8月19日上午，雖已初秋，但天氣驟涼驟熱。北京宋莊一個簡陋的藝術(shù)館里，原我愛我家副總裁胡景暉端坐在紅色地毯鋪就的舞臺中央。三把電風扇在四周嗡嗡作響。演講期間，胡景暉大多時不停地在抖腿，站起作答記者問時也抱著雙臂。盡管他邏輯清晰、思維活躍，但可以明顯看出，胡景暉只是在盡力保持他的情緒穩(wěn)定。

因炮轟“自如、蛋殼等推高房租”，8月17日下午，胡景暉被我愛我家董事長謝勇約談了長達四 。胡將這場約談稱之為“末日審判”。隨后，眾所周知，在我愛我家工作18年的胡景暉“被離職”了。

這場倉促而簡陋的發(fā)布會是胡景暉一個人的獨角戲。除了控訴謝勇以及講述與左暉的有關(guān)往事，有關(guān)“長租公寓推高房租”也是重要的主題之一。胡景暉在會上說，“在末日審判的時候，我的另一大罪狀是，我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實實地介入，不要看規(guī)模，一定要保證生意是安全的?！?/p>

顯然，同行們并不贊同胡景暉的“控訴”。就在胡景暉召開發(fā)布會當天，自如董事長左暉、自如CEO熊林、我愛我家等先后發(fā)布聲明，否認長租公寓推高房租。

更令人意外的是，8月20日，住宅租賃板塊開盤大漲，其中我愛我家開盤漲幅達5%。針對這一股價意外走高，21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了謝勇。謝勇僅回答了四個字，“我業(yè)績好”。但當問及有關(guān)胡景暉的“控訴”等事宜，謝勇便不再回應。

“控訴”與“反訴”

胡景暉對長租公寓的“控訴”總結(jié)起來是，因為租房是民生問題，資本介入長租公寓是好事，但不能為所欲為。比如，自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商為了擴大規(guī)模，以超過市場租金20％-40％的價格收房，這違背了市場規(guī)律，醞釀巨大風險。

規(guī)模賽跑是長租公寓一大典型玩法。比如蛋殼，自成立以來，蛋殼公寓對外公布的規(guī)模增速驚人。其提供的數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2016年5月開始布局全國，2016年底管理房量1.3萬間，2017年9月底突破4萬間，經(jīng)過8個月迅速擴增了三倍。截至2018年7月，管理房間近13萬間，目前已進入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場；而自如在規(guī)模方面更是龐大。在熊林一次接受媒體采訪中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經(jīng)超過70萬間。自如認為，10年后，排名前10的長租公寓企業(yè)可能會占據(jù)60%的租賃市場，而自如則希望占領(lǐng)整個市場的20%，在某些重點城市做到30%?！?/p>

長租公寓機構(gòu)規(guī)模賽跑 終引爆的爭議點是“推高房租”。有不少案例證明，在爭搶房源過程中，機構(gòu)間難免發(fā)生短兵相接現(xiàn)象。而為了獲取更多房源，抬高租金是一種被普遍采取的方式。胡景暉認為，“他們這種行為擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價?！贝送猓皶熯€認為，”重裝修也是導致租金上漲的原因之一。重裝修本身沒有問題，但是現(xiàn)在有很多所謂的長租公寓為了達到標準化效果，無論房屋客觀條件如何，一律要求采取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉(zhuǎn)化到了房租里?！?/p>

當然，胡景暉在“控訴”長租公寓推高房租之前也強調(diào)，供給、需求、季節(jié)等因素也是影響房租的因素。不過，胡景暉認為，恰如豬肉價格也因季節(jié)變化有所漲跌，但這是規(guī)律性變化，因此，這些并不影響長期趨勢。

關(guān)于胡景暉的“控訴”，長租公寓運營商們當然是不認可的。其中，熊林的聲明解釋 為詳細。熊林認為，租金上漲受季節(jié)、地域、人口流入、就業(yè)率、租房供應的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等諸多因素影響。而經(jīng)過6年發(fā)展，租賃機構(gòu)化占比也不足3%，自如在北京占比也不過8%。

8月20日，自如還向21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)布了一則《關(guān)于維護住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》?！墩f明》稱，“為了堅決落實北京市政府主管部門對住房租賃企業(yè)提出的‘三不’原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導意見，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司將在未來三個月保證收出房兩端價格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%?！?/p>

我愛我家和蛋殼公寓也先后否認了長租公寓推高房租。

真相與警示

那么，長租公寓究竟有沒有推高房租呢？這是很多人想知道也在辯論的 “真相”。不過，由于這場論戰(zhàn)涉及面過廣，越來越多的業(yè)內(nèi)人士表示更愿意保持沉默。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪到了幾位業(yè)內(nèi)人士。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的看法是，“近期像北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長租公寓運營機構(gòu)爭搶房源?，F(xiàn)在長租公寓市場發(fā)展比較快，很多機構(gòu)都在跑馬圈地。這與資本介入也有關(guān)系。就像共享單車市場，競爭激烈的時候，幾大巨頭會采用在資本支持下高成本擴張方式。”

世聯(lián)行集團副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉認為，分散式長租公寓的確可能更容易出現(xiàn)定價問題，而集中式長租公寓因為受制于嚴格的財務(wù)測算，因此會非常理性。“至于分散式領(lǐng)域涉及到和小業(yè)主談判，可能一個業(yè)務(wù)員就能決定項目定價，個案多了就容易出現(xiàn)問題?！辈贿^，甘偉認為，“長租公寓運營商在市場上掌握的房源目前來看還不足5%的市場份額，這還不足以推動市場價格上漲，它不同于壟斷力量。就算在北京長租公寓擁有10％－15%的份額，也只是一股小力量。因此，憑此就斷定推高房租是不理性不客觀的，存在邏輯問題?！?/p>

關(guān)于長租公寓這場論戰(zhàn)，商人潘石屹的解釋可能是 接近“真相”的?！胺孔饷蜐q的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質(zhì)是逐利的，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價值規(guī)律做生意?！?/p>

然而，比辯論更重要的是，關(guān)于租房市場，一線城市有兩個趨勢需要警惕。趨勢一：租房需求持續(xù)增長帶來房租上漲壓力。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院線上數(shù)據(jù)，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數(shù)據(jù)出現(xiàn)普漲，一線城市中上海租房需求量同比增幅 ，2018年二季度同比漲幅達70.66%。在持續(xù)上漲的需求下，供應量增長規(guī)模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加；趨勢二：長租公寓市場份額增加，租金監(jiān)管要求高。長租公寓在一線城市的增長仍將持續(xù)，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，上半年一線城市的長租公寓流量在10%-15%，明顯高于全國平均值，對于一線城市的長租公寓租金監(jiān)管要求也會高于其他城市。

對此，胡景暉的看法是，北京市住建委對長租公寓的約談是很有必要的。他對租房市場有三點建議： ，通過全國的住建系統(tǒng)，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公示；第二，如果有了指導價，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報，如果是哄抬房價，嚴處；第三，建議住建部和各地的住建委員嚴格監(jiān)管進入到長租公寓的資本。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波的建議是，“首先，制度先行、法律保障。從國外發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強制手段來保障，例如德國出臺的租賃法律，對于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國內(nèi)租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高；其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動房企自持性用地上市等后段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加； ，對于各類租賃運營機構(gòu)要采用‘胡蘿卜+大棒’政策。一方面針對包括長租公寓在內(nèi)的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。”

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