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養(yǎng)老地產(chǎn)成房企眼中香餑餑 但盈利難題仍未突破

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-07-21 15:33:24  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:時代財經(jīng)  閱讀 783 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著社會老齡化加劇與居民消費能力的不斷提高,養(yǎng)老需求在未來幾年內(nèi)爆發(fā)將成為大概率事件??捎^的市場預(yù)期讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企眼中的“香餑餑”,為了嘗到養(yǎng)老地產(chǎn)的 輪“紅利”,房企們正在積極搶灘。

當(dāng)代置業(yè)在近日與保險巨頭太平人壽簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將聯(lián)手進(jìn)行養(yǎng)老項目、存量項目的獲取、養(yǎng)老運(yùn)營土地的拓展等。

同時,當(dāng)代置業(yè)與太平人壽還計劃成立合資公司,業(yè)務(wù)涉及養(yǎng)老項目的運(yùn)營、管理、拓展、培訓(xùn)等,希望在雙方自有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),搶占“大健康”市場。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、 分析師郭毅認(rèn)為,從現(xiàn)在來看,中國社會老年化已經(jīng)進(jìn)入愈演愈烈的狀態(tài),目前正在進(jìn)入老年階段的人群中,有相當(dāng)一部分都是雙 庭,這樣的情況下,居家養(yǎng)老成為一個很難實現(xiàn)的事情。因此,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐漸成為市場的熱點,這也是萬科、保利、遠(yuǎn)洋等房企大力推進(jìn)養(yǎng)老布局的原因所在。

拉太平人壽補(bǔ)短板

在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場,當(dāng)代置業(yè)還是一個“新面孔”,但在歐美地區(qū),它已經(jīng)是一位“老將”。早在2012年年底,當(dāng)代置業(yè)的 養(yǎng)老項目在休斯頓落地,命名為“常春藤MOMC廣場”。這個項目被當(dāng)代置業(yè)看作其海外版圖中的標(biāo)桿,也是其在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的“代表作”。

在當(dāng)代置業(yè)的描述中,休斯頓常青藤MOMC廣場項目被稱為美國EB-5投資移民項目,定位于“全生命周期的生活家園”。這個項目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)包含了出售型老年公寓、租賃型老年酒店、老年寫字樓、老年商貿(mào)中心、商業(yè)及住宅,針對“養(yǎng)老”的主題,當(dāng)代置業(yè)還引入了醫(yī)療項目。

休斯頓常春藤MOMC是當(dāng)代置業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試水項目,也是其為日后在國內(nèi)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張鋪路。當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事張鵬曾公開向媒體坦言,希望通過在休斯頓的項目,在較短時間內(nèi)學(xué)到整套管理體系和運(yùn)營規(guī)則,然后把成功的經(jīng)驗帶到國內(nèi)。

而后,當(dāng)代置業(yè)就開始了“常春藤MOMC”的復(fù)制,只是其腳步依然局限于海外市場。過去幾年,常春藤MOMC陸續(xù)被搬到溫哥華、西雅圖等地。

2015年,張鵬表示要在2、3年內(nèi)把美國的養(yǎng)老運(yùn)營體系復(fù)制到中國。但他的愿景并未實現(xiàn),據(jù)媒體報道,過去兩年,當(dāng)代置業(yè)收購了14個養(yǎng)老資產(chǎn)包,而這14個資產(chǎn)包全部位于海外。

海外養(yǎng)老項目遍地開花,國內(nèi)卻顆粒無收,一心想要在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場占有一席之地的當(dāng)代置業(yè)不得不尋求“外援”,以打破這一僵局?!鞍稀崩夏昕蛻糍Y源豐富的險資,成為其在養(yǎng)老地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一條捷徑。

太平人壽是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中十分活躍的一員,不論是養(yǎng)老項目開發(fā)還是養(yǎng)老資產(chǎn)管理,太平人壽均有涉獵。2014年以來,其先后斥資數(shù)十億元進(jìn)軍重資產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū),接著又打造“太平樂享家”養(yǎng)老品牌,進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出,形成輕重并行的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。

可以說,太平人壽在國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域是一個地地道道的“老將”,有其領(lǐng)路,當(dāng)代置業(yè)的國內(nèi)養(yǎng)老之旅能夠少走些“彎路”。

“開發(fā)住宅產(chǎn)品是當(dāng)代置業(yè)比較擅長的,這對于未來進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)可以起到一定的作用。在此基礎(chǔ)上再嫁接太平人壽的老年客戶資源以及對于客戶需求的洞察,其實有利于當(dāng)代置業(yè)去彌補(bǔ)自己的短板?!?/p>

不過,郭毅指出,當(dāng)代置業(yè)跟太平人壽的合作,可能并不只是聚焦于太平人壽的老年客戶的資源,更多是在于資金層面上的合作。

過去一年,處于沖規(guī)模階段的當(dāng)代置業(yè)負(fù)債激增,截至2017年年底,當(dāng)代置業(yè)的資產(chǎn)總值金額為451.71億元,同比增長約58.5%;資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,處于行業(yè)中等偏高水平。

負(fù)債率高企的情況下,太平人壽的加入讓當(dāng)代置業(yè)面對養(yǎng)老地產(chǎn)資金沉淀的問題時可以更從容一些?!爱?dāng)代置業(yè)與太平人壽這樣的機(jī)構(gòu)合作是一個比較理智的舉動,借助太平人壽的資金,當(dāng)代置業(yè)能夠開展快速的規(guī)模化擴(kuò)張?!惫阏f。

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利難題

《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》中顯示,預(yù)計到2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達(dá)到7.7萬億元,2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張到22.3萬億元。

萬億市場缺口背后,敏銳的房企已經(jīng)嗅到了其中潛在的商機(jī)。面對養(yǎng)老地產(chǎn)的藍(lán)海,就算尚未摸索出適合的盈利模式,各大房企卻仍然趨之若鶩。

光大證券分析師陳浩武認(rèn)為,2016開始,國內(nèi)養(yǎng)老需求逐步爆發(fā),加上相關(guān)政策的引導(dǎo)和財政金融的支持,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到了“黃金期”,實力雄厚且經(jīng)驗豐富的品牌房企是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的 主力。

有媒體統(tǒng)計,近兩年時間里,至少有32家房企宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),全國涉足養(yǎng)老領(lǐng)域的房企接近80家。

但需要注意的是,雖然部分房企的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛,但目前為止,國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)均處于摸索階段,實現(xiàn)大規(guī)模盈利的案例尚未出現(xiàn)。

萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試走在前列。2009年開始,萬科發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn),已經(jīng)形成三大養(yǎng)老產(chǎn)品系,分別為長者公寓“隨園嘉樹”、康復(fù)護(hù)理中心“隨園護(hù)理院”和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心“隨園之家”,盈利模式主要是倚靠出租床位、出售養(yǎng)老服務(wù)。

目前萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)布局超過15個城市,落地超過180多個項目,床位數(shù)量超過7000張。這樣的規(guī)模已經(jīng)稱得上是養(yǎng)老地產(chǎn)“大鱷”,但一直以來,萬科都沒有過多的披露養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收入,只是不斷強(qiáng)調(diào)“還在摸索”。

在6月的萬科股東大會上,萬科董事會主席郁亮甚至坦言,到目前為止,養(yǎng)老業(yè)務(wù)是萬科的摸索業(yè)務(wù),所謂摸索業(yè)務(wù),坦白講是沒有找到合適的模式,或許摸索清楚以后才可以突破的業(yè)務(wù)。

“跑馬圈地時期房企多采取‘以售養(yǎng)租’的模式來發(fā)展,隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的改變,這種盈利模式也逐步退出市場。如今,盈利性養(yǎng)老項目更加多元化,但主流模式重度依賴增值服務(wù)創(chuàng)造的收入?!?/p>

2012年著手推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)同樣希望通過“服務(wù)”來支撐養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。談及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式,遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面反復(fù)向時代財經(jīng)強(qiáng)調(diào),遠(yuǎn)洋集團(tuán)做的是養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營和投資,重點是服務(wù),并不屬于養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)悉,遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌“椿萱茂”主打三類養(yǎng)老產(chǎn)品,分別是CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓和CC照料中心,三類產(chǎn)品均不涉及地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前,遠(yuǎn)洋集團(tuán)在營及籌建養(yǎng)老項目已超過20個,床位過萬張。

然而,規(guī)模的迅速壯大并不能立刻兌現(xiàn)為可觀的收入。去年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)養(yǎng)老運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人解斌曾公開表示,養(yǎng)老行業(yè)投入大、周期長、目前 不高。 真正堅持下來的企業(yè),既要滿足國家政策的需求,還要努力適應(yīng)市場。

陳浩武提醒,快速老齡化的巨大需求之下,國內(nèi)的養(yǎng)老服務(wù)仍存在匹配度低的問題,這或?qū)?dǎo)致房企多元化和養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期的可能。

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