我國城市建設用地9萬平方公里，農村建設用地19萬平方公里，農村人口已經下降到50%以下，但農村建設用地存量卻是城市建設用地的兩倍以上。

農民一塊宅基地值多少錢？城市居民可能并沒有太多概念。一些數據可以為我們提供些直觀的感受。

600平方米42萬元，1000平方米170萬元，這兩份報價涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出現在同一土地流轉平臺上，轉讓信息中標注的“流轉年限”均是70年。

農民無償獲得的宅基地可以轉讓嗎？當前法律是允許的，但有諸多前置條件。

從該土地流轉平臺來看，包括上述兩宗地塊在內，該平臺上眾多宅基地轉讓信息下方都單獨標注了：宅基地轉讓非同一農村集體經濟組織成員不得受讓該宅基地使用權。《中華人民共和國農村土地承包法》規(guī)定：“流轉期限不得超過承包期的剩余期限?！?/p>

2019年8月，全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案，其中規(guī)定國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

上述兩宗宅基地單價約合700元/平方米和1700元/平方米，這與國有住宅用地動輒上萬元的單價相比，價格看似不高，但考慮到農戶獲得宅基地幾乎沒有成本支出，如能 終成交，這個收益也已經足夠誘人。

新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式實施，屆時，“有償退出”的宅基地流轉會形成一陣風潮嗎？

不過，《土地管理法》并未詳細規(guī)定宅基地能退給誰，或者誰可以買宅基地使用權。而這將直接影響到宅基地流轉的可操作性。

此前一些政府部門規(guī)定，宅基地只能在本集體內部流轉，或者退給集體組織。即集體之外，包括城市戶口的居民不能下鄉(xiāng)購買宅基地。

今年5月6日，國家發(fā)改委召開專題新聞發(fā)布會，介紹關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的有關情況，相關負責人在會上強調，城里人到農村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

政策上雖有諸多限制，但宅基地在民間私下的轉讓卻已屢見不鮮，漸成風氣。

比如，上述宅基地在土地流轉網站上明碼標價公開轉讓，與相關政策規(guī)定是否相違？因為看不到相關成交信息，很難下判斷其受讓對象是否是集體內部人士，或者是否是轉讓方所在的集體組織有償收回了上述宅基地。

不過，如宅基地持有者想把地塊退給其所在集體組織，是否還需要通過網絡平臺來轉讓？這看似是個大費周章、不盡合理的行為。

農業(yè)農村部部長韓長賦也曾在“農業(yè)農村部農村改革40年專題會”上表示，隨著農村社會人口結構的深刻變化，(宅基地制度)實踐中面臨許多新情況新問題，一戶多宅、超標占地等現象比較突出，城鎮(zhèn)居民到農村購地建房禁而不止。

民間自發(fā)、私自轉讓宅基地逐漸增多之際，地方政策監(jiān)管還在不斷強化。

海南省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺的《海南省農村宅基地管理試點辦法》規(guī)定，對于閑置宅基地及住宅，通過自愿協(xié)商等方式，由農村集體經濟組織有償收回。

今年11月16日，韓長賦在江西調研時強調，要進一步加強宅基地管理，保障農民住房權益，讓農民住有所居。在此基礎上，要探索盤活閑置宅基地和農房，增加農民財產性收入。

但如果依然對流轉的渠道進行管控，只能允許內部流轉，是否有利于消化閑置的宅基地？是否有利于增加農民財產性收入？

近段時間，一些專家學者就宅基地問題密集發(fā)聲，呼吁擴大宅基地流轉范圍，賦予宅基地更多權利。

全國政協(xié)經濟委員會副主任劉世錦近日在多個場合提出，明年要加大六方面的改革，其中 就是通過城鄉(xiāng)要素流動加快大都市圈發(fā)展。“ 近《土地管理法》給農村集體建設用地入市開了一個口子，但是宅基地朝外流轉還不允許，這個改革必須加快，否則大都市圈的潛能，只能是看得見、抓不住?！?/p>

12月6日，在中國(深圳)綜合開發(fā)研究院主辦的“協(xié)同創(chuàng)新高端論壇”上，清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流轉配置限于集體經濟內部，或者退給集體經濟組織，或者轉讓給周邊的鄰居。雖然是鼓勵有償退出，但沒有退出的渠道，農戶不會交給集體，也不會轉讓給周邊的鄰居，因為農村實行一戶一宅，大量的房子閑置在那里。

他表示，我國城市建設用地9萬平方公里，農村建設用地19萬平方公里，農村人口已經下降到50%以下，但農村建設用地存量卻是城市建設用地的兩倍以上。農村的建設用地里面70%是宅基地，由于大量的人口進城，宅基地大量閑置。

“有人說閑置3000萬畝，相當于城市住宅用地的總和?！辈汤^明稱。

他表示，宅基地只有使用權、居住權，沒有收益權、抵押權和轉讓權，而城市的宅基地具有完整的用地權。大量的離退休干部、公職人員和一些大學生，他們希望能夠參與鄉(xiāng)村振興，但到了農村沒有落腳之地怎么辦？

在《土地管理法》修訂完成之后，蔡繼明表示正在關注《物權法》的修改。他認為，希望能夠通過《物權法》的修改，賦予城鄉(xiāng)建設用地包括宅基地同等的權利。

在上述論壇上，中央黨校(國家行政學院)政治與法律教研部教授宋志紅表示，雖然外界對于今年《土地管理法》的修改評價不一，但該法也為未來的改革探索留下了空間。

在她看來，雖然法律修改并未允許宅基地直接入市，但流轉之路也并未完全堵死。

本輪《土地管理法》修改時刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經營性建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經本集體經濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。

集體經營性建設用地可以依法入市，那宅基地與集體經營性建設用地之間能否關聯起來？

宋志紅表示，存量宅基地入市不是農民自己把自己家的地賣了入市，宅基地入市需要經過退出途徑，即農民把他的宅基地退出給農村經營經濟組織，然后對這些地進行整治和規(guī)劃調整之后，納入經營性建設范圍，開展經營性建設用地入市，這同時為集體經營性建設用地入市提供了龐大的蓄水池。

農業(yè)農村部農村經濟研究中心研究員廖洪樂此前也曾對 財經記者表示，建議不要對宅基地流轉進行過多限制，也可以將一些閑置的宅基地轉化成集體經營性建設用地，在符合政策的前提下入市。

今年5月，《中共中央、國務院關于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》也提出，允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經營性建設用地入市。

以此觀之，這種宅基地曲線入市的思路開始被決策層采納，但依然設置了前提條件：村集體是流轉的主導力量，而非農戶自身。

在新版《土地管理法》即將正式實施之際，自然資源部等部門正在抓緊制定《土地管理法實施條例》，其是否會對宅基地流轉做出更為明晰的規(guī)定，業(yè)界也將拭目以待。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！