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百城住宅庫存報告:15個城市需要“加快供地”
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-07-30 10:07:15 有效期:發(fā)布當天 來源:中房網(wǎng) 閱讀 853 次
上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至6月底易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環(huán)比增長0.4%,同比增長6.0%。
從上半年環(huán)比數(shù)據(jù)看,庫存規(guī)模總體上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢。而從同比數(shù)據(jù)方面,當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢。此外,從城市結構方面來看,三類城市都呈現(xiàn)了庫存同比上升的態(tài)勢,尤其是一些市場交易開始轉弱的城市,庫存同比上升節(jié)奏更快。
易居研究院認為,考慮到近期房地產交易市場的管控開始強化,預計三季度政策面以偏緊為主,這或對市場交易形成抑制效應。易居研究院據(jù)此判斷,住宅庫存上升的可能性會增大,部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。
六成城市庫存現(xiàn)同比正增長
100城庫存方面,已經同比連增7個月。報告顯示,截至6月底易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環(huán)比增長0.4%,同比增長6.0%。觀察今年上半年環(huán)比數(shù)據(jù),庫存規(guī)??傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢,基本和月度交易行情吻合。而從同比數(shù)據(jù)看,當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢。
從城市結構來看,二線城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長。報告顯示,截至6月底一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2775、22248和20180萬平方米,環(huán)比增速分別為-1.1%、0.5%和0.6%,同比增速分別為28.4%、0.9%和9.5%。觀察三類城市數(shù)據(jù),可以看出,三類城市都步入到庫存同比正增長的通道之中。其中,一線城市預售證管控力度相對減弱,供應放量,庫存同比連增13個月。二線城市終結了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢,目前連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長,這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢,庫存去化壓力略有增加。
從城市排行方面看,6成城市庫存同比增長。報告顯示,6月份100個城市中,有61個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態(tài)勢 明顯,庫存同比增速分別達到了109%、109%和76%。類似城市都代表了重點三四線城市,近期市場降溫對此類城市的庫存數(shù)據(jù)影響較大。同時,100個城市中有39個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢,包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態(tài)勢較為明顯。類似城市也是后續(xù)需要積極補庫存的城市。
上半年百城住宅推盤節(jié)節(jié)高升
從100城預售情況來看,上半年推盤呈現(xiàn)節(jié)節(jié)高的態(tài)勢。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5743萬平方米,環(huán)比增長15.8%,同比增長12.9%。觀察上半年的推盤數(shù)據(jù),總體上呈現(xiàn)了節(jié)節(jié)高的態(tài)勢。報告認為,這與部分城市推盤政策相對寬松、部分房企急于銷售和積極辦理預售證等心態(tài)有關。
100城成交方面,6月份表現(xiàn)相對較好。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅成交量為5545萬平方米,環(huán)比增長7.2%,同比增長7.7%。觀察上半年銷售數(shù)據(jù),三、四月份表現(xiàn)不錯,5月份有所降溫,6月份受推盤力度強化和部分滯后的交易數(shù)據(jù)納入網(wǎng)簽,市場交易有所反彈。
從供求關系來看,上半年樓市總體呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢,供應量為27245萬平方米,成交量為27776萬平方米。而6月份100個城市新建商品住宅供應量為5743萬平方米,而成交量為5545萬平方米,單月呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。
一線城市去庫存周期
從100城存銷比整體情況來看,位于“12-6個月”區(qū)間。報告顯示,6月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月,該數(shù)值與5月份持平,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月。根據(jù)自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則的區(qū)間劃分,當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區(qū)間,屬于“增加供地”的范疇。
從結構分類方面看,一線城市去庫存周期 。報告顯示,6月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6、9.2和10.1個月。相比5月份12.5、9.2和10.3個月的數(shù)值,一線城市略有上升,二線城市持平,三四線城市則略有收窄。
從城市排行來看,不同消化周期對應著不同的行情和拿地機會。根據(jù)報告,包括漳州、燕郊和香河等12個城市的消化周期在36-18個月;晉江、洛陽、北京等27個城市消化周期在18-12個月;韶關、福州和常州等46個城市的消化周期在12-6個月;消化周期在6個月以下的城市有15個,符合“加快供地”的標準。其中,鄭州和杭州這兩個城市的消化周期不足三個月,需要引起一定的重視。
【附注】100個城市按一、二、三四線城市劃分
4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳
32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、???、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊??64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。
需要說明的是,燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別,但考慮到城市規(guī)模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。
報告來源:上海易居房地產研究院
執(zhí)筆人:嚴躍進
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