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投資暴利時(shí)代已結(jié)束 如何再尋樓市投資保值定律
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 642 次
殷杰(化名)說:“深圳是一個(gè)移民城市,好的房子能賣出,再差的房子也能賣出,深圳的二手房無論在交易量和交易速度上在全國都是無獨(dú)有偶的,這種情況維持20~30年都不會(huì)有問題。”
長期關(guān)注深圳地產(chǎn),殷杰對(duì)深圳的熟悉就像在這里生活了幾十年。 他說,**的開通對(duì)于樓盤的影響是非常大的,像香港的太古城,**開通,價(jià)格立即從每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳,**的開通,會(huì)帶來房產(chǎn)價(jià)值上升15%~20%。
幾年來,對(duì)深圳房產(chǎn)的投資,殷杰堅(jiān)持著一套自己的策略,以稍微低于市場價(jià)的價(jià)格購入,以接近或者略高于市場價(jià)的價(jià)格賣出,收益僅在2萬~3萬元人民幣之間。他說,如果考慮5%的營業(yè)稅,就要購購大型單位,才有利潤可賺,不過,這樣投資的前提是資金充裕。
然而,對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)投資客,殷杰卻認(rèn)為,作為一個(gè)傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目,房地產(chǎn)投資的吸引力,并非為了獲取多高的收益,很大程度是相對(duì)流通的貨幣而言,貨幣容易貶值,房地產(chǎn)項(xiàng)目由于土地資源的稀缺性和建筑的價(jià)值傳遞,保值功能要強(qiáng)得多。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的區(qū)域,除非因戰(zhàn)爭或金融風(fēng)暴等因素,一般情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目是不會(huì)貶值的。
盡管生活在上海,殷杰卻始終沒有投資這塊熱土。他說,那個(gè)被很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述的“囚徒困境”故事,正在上海演繹成一個(gè)活報(bào)劇。一項(xiàng)關(guān)于上海房地產(chǎn)市場的信心調(diào)查,顯示出上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌到90點(diǎn)以下,已經(jīng)與本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲起始點(diǎn)的1999年差不多。
在殷杰看來,一旦房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),那么大幅降價(jià)就是誰也擋不住的趨勢。上海房地產(chǎn)市場籠罩在降價(jià)濃霧之中,而上海樓市的故事,同樣也會(huì)在北京上演。
他從報(bào)紙上又翻出了北京的數(shù)字,北京市1~8月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)頗能說明問題。一組數(shù)據(jù)是,1~8月商品期房預(yù)售成交12萬套、1473.4萬平方米,同比分別下降23.8%和20.2%。另一組數(shù)據(jù)是,截至8月底,空置一年以上商品房面積385.4萬平方米,同比增長23.7%,增幅比上年同期高30.8個(gè)百分點(diǎn)。
殷杰說,投資房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已結(jié)束了,以后,投資房產(chǎn)只比投資其他行業(yè)的收益水平稍微高些,也就是說,投資一套房子,每年的租金應(yīng)該在房價(jià)的6%到8%之間就不錯(cuò)了。然而,現(xiàn)在上海的房價(jià)和租金水平,每年的收益只有房價(jià)的4%左右,購購國債年收益率也能達(dá)到3%。
在他看來,房產(chǎn)投資在10年到15年之間就必須變現(xiàn),超過20年就沒什么價(jià)值了。如果100萬元的房子,目前只能租到4萬元左右,有可能會(huì)有上漲的空間,但是較多也就漲到七八萬元,而其他很多的領(lǐng)域,率完全可以高于房產(chǎn)。
置業(yè)肯定保值,購房出租卻不見得劃算。殷杰解釋道,對(duì)于大部分人而言,房產(chǎn)投資年限大都在12年到18年之間,而出租率及月租受市場影響很大。譬如,美國80%的城市房租下滑,房租下滑主要原因有二:一是由于利息不斷下調(diào),使更多的租房者有能力購房,因此對(duì)租房的需求量減少;二是受幾年前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激,許多建筑商大批興建用于出租的公寓,市場供大于求。在美國,利息每上升1%,就會(huì)有250000人購不起房子,因此當(dāng)利息上升的時(shí)候,就又會(huì)有一批人回到租房的行列中。
房產(chǎn)投資效益較常用的一個(gè)指標(biāo)是“率”,主要就是計(jì)算租金的年回報(bào)率,租金回報(bào)率=每月租金收益×12/購房總價(jià)。譬如,購購一套面積為42平方米的小單位,總價(jià)為42萬元,成交單價(jià)為10000元/平方米,頭期房款為三成13萬元,供20年按揭,貸款29萬元,月供款約為2000元,如果月租金3000元出租,那么租金回報(bào)率=3000×12/420000=8.6%。
殷杰介紹,這個(gè)公式比較適合一次性付款的情況,因?yàn)樗豢紤]租金和房價(jià)。對(duì)于按揭貸款購房的回報(bào)情況,就稍微復(fù)雜一點(diǎn),率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款),率=(3000-2000)×12/130000=9.2%。
當(dāng)然,這兩種計(jì)算方式都不夠準(zhǔn)確。因?yàn)?,兩個(gè)率的計(jì)算方法,并未考慮前期的其他投入和資金的時(shí)間成本,如租金稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和利息等,如需要考慮所有因素,收益率要打折扣。
殷杰表示,若以此為參考的話,住宅在6%以上,就視為可接受的回報(bào)率,8%以上的回報(bào)就算比較豐厚了。
殷杰的經(jīng)驗(yàn),賣房需要一定時(shí)間,不像股票那樣,上網(wǎng)或通過電話即可拋出。從簽訂合同到房屋過戶至少需要一兩個(gè)月,這段時(shí)期內(nèi)屋主仍需支付貸款及利息。另外,由于一手房不僅價(jià)格高,再加上裝修成本,投資二手房比一手房劃算。但是,二手房物業(yè)過了幾年,升值高峰期過后,價(jià)格就會(huì)趨于穩(wěn)定,有時(shí)由于物業(yè)的一些問題都可能導(dǎo)致價(jià)值降低。
(作者:郇麗)
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