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全國(guó)土地流拍率創(chuàng)7年 :房企資金壓力大 趨于保守
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-08-26 11:56:42 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:華夏時(shí)報(bào) 閱讀 705 次
8月22日,浙江嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住地。其中,桐土儲(chǔ)[2018]19號(hào)地塊,因只獲1輪報(bào)價(jià),未達(dá)底價(jià)而流拍。
在近期流拍頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)上,這樣的消息并不引人注目。據(jù)媒體記者不完全統(tǒng)計(jì),7月份至今,包括該幅地塊在內(nèi),華東地區(qū)已有21幅地塊流拍,僅在上海就有5幅地塊在競(jìng)拍前中止出讓。而全國(guó)范圍內(nèi),這樣的情況更是嚴(yán)峻。
對(duì)于此次全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)的“流拍潮”,中信建投證券發(fā)布的《房地產(chǎn):基于土地流拍和2000個(gè)樣本項(xiàng)目的總結(jié)》研報(bào)認(rèn)為,與2014年的情況不同,今年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)整體降溫,是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇,“恰恰是市場(chǎng)化的邏輯對(duì)非市場(chǎng)化土地制度的回應(yīng)”。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2010年以來(lái),百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗數(shù) ,之后流拍數(shù)量處于下降趨勢(shì),2014年流拍地塊規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)小波峰,2016年土地流拍僅80宗,為近年來(lái) 水平;2017年流拍宗數(shù)開(kāi)始回升。
有分析認(rèn)為,土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。而隨著調(diào)控手段的進(jìn)一步從嚴(yán),在融資監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的大背景下,資金壓力倍現(xiàn)的房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。
土地市場(chǎng)持續(xù)降溫
在上海競(jìng)拍前中止出讓的5幅地塊中,其中包括一幅原定于8月22日出讓的楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)純宅地——而早在一個(gè)月前,這幅地塊就因無(wú)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人悄然“下架”。熱點(diǎn)二線城市蘇州,甚至出現(xiàn)過(guò) 之內(nèi)3幅宅地流拍的案例。
放眼全國(guó)市場(chǎng),流拍的程度更為嚴(yán)重。8月10日,太原舉行近年來(lái)市場(chǎng)上規(guī)模 的一次土地拍賣(mài),但出讓的8幅地塊全部流拍。一時(shí)間,市場(chǎng)嘩然。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù),前7個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共有796宗。其中,一線城市土地流拍共有13宗,創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高。中信建投的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,前7個(gè)月全國(guó)土地流拍率約為6%,這個(gè)數(shù)字甚至高于近輪周期中 迷的2014年(4%)。
即使是成交的地塊,房企的參與熱情也不算高,低溢價(jià)率成為常態(tài),樓板價(jià)甚至低于前一二年的地價(jià)。
例如,大華集團(tuán)在8月9日競(jìng)得的上海寶山新城顧村一幅地塊,樓面價(jià)21000元/平方米。而在兩年前,顧村一幅成交的土地價(jià)格高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。此外,根據(jù)南京國(guó)土資源局的數(shù)據(jù),截至2018年6月13日,已成交的22幅地塊中有18幅以底價(jià)成交,占總數(shù)的82%;7月,杭州市余杭區(qū)未來(lái)科技城掛牌的3宗商辦用地,總計(jì)78萬(wàn)平方米,以底價(jià)138 億成交。而中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地溢價(jià)率為20.2%,較去年同期下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。從20家代表房企來(lái)看,其新增土地儲(chǔ)備的溢價(jià)率均值為21.1%,同比下降24.1個(gè)百分點(diǎn),土地溢價(jià)率大幅回落。
資金壓力大
“這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著非常嚴(yán)重的資金鏈壓力?!碧K寧金融研究院特約研究員江翰告訴媒體記者,土地儲(chǔ)備對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著未來(lái)的發(fā)展。地塊頻頻流拍,“土地價(jià)格有可能的確較高,這讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有些望而卻步了”。江翰稱,今年以來(lái),在融資監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的大背景下,房企融資渠道逐步收緊,公司債大幅萎縮,信托規(guī)模增速下滑……種種情況都加劇了房企的資金壓力。
在銷(xiāo)售回籠方面,房企的回資周期也被拉長(zhǎng)。住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌近日表示,由于當(dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購(gòu)限價(jià)限售限貸的“四限”政策,加上個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán),放款時(shí)間有所延長(zhǎng),使得開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售渠道上的資金回籠速度會(huì)有所延遲。
持續(xù)趨緊的樓市調(diào)控政策無(wú)疑也是重要因素。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前土地流拍是一種市場(chǎng)供求矛盾的體現(xiàn):“限購(gòu)和限價(jià)等政策下,各類(lèi)開(kāi)發(fā)商會(huì)更加注重未來(lái)土地交易的風(fēng)險(xiǎn),所以多少會(huì)有觀望情緒?!?/p>
以上海市場(chǎng)為例,過(guò)去2年,因?yàn)闃鞘械幕鸨?,房企們?cè)谏虾5耐恋厥袌?chǎng)上展開(kāi)了激烈競(jìng)爭(zhēng),一時(shí)間“地王”頻出。去年開(kāi)始,上海先后出臺(tái)限價(jià)、限售等多項(xiàng)調(diào)控措施,茶水費(fèi)、捆綁裝修、車(chē)位等市場(chǎng)亂象得到明顯整治,土地市場(chǎng)、樓市也更趨理性。
新城控股集團(tuán)股份有限公司 副總裁歐陽(yáng)捷補(bǔ)充說(shuō),事實(shí)上一些流拍的地塊本身缺乏市場(chǎng)吸引力。比如有些地塊位于城市新區(qū),地理位置偏遠(yuǎn),但價(jià)格并不低,盈虧難以平衡,出現(xiàn)流拍現(xiàn)象不足為奇。而部分城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的流拍則主要由于起拍底價(jià)往往較高或具有多種苛刻的條件,相當(dāng)于進(jìn)一步變相推高地價(jià)。
房企趨于保守
包括中原地產(chǎn) 分析師張大偉、中信建投證券分析師陳慎在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士公認(rèn),土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能在7月后會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于8月14日發(fā)布的數(shù)據(jù),盡管前7個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11.3%,但4 個(gè)一線城市7月的土地成交建筑面積為176.3 萬(wàn)平方米,環(huán)比下降25.2%,同比下降57.6%,成交均價(jià)為12840元/平方米,同比下降12.1%。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為,這說(shuō)明地方政府確實(shí)加強(qiáng)了土地供給力度,尤其是熱點(diǎn)城市不再只是小批量的“擇優(yōu)出讓”土地;另一方面也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的拿地態(tài)度變得更為謹(jǐn)慎,對(duì)于熱點(diǎn)城市、熱門(mén)區(qū)域的地塊不再盲目參拍。陳慎亦指出,與2014年那輪因?yàn)槭袌?chǎng)銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同,此次流拍的蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇。
眼下,房企越發(fā)趨向保守、理性。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉近日直言,拿地成本逐年上升,龍湖拿地會(huì)保持“量入為出”,旭輝集團(tuán)則提出“減一線、穩(wěn)二線、增強(qiáng)三線,一線城市以持有經(jīng)營(yíng)型為主,增量減少”的拿地策略。
“土地市場(chǎng)流拍增多并非是市場(chǎng)下行的信號(hào)?!睔W陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào),這恰恰是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào),“通過(guò)市場(chǎng)緊縮、洗牌,淘汰掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企,反而會(huì)為實(shí)力房企騰挪出更大的發(fā)展空間。”
從市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)格程度來(lái)看,未來(lái)房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月主要城市房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)多達(dá)260次,較去年同期多120多次,僅7月就有60余個(gè)城市發(fā)布超過(guò)70次的各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控政策。
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