□ 專家支招

深圳市通泰地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司客戶服務(wù)部經(jīng)理 胡路暢

1 一直以來，商鋪的投資都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，因?yàn)橛幸痪渌渍Z(yǔ)講得好——一鋪養(yǎng)三代。雖說現(xiàn)在由于土地使用年限的限制和城市的快速發(fā)展，“養(yǎng)三代”比較困難，但是養(yǎng)上一兩代還是沒有問題的。投資成功的商鋪，其回報(bào)率比投資寫字樓及投資住宅要高很多。

一般來講，比投資住宅的收益要高2-3倍左右，比存款的收益要高8-10倍。如果你有多余的錢，不愿意放在銀行里，而是想讓它們得以增值，投資商鋪無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

商鋪率是通過凈投入與凈產(chǎn)出之差來計(jì)算，投入中除了投資者的購(gòu)購(gòu)?fù)度胪?，還包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等，同時(shí)還受制于通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中商鋪的率一般在7%-8%左右。商鋪投資者如果指望以租還貸，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

而且隨著央行加息，貸款投資成本也在加大。針對(duì)侯先生目前的工作狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以考慮一次性購(gòu)購(gòu)商鋪。如果按照8%的回報(bào)率計(jì)算，選擇銀行貸款成本回收期達(dá)到20年左右，選擇一次性付款則在13年左右就可以收回成本。如果按照商業(yè)地產(chǎn)40年的土地使用年限，那么其后的27年就是完全的純利潤(rùn)，即100萬(wàn)×8%×23年=184萬(wàn)，這還是在假設(shè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為零的前提下。

2 商鋪投資是非常個(gè)性化的行為，侯先生目前有強(qiáng)烈投資商鋪的想法，但是沒有投資的經(jīng)驗(yàn)。為了保障受益，降低風(fēng)險(xiǎn)，建議投資小型商鋪，因其具有變通性大、收益快、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。

同時(shí)還要兼顧幾方面因素：足夠的客流、便利的交通、升值的潛力、消費(fèi)能力以及城市及區(qū)域的規(guī)劃等。綜合分析，侯先生投資商鋪適宜選擇在南山后海、寶安區(qū)，因?yàn)槲鞑客ǖ馈?*開通、政府的市政規(guī)劃都會(huì)給這兩個(gè)地區(qū)帶來較大的商業(yè)發(fā)展空間。

3 針對(duì)近期國(guó)家可能會(huì)調(diào)控商鋪熱潮的說法，我個(gè)人認(rèn)為，不會(huì)對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。因?yàn)槠胶馍钲诘娜司杖胧峭耆梢猿惺苣壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)水平。而且深圳與香港一河之隔，不過樓價(jià)仍有一段差距，而質(zhì)素卻可與香港物業(yè)媲美，故吸引不少港人于深圳置業(yè)或投資。

□ 投資諜報(bào)

9月底，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦了“樹立誠(chéng)信房地產(chǎn)中介新聞發(fā)布會(huì)”。43家中介企業(yè)共同簽訂了《信守誠(chéng)信中介承諾書》，約定中介企業(yè)必須以誠(chéng)信為準(zhǔn)則、以專業(yè)服務(wù)為精神為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并規(guī)定了地鋪必須掛購(gòu)房須知等若干條款。如果中介出現(xiàn)了違法亂紀(jì)、吃差價(jià)等行為，也將被媒體公示曝光。

10月11日，工商銀行深圳分行在全市范圍內(nèi)向市民推出“超按揭貸款”服務(wù)模式，即通過直接在銀行申請(qǐng)房貸的“直客式”房貸模式，讓市民享受一次性付款的優(yōu)惠房?jī)r(jià)。據(jù)悉，招商銀行和民生銀行也推出了這種“直客式”房貸。

10月11日，深圳市政府發(fā)布了深圳市地稅局對(duì)于新建房屋房產(chǎn)稅征收問題的通知。其中，對(duì)于“購(gòu)置的新建房屋”進(jìn)行了重新定義，即指納稅人在一級(jí)市場(chǎng)(如房地產(chǎn)開發(fā)商)購(gòu)購(gòu)的新建房屋，而從二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)的房屋，不論前業(yè)主有否使用，均不屬于“購(gòu)置的新建房屋”范圍。這對(duì)于深圳市的經(jīng)營(yíng)性房屋有一定的影響，增加了稅收負(fù)擔(dān)。經(jīng)營(yíng)的稅收增加為原價(jià)(合同價(jià)格)×70%×1.2%，租賃稅收為租金×4%。

　　　　　(作者：魏終超)

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