業(yè)主維權(quán)難、業(yè)委會(huì)成立難似乎是多年來(lái)小區(qū)建設(shè)難以解決的頑疾。物權(quán)法賦予了業(yè)主更多的自治權(quán)利，諸如小區(qū)道路、綠地、公共場(chǎng)所等業(yè)主和物業(yè)、開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪多年的產(chǎn)權(quán)歸屬終于有了法律上的定論。權(quán)利的回歸使得小區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)這一業(yè)主權(quán)利的“代言人”提出了迫切的需求。新一輪對(duì)業(yè)委會(huì)的期待又進(jìn)入高潮。

　　聚焦1小區(qū)

　　政馨家園:業(yè)委會(huì)籌備四年未建成

入住4年無(wú)人代言

在豐臺(tái)區(qū)政鑫家園三區(qū)6樓大廳的窗戶(hù)玻璃上，“業(yè)委會(huì)籌備組”六個(gè)字格外醒目，這也透露出，這個(gè)自2003年竣工入住的小區(qū)，至今還沒(méi)有全體業(yè)主的代言組織。

在記者的印象中，絕大多數(shù)小區(qū)籌建業(yè)委會(huì)的動(dòng)議總是源于和物業(yè)或開(kāi)發(fā)商之間或輕或重的矛盾，政馨家園也不例外。

籌備組的業(yè)主們帶著記者在小區(qū)里轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，一邊走一邊“聲討”物業(yè)公司的問(wèn)題:“小區(qū)道路兩邊都被施劃標(biāo)線(xiàn)用做地面停車(chē)位，176個(gè)停車(chē)位一年下來(lái)停車(chē)費(fèi)少說(shuō)也得有十七八萬(wàn)。這都是小區(qū)的公共道路，物業(yè)把收益都裝進(jìn)腰包。”

記者在小區(qū)地下人防工程的入口看到，每個(gè)入口都在顯著位置寫(xiě)著地下室出租的字樣。“就是出租這地下室，讓我們小區(qū)都快成賊窩了！”籌備組中較年長(zhǎng)的田大叔有些氣憤地說(shuō):“2004年前，警察從我們小區(qū)抓了一撥人，他們就租住在地下室里，白天出去作案，晚上就回到據(jù)點(diǎn)。警方還抓過(guò)入室盜竊的。”

業(yè)主們說(shuō)，除了地下室，連樓頂?shù)脑O(shè)備層都被物業(yè)打了隔斷出租了。

從入住的年開(kāi)始，就有業(yè)主通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行過(guò)“抵抗”。這些問(wèn)題他們都向物業(yè)反映過(guò)，對(duì)方說(shuō)會(huì)向上反映，結(jié)果就沒(méi)了消息。物業(yè)公司每年應(yīng)向業(yè)主公布一次的賬目直到現(xiàn)在也沒(méi)人見(jiàn)過(guò)。這些事讓業(yè)主們覺(jué)得物業(yè)公司好像根本不重視他們的要求，個(gè)別業(yè)主的“斗爭(zhēng)”也顯得勢(shì)單力孤。“普通業(yè)主和物業(yè)公司根本不在一個(gè)量級(jí)上，如果有業(yè)委會(huì)，至少可以和物業(yè)平等對(duì)話(huà)。”業(yè)主們頭要的目的就是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì)改變?cè)谛^(qū)“無(wú)話(huà)語(yǔ)權(quán)”的狀態(tài)。

　　《告全體業(yè)主同胞書(shū)》出臺(tái)

根據(jù)物業(yè)公司的說(shuō)法，政馨家園是經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，物業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人曾表示經(jīng)適房小區(qū)物業(yè)費(fèi)偏低，為了“找補(bǔ)”回物業(yè)管理的成本，因此地上停車(chē)位收益不歸業(yè)主所有。而且小區(qū)里上千平方米的地下室并非公攤面積，因此不屬于全體業(yè)主所有，加之有些地下人防工程是區(qū)人防辦出租的，收益都是人防辦的，他們只收一些管理費(fèi)而已，因此也不好插手。

此前，法律對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所的權(quán)屬存在盲區(qū)，業(yè)主們也無(wú)計(jì)可施。然而物權(quán)法規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。那么這筆收益也應(yīng)該是業(yè)主們的共同財(cái)產(chǎn)了。如果業(yè)主們不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì)也有權(quán)將物業(yè)“掃地出門(mén)”了。業(yè)主們似乎找到了撐腰的法寶，斗志一下子被激發(fā)出來(lái)。

今年8月30日，一封充滿(mǎn)激情的《告政馨園全體業(yè)主同胞書(shū)》赫然出現(xiàn)在政馨家園的社區(qū)論壇里。起草人就是籌委會(huì)成員田融，一個(gè)瘦小柔弱的女子。田融振臂一呼，八九個(gè)熱心腸兒的活躍人物很快聚攏起來(lái)，決心完成先前一薦又一薦的人未盡的“事業(yè)”。

籌備之初，憑著幾個(gè)人的熱情和意志，籌備工作進(jìn)展得很順利。“我們那時(shí)候挨樓門(mén)貼籌備告示，貼一次要花近兩個(gè)公里。”業(yè)主嚴(yán)振威說(shuō):“這種做法取得了一定的效果，居委會(huì)要求我們必須有10％的業(yè)主聯(lián)名提出申請(qǐng)，我們?cè)谛^(qū)里征集了三次，就有500余戶(hù)簽名，將近小區(qū)人數(shù)的20％。”

地方政府部門(mén)態(tài)度很重要

不過(guò)，籌備組很快遇到了麻煩。“我們提交的籌備組成員名單被打回來(lái)了，小區(qū)辦的意思是籌備組的專(zhuān)業(yè)必須是居委會(huì)主任。”物權(quán)法規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。而且物業(yè)管理?xiàng)l例里也表明業(yè)委會(huì)要接受居委會(huì)的專(zhuān)業(yè)和監(jiān)督。也就是說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)，居委會(huì)的支持很重要。為此，籌備組的成員集體和居委會(huì)主任開(kāi)了次會(huì)。

居委會(huì)主任雖然沒(méi)有答應(yīng)當(dāng)專(zhuān)業(yè)，但承諾會(huì)親自參與籌備，還對(duì)籌備組提出了要求，那就是必須讓小區(qū)的絕大多數(shù)業(yè)主們都知道并支持召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，不然一旦進(jìn)入程序，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則得不到小區(qū)半數(shù)人同意，前期工作全都要推翻重來(lái)。話(huà)里話(huà)外的意思是還有很多業(yè)主不知道甚至不支持籌備工作。

一部物權(quán)法是不夠的

要將政馨家園一共三個(gè)區(qū)共計(jì)3480戶(hù)人都調(diào)動(dòng)起來(lái)絕非易事。據(jù)記者了解，在過(guò)去的4年里，業(yè)主們已經(jīng)進(jìn)行了前赴后繼的努力，籌備組的人也換了一茬兒又一茬兒。有些籌備人員勢(shì)頭很沖，但有業(yè)主對(duì)他們的工作不理解于是不了了之了，因此現(xiàn)在有些業(yè)主對(duì)籌備業(yè)委會(huì)也持觀望態(tài)度。

“讓業(yè)主們?cè)谕⒓訕I(yè)主大會(huì)，投票表決可不像支持成立業(yè)委會(huì)簽個(gè)字那么簡(jiǎn)單。”籌備組對(duì)此很是頭疼。長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)的老百姓習(xí)慣了被專(zhuān)業(yè)和管理，要讓他們從社區(qū)中選出幾個(gè)人來(lái)代表自己爭(zhēng)取權(quán)利似乎是在民主思想之外的事。

其實(shí)，群眾基礎(chǔ)不僅是成立業(yè)委會(huì)的關(guān)鍵，也是今后小區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵。如果沒(méi)有大多數(shù)業(yè)主的支持，業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)、動(dòng)用公共維修基金等決策都不能成行。

雖然物權(quán)法頒布后，社會(huì)上歡呼聲一片，但近期網(wǎng)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)《物權(quán)法》不了解的人居然占72％。“認(rèn)為物權(quán)法能否真正保障個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受侵犯”中不好說(shuō)的占60％。因此，法律有了，還需要業(yè)主物權(quán)意識(shí)的覺(jué)醒。

“業(yè)委會(huì)真正成立起來(lái)之后，我們中很多人都不可能位列其中。”說(shuō)到這兒，幾位籌備組成員的聲音明顯低沉了下來(lái)。“我們有的是以孩子或家人的名字購(gòu)的房，所以雖然住在這兒卻沒(méi)有業(yè)主身份；有的因?yàn)椴粷M(mǎn)物業(yè)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)。按居委會(huì)的意思，業(yè)委會(huì)成員還必須是沒(méi)有拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，符合這些條件，又愿意為社區(qū)服務(wù)、甘于奉獻(xiàn)的人太少了。”

物業(yè)公司:“有事好商量”

業(yè)主們緊鑼密鼓地籌備業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司又是什么態(tài)度呢？

在接受記者采訪時(shí)，負(fù)責(zé)政馨家園的天泰物業(yè)公司的工作人員表示，以前法律法規(guī)對(duì)小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有明確的規(guī)定，加之小區(qū)也一直沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，所以有些業(yè)主來(lái)反映問(wèn)題，確實(shí)沒(méi)有得到明確的答復(fù)。“我們也希望成立業(yè)委會(huì)，有些問(wèn)題就能和業(yè)委會(huì)直接溝通了。比如沒(méi)有業(yè)委會(huì)，物業(yè)費(fèi)就不能由公司擅自更改，可是現(xiàn)在各項(xiàng)成本都在漲，我們連收費(fèi)都困難更別說(shuō)是提高費(fèi)用了。”

工作人員承認(rèn)，地下室中租住的人員確實(shí)比較復(fù)雜，業(yè)主們反映的安全問(wèn)題和擾民問(wèn)題我們正在著手解決，陸續(xù)清理，有些到期后就不打算續(xù)租了。

“公司是包干制物業(yè)管理，盈虧自負(fù)，因此沒(méi)有公布賬目的必要。”工作人員一邊解釋一邊肯定地說(shuō):“既然已經(jīng)有了物權(quán)法，今后，地上停車(chē)位的問(wèn)題、電梯間廣告的收入、公攤收益等問(wèn)題都好商量，我們會(huì)依法操作，現(xiàn)在公司就在清理賬目，業(yè)委會(huì)成立后我們會(huì)公布。作為物業(yè)管理企業(yè)，我們沒(méi)想干兩天就走，也希望把小區(qū)建設(shè)好。”

從物業(yè)的反應(yīng)中不難看出，物權(quán)法已經(jīng)顯現(xiàn)出方向盤(pán)和緊箍咒的作用。

　　聚焦2人物

申辦協(xié)會(huì):一位業(yè)委會(huì)主任的新努力

一場(chǎng)血案刺激業(yè)申委步伐

“業(yè)委會(huì)對(duì)于小區(qū)維權(quán)和建設(shè)的意義就是——有之不必然，無(wú)之必不然！”對(duì)業(yè)委會(huì)的建立寄予這樣評(píng)價(jià)的人叫陳兵，一個(gè)事業(yè)有成的商人，熱情致力于小區(qū)建設(shè)。除了光大家園業(yè)委會(huì)主任之外，如今他的名片上又有了一個(gè)新名號(hào):北京市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)召集人。業(yè)申委正在做的事是不僅要讓小區(qū)有業(yè)委會(huì)，而且要讓業(yè)委會(huì)成立協(xié)會(huì)，使成百上千個(gè)小區(qū)的維權(quán)和建設(shè)都找到“組織”。

談起申辦業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的原因，陳兵說(shuō)這并非個(gè)人智慧。“很多業(yè)委會(huì)主任都有過(guò)類(lèi)似的想法。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)都有各自的協(xié)會(huì)，作為商品房社區(qū)中的真正主體——業(yè)主和業(yè)委會(huì)有個(gè)協(xié)會(huì)也是順理成章的事。業(yè)委會(huì)和業(yè)主們可以通過(guò)協(xié)會(huì)交流經(jīng)驗(yàn)，共同探討小區(qū)問(wèn)題的解決方式。”去年初，陳兵和新天第家園業(yè)委會(huì)主任張大憲、新紀(jì)元家園業(yè)委會(huì)主任齊建新、健翔園業(yè)委會(huì)主任任晨光等十幾個(gè)業(yè)委會(huì)主任在一起探討，提出了申辦業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的設(shè)想，大家一拍即合。

當(dāng)年5月的一場(chǎng)血案刺激了業(yè)申委的工作步伐。“依蓮軒業(yè)委會(huì)籌備小組成員被打手打成重傷，我們聽(tīng)到這個(gè)消息后就去醫(yī)院探望受傷業(yè)主，又到小區(qū)與百余位業(yè)主進(jìn)行了交流，業(yè)主們對(duì)業(yè)主自己的聯(lián)合組織非常期待。”此后，陳兵與其他幾位發(fā)起人加快聯(lián)絡(luò)其他小區(qū)業(yè)委會(huì)。

碰過(guò)的釘子是業(yè)申委的財(cái)富

去年8月底，他們聯(lián)絡(luò)到了80余個(gè)業(yè)委會(huì)共同向市建委提出了申辦業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的申請(qǐng)。雖然直到今天，協(xié)會(huì)仍然處在申辦階段，但陳兵覺(jué)得這不該成為開(kāi)展工作的障礙。隨著業(yè)申委在圈內(nèi)的影響越來(lái)越大，經(jīng)常有小區(qū)打來(lái)電話(huà)或派人來(lái)請(qǐng)教問(wèn)題。幾位召集人看到有關(guān)小區(qū)維權(quán)的報(bào)道后，也會(huì)主動(dòng)去幫忙。雖然不是正式組織，但這一年多以來(lái)，業(yè)申委做了大量工作。

2006年8月31日深夜，負(fù)責(zé)美麗園小區(qū)的鴻銘物業(yè)公司因與業(yè)委會(huì)物業(yè)費(fèi)糾紛案敗訴，突然撤離。小區(qū)停水、停電梯、停門(mén)禁，沒(méi)有了保安員、保潔工。物業(yè)公司想用這種方法讓業(yè)主知道，小區(qū)沒(méi)有他們不行。

陳兵說(shuō):“為了讓美麗園恢復(fù)基本秩序，我們從新紀(jì)元小區(qū)、新天第小區(qū)的物業(yè)公司中抽調(diào)部分保安和保潔人員，緊急支援美麗園，讓小區(qū)有起碼的保障并堅(jiān)持了兩天。其后的幾個(gè)月，包括美麗園業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)的過(guò)程中，我們與美麗園業(yè)主及業(yè)委會(huì)也進(jìn)行了很多交流。”

陳兵等幾位召集人本身都是業(yè)委會(huì)主任，經(jīng)歷過(guò)業(yè)委會(huì)漫長(zhǎng)的籌

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