海南，隨著《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)》(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃綱要”)的獲批，正式進(jìn)入國(guó)際旅游島建設(shè)元年。對(duì)于作為其支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，海南也已經(jīng)有了清晰的發(fā)展框架，指引房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》即將推出。

　　與此同時(shí)，經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自去年開(kāi)始至今，經(jīng)歷了一輪暴漲及隨后的迅速沉寂，在海南淘金的大大小小的房地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始分化，雄心勃勃、欲大肆進(jìn)軍者有之，變賣產(chǎn)業(yè)、欲撤退者亦有之，再加上海南高層進(jìn)行“全國(guó)路演”廣招名企，眼下的海南房地產(chǎn)業(yè)格局顯得十分微妙。而業(yè)內(nèi)人士稱，海南地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始加速。
　
　　已經(jīng)沉寂了一段時(shí)間的海南，較近又沖進(jìn)了公眾視線。一方面，在“規(guī)劃綱要”獲批后，海南面向全國(guó)的招商引資活動(dòng)以香港頭站為標(biāo)志正式全面啟動(dòng)。為期四天的招商活動(dòng)，22個(gè)簽約項(xiàng)目，305.1億元的合同資金顯示出，海南熱并未真正降溫。另一方面，海南省房地產(chǎn)發(fā)展框架的即將推出也吸引了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。

　　系列房地產(chǎn)政策很快推出

　　有了清晰的“基本藍(lán)圖”和“行動(dòng)綱領(lǐng)”，現(xiàn)在的海南省政府對(duì)于支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的把握顯得從容很多。海南住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革發(fā)展處副處長(zhǎng)謝曦告訴記者，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》已經(jīng)成文，等待省常務(wù)會(huì)議審批，近期就會(huì)推出。

　　謝曦透露，在房?jī)r(jià)方面，海南省的態(tài)度是“按國(guó)務(wù)院要求堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”；同時(shí)，海南省將調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地出讓階段逐步降低商品房開(kāi)發(fā)比例以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；此外，海南還將積極配合開(kāi)展設(shè)立“海南房地產(chǎn)投資信托基金”的研究。

　　“政府有信心控制房地產(chǎn)泡沫”，海南省副省長(zhǎng)李國(guó)梁本周二在2010海南(香港)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資推介會(huì)上表示。他指出，海南目前仍有很多土地可供開(kāi)發(fā)，有了上個(gè)世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，海南省政府將力求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有信心控制房地產(chǎn)泡沫。

　　據(jù)了解，除了推出規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目的政策，海南省還將大力推進(jìn)保障房建設(shè)?！蛾P(guān)于加快保障性住房建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于發(fā)展保障性住房的若干意見(jiàn)》、《海南省保障性住房管理辦法》及2010-2012年保障房、商品房的建設(shè)規(guī)劃及年度計(jì)劃等，均已進(jìn)行到起草制定的后期，預(yù)計(jì)近期就會(huì)陸續(xù)推出。

　　“海南概念”開(kāi)始分化

　　事實(shí)上，“海南概念股”及海南樓市近段時(shí)間以來(lái)已經(jīng)開(kāi)始分化。

　　“規(guī)劃綱要”獲批的消息一度刺激相關(guān)概念股票集體飆漲，但漲勢(shì)很快就出現(xiàn)分化。一些主營(yíng)業(yè)務(wù)不佳，旗下雖然擁有大量的土地儲(chǔ)備，但土地性質(zhì)并非國(guó)有建設(shè)用地的股票，股價(jià)大漲后很快出現(xiàn)回吐；而那些在海南擁有較好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)將長(zhǎng)期受益的公司，則表現(xiàn)得較為穩(wěn)健。

　　樓市的分化比股票市場(chǎng)更加明顯。由于海南樓市屬外需推動(dòng)型市場(chǎng)，春節(jié)過(guò)后，隨著旅游逐漸步入淡季，海南樓市也跟隨進(jìn)入淡季。雖然樓價(jià)沒(méi)有發(fā)生多大變化，但成交量出現(xiàn)大幅萎縮，比如?？诘男卤P(pán)成交，春節(jié)前日均至少成交百套，但到了近月，單日的成交套數(shù)經(jīng)常不足十套，有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)零成交。

　　低迷的交投使得開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)分化。一些實(shí)力較弱的小型樓盤(pán)，明著雖未降價(jià)，但私下里卻推出打折、分期付款的優(yōu)惠。記者在文昌、瓊海走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多樓盤(pán)都可以打9.7至9.8折，一次性付現(xiàn)甚至能拿到9.6、9.5折。由于銀行貸款受限，開(kāi)發(fā)商還允許購(gòu)房人先支付50%樓款，其余部分在一年或三個(gè)季度內(nèi)付清。

　　大型開(kāi)發(fā)商明顯要比小開(kāi)發(fā)商淡定得多。記者走訪發(fā)現(xiàn)，大部分高端樓盤(pán)，如萬(wàn)科的浪情灣、雅居樂(lè)清水灣等，都表示沒(méi)有降價(jià)的打算。一些新推的豪宅樓盤(pán)雖然也有折扣，但是定價(jià)明顯較前期高了不少，折算下來(lái)甚至還出現(xiàn)小幅的提價(jià)。

　　雅居樂(lè)清水灣“星海傳說(shuō)”二期就是這樣。據(jù)雅居樂(lè)海南清水灣銷售團(tuán)隊(duì)透露，上周開(kāi)盤(pán)的“星海傳說(shuō)”二期主推的兩種風(fēng)格的別墅，歐式別墅均價(jià)每平方米4萬(wàn)元，定價(jià)比一期3.5萬(wàn)的價(jià)格高出5000元，打完折后仍比一期的價(jià)格高出1000元；而泰式別墅均價(jià)更高達(dá)每平方米5.5萬(wàn)元，折后4、6萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一期水平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在銷售淡季的大背景下，雅居樂(lè)推出的獨(dú)棟別墅的售價(jià)不降反升，可能與“規(guī)劃綱要”中“禁止供應(yīng)別墅類用地”有關(guān)。“由于未來(lái)海南將不再供應(yīng)別墅用地，已有別墅變得稀缺，價(jià)格也因此水漲船高。”他表示。

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　　洗牌悄然展開(kāi)

　　由于樓市銷售陷入僵局，“規(guī)劃綱要”的發(fā)布，并未像年初國(guó)際旅游島獲批時(shí)那樣，引發(fā)另一波的一窩蜂拿地?zé)岢?。記者走訪發(fā)現(xiàn)，與二級(jí)市場(chǎng)的分化相似，經(jīng)過(guò)近半年的沉淀，開(kāi)發(fā)商對(duì)海南市場(chǎng)前景的判斷已出現(xiàn)分歧，地產(chǎn)格局正悄然發(fā)生變化。

　　2007年才進(jìn)入海南市場(chǎng)的萬(wàn)科，顯然是一個(gè)堅(jiān)定的“多頭”。接近萬(wàn)科的消息靈通人士指出，萬(wàn)科非常看好海南市場(chǎng)，年初就已制定出未來(lái)幾年在海南全面開(kāi)花的戰(zhàn)略。由于進(jìn)入太晚，土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，趁著海南樓市降溫，萬(wàn)科目前正在加緊尋找各種途徑拿地。

　　該人士透露，根據(jù)萬(wàn)科的海南開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，2010年該公司將主要專注于增加土地儲(chǔ)備。“二級(jí)市場(chǎng)的形勢(shì)使得目前拿地相對(duì)年初變得容易很多，現(xiàn)在的主要問(wèn)題是如何拿到好地?！彼硎荆叭f(wàn)科不排斥任何一種可以拿到好地的方式，包括拍賣、收購(gòu)以及與別的開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)。目前已有好幾塊地進(jìn)入測(cè)算階段，相信很快就會(huì)有結(jié)果?！?/P>

　　此前，同樣對(duì)海南的未來(lái)發(fā)展持正面看好預(yù)期的還有佳兆業(yè)，其早在3月份就與海航置業(yè)簽訂策略聯(lián)盟框架協(xié)議，獲得海航置業(yè)于海南島項(xiàng)目的優(yōu)先合作權(quán)。資料顯示，海航置業(yè)目前擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約446.9萬(wàn)平方米，在海南18個(gè)市縣都有土地儲(chǔ)備，是僅次于海南農(nóng)墾的“大地主”。

　　此外，一些看好海南的二線地產(chǎn)商也在積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。湖南省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嘉凱城此前公告稱，該公司擬與香港寶亞有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，出資8.19億元受讓香港寶亞持有海南華航房地產(chǎn)有限公司70%的股權(quán)。通過(guò)該交易，嘉凱城將獲得華航地產(chǎn)名下在海南的705畝國(guó)有土地使用權(quán)和工業(yè)區(qū)900余畝土地的換地權(quán)益書(shū)。

　　但是，看著春節(jié)后就持續(xù)疲軟的海南樓市，也有一些開(kāi)發(fā)商已萌生去意。記者在文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水等市縣走訪時(shí)，曾碰到多位“地主”領(lǐng)著開(kāi)發(fā)商到地頭看地。據(jù)了解，這些“地主”有的是因開(kāi)發(fā)實(shí)力不足尋求合作伙伴，也有很大一部分是想將土地高價(jià)轉(zhuǎn)手，回籠資金。

　　其中尤其值得注意的是中國(guó)寶安，4月份以來(lái)，這家在海南深耕多年的公司在短短兩個(gè)月內(nèi)，已經(jīng)將其在海南的四家農(nóng)場(chǎng)拋售了三家，獲利1.38億元。表面上是賣農(nóng)場(chǎng)，退出農(nóng)業(yè)投資業(yè)務(wù)，但業(yè)內(nèi)人士指出，被售的三家農(nóng)場(chǎng)并沒(méi)有實(shí)際性業(yè)務(wù)、并且處于虧損狀態(tài)，之所以能賣出如此好價(jià)錢，其實(shí)是與農(nóng)場(chǎng)所擁有的土地儲(chǔ)備有關(guān)，也就是說(shuō)，中國(guó)寶安其實(shí)是在賣地。

　　早在1992年就大舉進(jìn)入海南市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近20年的兼并擴(kuò)張，中國(guó)寶安在?？?、三亞、澄邁及萬(wàn)寧等多個(gè)城市囤積了數(shù)千畝土地。目前中國(guó)寶安在海南主要有三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且已處于開(kāi)發(fā)周期的尾聲，而中國(guó)寶安近期的舉動(dòng)似乎在一定程度上顯示了其對(duì)海南市場(chǎng)未來(lái)前景的看法。

　　另外，分析人士指出，海南省明確向?qū)I(yè)性大型開(kāi)發(fā)商偏斜的政策，也會(huì)加速海南地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進(jìn)程。

　　旅游地產(chǎn)的龍頭華僑城，就是收到海南省政府橄欖枝的“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商”之一。華僑城董秘日前在接受記者采訪時(shí)透露，海南的政府官員及海航置業(yè)等“地主”都曾赴華僑城進(jìn)行考察，并邀請(qǐng)其去海南開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而華僑城也曾經(jīng)多次派人赴海南考察，研究進(jìn)入方式及挑選合作項(xiàng)目，但目前并無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，僅處于接觸務(wù)虛階段。

　　“是否真的進(jìn)軍海南，還要看對(duì)方開(kāi)出的條件是否具有吸引力?！彼硎荆芭c?？谙啾?，華僑城更看好三亞，但海南的人流量、客戶構(gòu)成等都與內(nèi)地迥異，華僑城雖在旅游地產(chǎn)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，但酒店業(yè)務(wù)并不占優(yōu)勢(shì)，如果要去發(fā)展，可能會(huì)走與當(dāng)前海南已有項(xiàng)目完全不同的路線?！?/P>

　　集高科技產(chǎn)業(yè)及主題公園運(yùn)營(yíng)商于一體的深圳華強(qiáng)，也是海南省大力網(wǎng)羅的對(duì)象。據(jù)深圳華強(qiáng)高層透露，海南省高層曾多次邀請(qǐng)其去海南開(kāi)發(fā)主題公園項(xiàng)目，開(kāi)出的條件極其誘人，不僅承諾在土地、稅收政策方面給予優(yōu)惠，甚至連辦公大樓都表示可以為其提供。

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