“樓市新一輪調(diào)控”山雨欲來(lái)，房產(chǎn)商已經(jīng)預(yù)感“末日來(lái)臨”？于是會(huì)放棄抵抗不戰(zhàn)而降？太陽(yáng)將從西邊出來(lái)？你相信嗎？
 
　　據(jù)報(bào)道，“9月26日晚間，國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土部151號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），針對(duì)房地產(chǎn)用地和建設(shè)領(lǐng)域管理，在‘國(guó)十條’的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，且措辭嚴(yán)厲?！?
 
　　報(bào)道說(shuō)，“在冷靜的觀察者看來(lái)，在當(dāng)前的市場(chǎng)觀察期，該文件的出臺(tái)當(dāng)屬‘投石問(wèn)路’--如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲、市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，不排除出臺(tái)更高層面（國(guó)務(wù)院層面）調(diào)控政策的可能。”這就是說(shuō)，如果《通知》還是壓不住，那就是國(guó)務(wù)院層面的調(diào)控手段將問(wèn)世。而只要國(guó)務(wù)院的調(diào)控政策出臺(tái)，樓市的問(wèn)題將得到解決。你相信嗎？
 
　　我以為，未必！研究樓市，跟研究其它經(jīng)濟(jì)問(wèn)題一樣。得研究它的歷史，包括昨天到今天的歷史。但還得研究它的未來(lái)，得包括未來(lái)前景預(yù)測(cè)。如果離開(kāi)這樣的基礎(chǔ)而妄下定論，結(jié)論往往會(huì)不準(zhǔn)確，或起碼是不正確。高房?jī)r(jià)怎么來(lái)的？一句話就可以概括：“冰凍三尺，非一日之寒”。但其中的因素頗多：
 
　　1、土地財(cái)政是不是它的“助推器“？人們可以去看一下，從較早的政府地價(jià)，到現(xiàn)在的政府地價(jià)，高了多少？這進(jìn)不進(jìn)入“成本“？而這個(gè)成本，是誰(shuí)在承擔(dān)？而提了成本，又是誰(shuí)的理由？那么接下來(lái)，作為許多地方政府主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的土地，從現(xiàn)在起賣(mài)不賣(mài)了？如果購(gòu)，以什么價(jià)賣(mài)？再往后看，土地越賣(mài)越少，以后會(huì)不會(huì)越來(lái)越高？
 
　　2、全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性，是不是房產(chǎn)商的幻想基礎(chǔ)？人們應(yīng)該不會(huì)忘記金融危機(jī)之后的“報(bào)復(fù)性反彈“吧？誰(shuí)能保證又有哪一個(gè)國(guó)家，突然弄出一點(diǎn)事來(lái)，擾得這個(gè)世界不得安寧？而且大家別忘了，房產(chǎn)商的背后有一個(gè)不可小覷的“智囊團(tuán)“，全是研究經(jīng)濟(jì)的專(zhuān)家。而眾多的房產(chǎn)所盯著的，就是那些有“智囊團(tuán)“存在的房產(chǎn)大亨。對(duì)于經(jīng)濟(jì)的前景預(yù)測(cè)，他們也不是不在做。所以，他們也不盲目。
 
　　3、“‘國(guó)十條“執(zhí)行不盡如人意“是不是讓房產(chǎn)商，心存新的希望？雖然有“政策執(zhí)行不到位，很大程度上是由于‘國(guó)十條‘過(guò)于籠統(tǒng)“的原因，但《通知》下發(fā)后，到了下面就一定會(huì)不折不扣執(zhí)行嗎？如果執(zhí)行不徹底，如果“下有對(duì)策“，是不是又會(huì)讓房產(chǎn)商有機(jī)可乘？
 
　　4、老百姓對(duì)于房產(chǎn)的需求，是不是一個(gè)興奮點(diǎn)？為什么較近一段時(shí)間以來(lái)，不少地方發(fā)生“回暖“現(xiàn)象？雖然從媒體的報(bào)道上，說(shuō)觀望者越來(lái)越多。但那些迫切需要房子的人，會(huì)觀望嗎？不知道有關(guān)方面有沒(méi)有作過(guò)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)各地，光是需要一套房的，有多少？有二套房承受力的，有多少？如果作過(guò)這樣的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，可能對(duì)于房產(chǎn)商而言，也是一個(gè)興奮點(diǎn)。因?yàn)榈炔患暗娜?，大有人在。昨天我看到的一則電視新聞，在杭州的一個(gè)樓盤(pán)，還像打架一樣的要房。而“來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自‘國(guó)十條‘出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)商品房月銷(xiāo)售面積呈鋸齒狀波動(dòng)，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房?jī)r(jià)則環(huán)比止跌，并在7、8月連續(xù)兩月保持持平。值得注意的是，8月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，實(shí)現(xiàn)新政以來(lái)頭次上漲?！斑@樣的一個(gè)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，又說(shuō)明了什么？
 
　　5、同間資本的強(qiáng)大，是不是他們能繼續(xù)“玩太極“的一個(gè)基礎(chǔ)？因?yàn)閳?bào)道中還說(shuō)，“一位接近決策層的人士近期表示，不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商快撐不住了，其資金實(shí)力仍然很強(qiáng)大“。這樣的說(shuō)法，還只是一個(gè)方面。而民間資本的強(qiáng)大，也不應(yīng)忽視。對(duì)于不少的老百姓而言，不需要貸款照樣購(gòu)房的，也不在少數(shù)。再加上房產(chǎn)商和購(gòu)房者合理的銀行貸款，那將能讓房產(chǎn)商產(chǎn)生多少抗力？
 
　　6、國(guó)家對(duì)于樓市的原則，是調(diào)控，而不是打擊，是不是能夠讓他們“鉆孔子“？什么才是老百姓認(rèn)可的合理價(jià)位？在政府、房產(chǎn)商、老百姓之間，怎么處理價(jià)位問(wèn)題？這一點(diǎn)，房產(chǎn)商明知政府的難度。而他們，就會(huì)利用這一個(gè)杠桿，做自己的文章。而做這一篇文章的，當(dāng)然是成本。比如土地財(cái)政、舊城改造的拆遷成本、材料成本、管理成本等等，都是他們利用的點(diǎn)。雖然那些成本較后落到了誰(shuí)的身上，明眼人都知道。但從官樣文章的角度，他們完全可以做深做透。
 
　　7、從保持經(jīng)濟(jì)又好又快的角度而言，政府的調(diào)控會(huì)不會(huì)因怕影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而“投鼠忌器“？這是不是房產(chǎn)商的一個(gè)砝碼？如果價(jià)位調(diào)控得人家不愿意搞房產(chǎn)了，會(huì)嗎？那是根本就不可能發(fā)生的事。那就是得給出一個(gè)房產(chǎn)商能接受、愿意干下去的價(jià)位。這樣的可能，不存在嗎？
 
　　8、利益集團(tuán)其它成員的暗中幫襯，是不是一個(gè)因素？打一個(gè)較簡(jiǎn)單的比方吧，就說(shuō)腐敗成本。你以為房產(chǎn)商錢(qián)多沒(méi)地方去，非要給那些貪官。但不給不行啊。反過(guò)來(lái)，拿了人家的不辦事，就不怕死？比如銀行，他們?cè)敢獠唤o房產(chǎn)商貸款嗎？現(xiàn)在銀行越來(lái)越多，而那么多銀行在那里為生存發(fā)展而競(jìng)爭(zhēng)，哪一家銀行愿意放棄這一塊肥肉？接著，當(dāng)然是“下有對(duì)策“的情況，頻頻發(fā)生了。
 
　　9、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景擺在那里。中國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，住的問(wèn)題本來(lái)就是一個(gè)突出的問(wèn)題。而隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房問(wèn)題將會(huì)更加突出，將有多少拆遷戶(hù)需要安置？我今天看到我們這里區(qū)劃調(diào)整之后的一個(gè)街道，其中有這樣一個(gè)數(shù)據(jù)：“撤鎮(zhèn)改街，區(qū)域范圍從88，6平方公里，銳減為22，05平方公里；土地面積大為減少，但人口將會(huì)從2，3萬(wàn)人，增加到10萬(wàn)人左右?！熬瓦@么一個(gè)地方，將會(huì)需要多少住房建設(shè)？而如果我們把視野開(kāi)闊到全國(guó)，那將是一個(gè)什么概念？而且這個(gè)進(jìn)程的時(shí)間，將會(huì)漫長(zhǎng)。這里是不是也反映出一個(gè)持續(xù)性量遞增的概念？
 
　　政府與房產(chǎn)商關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的“拉鋸“，已經(jīng)多久了？而接下去還將會(huì)有多久，這才是人們關(guān)心的一個(gè)點(diǎn)。如果就像“拔河“一樣，一會(huì)兒往這邊，一會(huì)兒往那邊，久久沒(méi)有勝負(fù)。難道老百姓還能站在空地上，被“日曬雨淋“而觀望？
 
　　而上面的九條中，每一條都讓房產(chǎn)商懷著希望，他們會(huì)輕易不戰(zhàn)而降？那些躲在房產(chǎn)商身后、掌握著大量實(shí)時(shí)信息的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，會(huì)不去研究？會(huì)不給他們出點(diǎn)子？仍然有著強(qiáng)大民間資本實(shí)力作支撐的房產(chǎn)商，會(huì)輕易言?。靠陀^地講，政府對(duì)于樓市調(diào)控的全方位到位，還需要時(shí)間。而有些問(wèn)題，并不是有了樓市新政之后，就會(huì)淡出。且對(duì)于決策者而言，也處于兩難境地。
 
　　我在這里這樣說(shuō)，并不是想給房產(chǎn)商打氣，而是希望不要盲目樂(lè)觀。我們一直在用“系統(tǒng)工程“這樣四個(gè)字。但從樓市調(diào)控的角度而言，倒真的是一個(gè)系統(tǒng)工程。所以，要步入樓市調(diào)控的合理境界，還是需要時(shí)間。而在這個(gè)時(shí)間段里，還將會(huì)發(fā)生“持久戰(zhàn)“。
 
　　所以我以為，眼望著巨大經(jīng)濟(jì)利益的房產(chǎn)商，不可能不戰(zhàn)而降！太陽(yáng)也不可能從西邊出來(lái)！

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