樓市總體降溫的趨勢(shì)正在變得越來(lái)越明顯。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，10月份無(wú)論是新房還是二手房，一二三線城市的整體環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。

其中新房方面，50個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，上漲的城市數(shù)量比上個(gè)月減少了3個(gè)；二手房方面，只有31個(gè)城市的價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量比上個(gè)月減少了9個(gè)?？紤]到二手房不受限價(jià)等因素影響，更能真實(shí)地反映一座城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，二手房降價(jià)說明樓市正在轉(zhuǎn)涼。

這其中當(dāng)然有房企以價(jià)換量的促銷打折因素，不過中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月各大城市的成交面積，并沒有顯著增長(zhǎng)，可見持幣觀望的群體正在增加。

像這兩天就有媒體報(bào)道，北京的二手房全面降價(jià)，前兩年的高位時(shí)期，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬(wàn)，“現(xiàn)在650萬(wàn)就能成交?！?/p>

而且樓市遇冷的局面，不只在調(diào)控 為嚴(yán)格的一線城市出現(xiàn)。像二線城市西安，三線城市南寧，之前的房?jī)r(jià)漲幅一度領(lǐng)跑全國(guó)，近兩個(gè)月都出現(xiàn)了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達(dá)到3.03%的西安，10月更是環(huán)比下跌0.4%。

那么一二三線城市新房和二手房的集體降溫，對(duì)各大城市到底意味著什么呢？又釋放了哪些信號(hào)？

“房住不炒”，讓樓市溫度降下來(lái)

首先得看到，這一輪樓市降溫和日益嚴(yán)格的調(diào)控政策息息相關(guān)。年初以來(lái)，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等原則，就被中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)，各地都套上了緊箍咒。

在“房住不炒”的紅線下，地方并沒有太多施展拳腳的空間，尤其是一二線城市，想要放松調(diào)控也只能以人才引進(jìn)為突破口，打著招攬英才的旗號(hào)，小范圍、分區(qū)域地松綁。

但在調(diào)控的大背景之外，不同的城市，樓市降溫的原因又各不相同。事實(shí)上，關(guān)于房?jī)r(jià)的走向，學(xué)界向來(lái)有“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的說法，一二三四線城市得共同遵守“房住不炒”的紅線，然而它們的土地和人口要素，都是不一樣的。

以深圳為例，近幾個(gè)月深圳在一線城市中逆勢(shì)上漲，除了先行示范區(qū)的政策利好，以及相對(duì)寬松的調(diào)控環(huán)境外，還有兩個(gè)重要因素：

，深圳的土地空間嚴(yán)重不足，全域面積只有杭州的八分之一左右；第二，深圳的常住人口不斷增長(zhǎng)，去年增幅達(dá)到49.83萬(wàn)，位居全國(guó)之首。一座城市土地緊張，同時(shí)人口持續(xù)流入，城市發(fā)展預(yù)期不斷提升，房?jī)r(jià)自然很難輕易降溫。

相對(duì)于深圳來(lái)說，很多三四線城市，其實(shí)是不具備這種長(zhǎng)期增長(zhǎng)要素。

土地方面，中小城市的整體城市化水平，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大城市，土地儲(chǔ)備足夠；人口方面，去年常住人口增長(zhǎng)超過二十萬(wàn)的城市一共有9個(gè)，分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙，沒一個(gè)是三線外城市。

而且值得一提的是，國(guó)家中心城市、都市圈、城市群戰(zhàn)略，以及各地盛行的強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略，都清楚地說明，近幾年來(lái)的城市化邏輯，已經(jīng)轉(zhuǎn)變成優(yōu)先發(fā)展中心城市。

三線外城市的整體發(fā)展預(yù)期，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一二線城市，這一點(diǎn)同樣抽離了樓市持續(xù)火爆的大前提。加上棚改貨幣化接近尾聲的關(guān)系，樓市降溫自然在意料之中。

樓市降溫，城市發(fā)展迎來(lái)新氣象

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城市化的紅利是普惠性地落到大中小城市頭上。農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)購(gòu)房需求，城市擴(kuò)張則帶來(lái)了賣地收入，因此，一二三四線城市的樓市，普遍都經(jīng)歷了一個(gè)火速升溫的階段。而且，不只是樓市，它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同樣都駛上了快車道。

但隨著城市化進(jìn)入到中后期，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)的趨勢(shì)放緩，支撐中小城市高速擴(kuò)張的紅利逐漸減弱了。不僅樓市開始降溫，城市的整體發(fā)展速度同樣受到影響。

同時(shí)，隨著戶籍壁壘拆除，城市之間的人口流動(dòng)更加便利，低線城市在面對(duì)中心城市的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)層次較低，缺少優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機(jī)會(huì)，越來(lái)越難逃脫被虹吸的命運(yùn)。于是近兩年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的新現(xiàn)象出現(xiàn)——一些產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)、人口流失的中小城市開始了收縮。

對(duì)這些城市來(lái)說，本身就沒有什么產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此對(duì)房地產(chǎn)會(huì)特別依賴，賣地收入是重要的財(cái)政收入來(lái)源。比如海南下面的很多城市，房產(chǎn)投資和GDP的比值，長(zhǎng)期都在30%以上。

對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴，導(dǎo)致一些中小城市在沒有足夠人口流入的前提下，樓市硬是憑著相對(duì)寬松的調(diào)控環(huán)境，一二線城市外溢的投資需求，棚改貨幣化的利好等因素，不斷升溫。

以今年上半年的數(shù)據(jù)為例，新房半年漲幅排在前列的是大理、秦皇島、洛陽(yáng)等，二手房半年漲幅排在前列的是呼和浩特、南寧、唐山等，基本沒有一二線城市的影子。

但如前所述，受人口流出、產(chǎn)業(yè)空心的影響，靠棚改貨幣化和房地產(chǎn)刺激政策支撐起來(lái)的火爆局面，并不是可持續(xù)的，上漲周期結(jié)束后，土地、人口乃至城市發(fā)展預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)的影響還是會(huì)發(fā)揮根本作用。這一點(diǎn)，從10月的數(shù)據(jù)已經(jīng)得到說明。

此前就有媒體報(bào)道，截至7月末，有接近三百家房企宣告破產(chǎn)清算，且多位于三四線城市。房企大撤退和樓市降溫背后，是低線城市發(fā)展放緩的信號(hào)，低線城市再也不能像城市化早期那樣高速擴(kuò)張了，真正的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

當(dāng)然，降溫歸降溫，從調(diào)控的角度看，樓市不能大起，也不能大落。因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲會(huì)帶來(lái)泡沫，房?jī)r(jià)大幅下跌同樣會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)本身。地方要在兩種狀態(tài)之間，努力尋求平衡。

只是對(duì)人口流出的中小城市來(lái)說，上漲周期來(lái)臨時(shí)，它們沖在 前面；樓市出現(xiàn)降溫時(shí)，它們跌得 猛，如此的敏感度說明樓市缺少一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

在此前提下，一旦房地產(chǎn)短期刺激的路徑被封死，想要維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的局面，除了在調(diào)控政策上發(fā)力外， 根本的還是得早日進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，合理地規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，擺脫對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴。

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