值前景將明顯好于其他地段，西二環(huán)紅山世家、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類產(chǎn)

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