“一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價(jià)上漲率和存貸款利率?！?1月26日，在2019年華夏房地產(chǎn)投融資論壇上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示了上述內(nèi)容。報(bào)告認(rèn)為，始于2015年底的本輪房地產(chǎn)景氣周期趨于尾聲。要保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，避免出臺(tái)刺激購(gòu)房政策增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

廣州、北京房?jī)r(jià)同比跌幅均超3%

報(bào)告顯示，24個(gè)核心城市（包含一線城市4個(gè)，準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市16個(gè)）2019年房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由回升到趨穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。今年2-4月，出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)較快反彈；5-7月，“小陽(yáng)春”逐步消退，房?jī)r(jià)漲速下降。8-10月，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降。近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價(jià)上漲率和存貸款利率。

從各大城市群的市場(chǎng)表現(xiàn)看，長(zhǎng)三角城市群的市場(chǎng)景氣度相對(duì)較高，房?jī)r(jià)上漲城市比例更大，部分城市如蘇州、寧波、南通等房?jī)r(jià)漲速相對(duì)較快；珠三角城市群的景氣度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)下跌比例更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽(yáng)江、清遠(yuǎn)等均有下跌，其中肇慶跌速相對(duì)較快。

而在京津冀一帶，唐山房?jī)r(jià)同比上漲較快，秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲，而北京、天津，以及張家口、保定、衡水等城市房?jī)r(jià)同比下跌。

在一線城市中，廣州、北京、上海房?jī)r(jià)相對(duì)低迷，只有深圳 2019 年下半年仍繼續(xù)維持上半年的漲勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)廣州房?jī)r(jià)同比下跌 3.37%，北京房?jī)r(jià)同比下跌3.99%，上海房?jī)r(jià)同比微漲 0.81%，深圳房?jī)r(jià)同比上漲 5.58%。

在準(zhǔn)一線城市中，天津、重慶房?jī)r(jià)相對(duì)低迷。其中，近一年天津累計(jì)下跌 3.78%，重慶累計(jì)下跌 2.55%。杭州房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，近一年杭州房?jī)r(jià)累計(jì)微漲 0.66%。蘇州房?jī)r(jià)上漲較快，近一年累計(jì)上漲 20.71%。

從二線城市走勢(shì)看，過(guò)半二線城市穩(wěn)中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無(wú)錫，以及東北沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春等同比均有上漲，昆明、廈門(mén)房?jī)r(jià)也有回升。

越來(lái)越多的三四線城市房?jī)r(jià)下降

報(bào)告指出，2019 年以來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)逐漸增多。但受周期異步性、貨幣化棚改余熱等因素的綜合影響，臨沂、南陽(yáng)、唐山、洛陽(yáng)等少部分三四線城市房?jī)r(jià)在總體市場(chǎng)下滑的背景下仍然相對(duì)較快上漲，近一年分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。但是，由于部分三四線城市房?jī)r(jià)的上漲可能依賴于地方隱性債務(wù)的增加，其中隱含著未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

社科院分析稱，自2019年以來(lái)，越來(lái)越多的三四線城市加入到房?jī)r(jià)下降的行列，表明始于2015年底的本輪房地產(chǎn)景氣周期趨于尾聲。經(jīng)濟(jì)增速下滑使得房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步減退，更多潛在購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀。此外，受世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也不斷下滑。由于長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變化與預(yù)期收入的變化緊密關(guān)聯(lián)，這將導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)。

社科院預(yù)計(jì)，盡管經(jīng)濟(jì)增速下滑，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)即使下降也仍存在一定支撐。住房調(diào)控政策基本見(jiàn)底，調(diào)控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能。此外，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差距大、發(fā)展極不平衡，在總體先抑后穩(wěn)的背景下，不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

社科院建議稱，在城市化發(fā)展階段，出臺(tái)刺激購(gòu)房政策必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的異常上漲，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。保持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，使購(gòu)房投資杠桿保持在可控范圍。限購(gòu)、限貸等核心的住房投資需求管控政策，仍應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。

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