殷杰（化名）說:“深圳是一個移民城市，好的房子能賣出，再差的房子也能賣出，深圳的二手房無論在交易量和交易速度上在全國都是無獨有偶的，這種情況維持20～30年都不會有問題?！?p>長期關(guān)注深圳地產(chǎn)，殷杰對深圳的熟悉就像在這里生活了幾十年。 他說，**的開通對于樓盤的影響是非常大的，像香港的太古城，**開通，價格立即從每平方米4000元上升到了9000元左右。在深圳，**的開通，會帶來房產(chǎn)價值上升15%～20%。

幾年來，對深圳房產(chǎn)的投資，殷杰堅持著一套自己的策略，以稍微低于市場價的價格購入，以接近或者略高于市場價的價格賣出，收益僅在2萬～3萬元人民幣之間。他說，如果考慮5%的營業(yè)稅，就要購購大型單位，才有利潤可賺，不過，這樣投資的前提是資金充裕。

然而，對于一個房產(chǎn)投資客，殷杰卻認為，作為一個傳統(tǒng)的投資項目，房地產(chǎn)投資的吸引力，并非為了獲取多高的收益，很大程度是相對流通的貨幣而言，貨幣容易貶值，房地產(chǎn)項目由于土地資源的稀缺性和建筑的價值傳遞，保值功能要強得多。在一個經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場成熟的區(qū)域，除非因戰(zhàn)爭或金融風暴等因素，一般情況下，房地產(chǎn)項目是不會貶值的。

盡管生活在上海，殷杰卻始終沒有投資這塊熱土。他說，那個被很多經(jīng)濟學家講述的“囚徒困境”故事，正在上海演繹成一個活報劇。一項關(guān)于上海房地產(chǎn)市場的信心調(diào)查，顯示出上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌到90點以下，已經(jīng)與本輪房地產(chǎn)價格上漲起始點的1999年差不多。

在殷杰看來，一旦房地產(chǎn)市場價格走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么大幅降價就是誰也擋不住的趨勢。上海房地產(chǎn)市場籠罩在降價濃霧之中，而上海樓市的故事，同樣也會在北京上演。

他從報紙上又翻出了北京的數(shù)字，北京市1～8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)頗能說明問題。一組數(shù)據(jù)是，1～8月商品期房預售成交12萬套、1473.4萬平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。另一組數(shù)據(jù)是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點。

殷杰說，投資房地產(chǎn)的暴利時代已結(jié)束了，以后，投資房產(chǎn)只比投資其他行業(yè)的收益水平稍微高些，也就是說，投資一套房子，每年的租金應(yīng)該在房價的6%到8%之間就不錯了。然而，現(xiàn)在上海的房價和租金水平，每年的收益只有房價的4%左右，購購國債年收益率也能達到3%。

在他看來，房產(chǎn)投資在10年到15年之間就必須變現(xiàn)，超過20年就沒什么價值了。如果100萬元的房子，目前只能租到4萬元左右，有可能會有上漲的空間，但是較多也就漲到七八萬元，而其他很多的領(lǐng)域，率完全可以高于房產(chǎn)。

置業(yè)肯定保值，購房出租卻不見得劃算。殷杰解釋道，對于大部分人而言，房產(chǎn)投資年限大都在12年到18年之間，而出租率及月租受市場影響很大。譬如，美國80%的城市房租下滑，房租下滑主要原因有二:一是由于利息不斷下調(diào)，使更多的租房者有能力購房，因此對租房的需求量減少;二是受幾年前經(jīng)濟發(fā)展的刺激，許多建筑商大批興建用于出租的公寓，市場供大于求。在美國，利息每上升1%，就會有250000人購不起房子，因此當利息上升的時候，就又會有一批人回到租房的行列中。

房產(chǎn)投資效益較常用的一個指標是“率”，主要就是計算租金的年回報率，租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價。譬如，購購一套面積為42平方米的小單位，總價為42萬元，成交單價為10000元/平方米，頭期房款為三成13萬元，供20年按揭，貸款29萬元，月供款約為2000元，如果月租金3000元出租，那么租金回報率＝3000×12/420000＝8.6%。

殷杰介紹，這個公式比較適合一次性付款的情況，因為它只考慮租金和房價。對于按揭貸款購房的回報情況，就稍微復雜一點，率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（頭期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款），率＝（3000－2000）×12/130000＝9.2%。

當然，這兩種計算方式都不夠準確。因為，兩個率的計算方法，并未考慮前期的其他投入和資金的時間成本，如租金稅費、裝修費用和利息等，如需要考慮所有因素，收益率要打折扣。

殷杰表示，若以此為參考的話，住宅在6%以上，就視為可接受的回報率，8%以上的回報就算比較豐厚了。

殷杰的經(jīng)驗，賣房需要一定時間,不像股票那樣，上網(wǎng)或通過電話即可拋出。從簽訂合同到房屋過戶至少需要一兩個月，這段時期內(nèi)屋主仍需支付貸款及利息。另外，由于一手房不僅價格高，再加上裝修成本，投資二手房比一手房劃算。但是，二手房物業(yè)過了幾年，升值高峰期過后，價格就會趨于穩(wěn)定，有時由于物業(yè)的一些問題都可能導致價值降低。

　　　　　(作者：郇麗)

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