中廣網(wǎng)11月2日訊 “明年一季度北京房價存在小幅調(diào)整可能，特別是個別項目、局部區(qū)域價格會小幅下調(diào)?！辈痪们叭f科副總裁毛大慶在北京發(fā)表了這樣一席言論。該觀點一經(jīng)其口，立刻引發(fā)一系列猜測，人們將其與2007年萬科董事長王石的拐點論相聯(lián)系，揣測萬科或?qū)⒃俅晤I(lǐng)銜降價。

　　降價是一個時間性問題

　　近期以來，關(guān)于房價走勢不明朗或現(xiàn)拐點的言論層出不窮，如拐點論、政策收緊論、降價理由論等等。然而，真正能夠觸動消費者神經(jīng)或影響市場走勢的言論少之又少，人們明白僅靠理論和一腔熱血是無法改變市場行情的。有人甚至偏激地認(rèn)為，一切理論不如行業(yè)巨頭領(lǐng)降價降價效果來得明顯，如2007年的萬科。

　　那么，萬科為什么要選擇降價呢?房價漲跌都在萬科掌握中嗎?“這是對降價行為的誤解，過度放大企業(yè)對市場的影響，卻忽視其背后實質(zhì)內(nèi)因?！睒I(yè)內(nèi)資源人士張總分析認(rèn)為，萬科在2007年領(lǐng)降是對市場變化的一種理性判斷，并做出及時有效的反應(yīng)對策，而非萬科隨心所欲想降就降，想漲就漲。即使萬科不想降價，但在大勢面前也是回天無力，降價是一個時間性問題，萬科只是普降的誘因。

　　不妨換位思考，站在萬科角度看樓市，相信當(dāng)初誰也不敢輕易提出“降價”兩字，所以降價背后必然是一番深思熟慮。

　　事實上，降價是對房價的一種否定。既然無法力挽狂瀾，與其晚降，不如早降，畢竟搶占先機(jī)也是一種經(jīng)商之道，領(lǐng)降充分體現(xiàn)萬科運(yùn)籌帷幄、決勝千里的高明策略。

　　筆者認(rèn)為，一個事件的發(fā)生，是由若干個因素共同作用的結(jié)果。萬科降價之所以搶眼，更多是其在眾因素中，扮演的是催降劑和領(lǐng)降者。萬科降價頭先是一種企業(yè)行為，其次才是行業(yè)行為，萬科雖有強(qiáng)大的品牌實力和市場影響力，但完全無法做到想漲想降全憑己定。

　　三大因素影響房價走勢

　　假如萬科降價，又是什么因素迫使萬科都選擇降價呢?

　　“市場消費力是決定降價與否的關(guān)鍵。”業(yè)內(nèi)人士陳經(jīng)理認(rèn)為，房價高漲將使越來越多的消費者喪失購購能力，從而導(dǎo)致消費群體銳減，這一點從近期市場成交量下滑已經(jīng)表露出來。當(dāng)消費群體無力支撐高房價市場時，開發(fā)商必然陷入高成本、資金短缺的局面，選擇降價就是自然而然的事情了。

　　筆者認(rèn)為，市場消費力只是三大降價因素之一，只有結(jié)合交易條件和交易年限，才能較終迫使開發(fā)商選擇降價。交易條件指的是成本支出，當(dāng)頭付提高和利率浮動比例上調(diào)時，將明顯削減投資和投機(jī)空間和風(fēng)險，從而遏制房價飆升并打壓炒房者的積極性。

　　另外就是交易年限。一個活躍的市場，離不開投資，而制約投資活力的政策恰恰是交易年限的設(shè)定，因為2年與5年交易年限的區(qū)別就是5.5％的營業(yè)稅。

　　從目前的樓市行情來看，前面兩者已經(jīng)基本形成，房價是否下降很大程度看免征營業(yè)稅政策暫定終止時間設(shè)定，如果回調(diào)交易年限至五年，房價下跌將無法避免。

　　由此，不難理解毛大慶為何預(yù)測明年一季度房價存在小幅調(diào)整可能了。

　　樓市看點

　　銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)房貸收緊政策不變

　　10月21日，銀監(jiān)會召開2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報會議。銀監(jiān)會主席劉明康在會上強(qiáng)調(diào)，要密切跟蹤宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢，科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險管理的制度和機(jī)制建設(shè)。

　　針對 中國銀行業(yè)不良貸款繼續(xù)實現(xiàn)“雙降”問題，劉明康則認(rèn)為，在不良貸款數(shù)據(jù)“雙降”的背后，信貸高增長下的風(fēng)險隱患在積聚，需要高度重視，有效化解。要從嚴(yán)把握信貸政策界限，切實加強(qiáng)行業(yè)授信管理，做好授信風(fēng)險監(jiān)控。

　　【觀點】

　　二套房貸從緊之風(fēng)早已刮起。雖說北京、南京、杭州、深圳等地出臺收緊二套房貸的地方性政策，但收縮程度不一，或多或少存在觀望嫌疑。劉明康在此次通報會議的一席話，說明銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)執(zhí)行“二套房貸”政策決心不變。(林馳勝)

　　營業(yè)稅減免政策或影響年末樓市

　　2008年底，國家為了激活樓市交易，使其擺脫低迷現(xiàn)狀，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，核心焦點是將現(xiàn)行個人購購普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅。據(jù)了解，隨著時間的推移，距離政策暫定終止時間(2009年12月31日)越來越近。許多購房者害怕因樓市全面回暖，國家再度將調(diào)整免征營業(yè)稅年限，故導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)購房者搶搭優(yōu)惠政策的“末班車”的現(xiàn)象。

　　對于購房者而言，減免5.55％的營業(yè)稅相當(dāng)于國家出一份豐厚大禮，所以出現(xiàn)搶搭“末班車”現(xiàn)象不足為奇。

　　成交量回升不代表市場好

　　據(jù)了解，上周東莞市一手住宅簽約面積達(dá)到15萬平方米左右。截至10月25日，10月份東莞市累計簽約面積達(dá)40萬平方米。

　　有觀點認(rèn)為，隨著萬科金域華府和中信凱旋國際的大量簽約，未來一周住宅簽約量仍然較大，預(yù)計10月全月東莞市住宅簽約面積將達(dá)約54萬平方米左右，將環(huán)比9月增加約六成。

　　【觀點】

　　雖說住宅成交量高低是判斷一個市場是否活躍的標(biāo)準(zhǔn)之一，但這并不意味東莞樓市就很健康。近期交易量之所以出現(xiàn)反彈，很大程度得益于中小戶型放量增加，特別是個盤定價低于消費者心理預(yù)期，所以東莞樓市能否持續(xù)活躍，主要是取決于成交量回升幅度、維持時間和樓盤定價。

　　百姓說房

　　購房者永遠(yuǎn)是弱勢群體

　　——石碣鎮(zhèn)公務(wù)員吳宇(化名)

　　據(jù)了解，吳宇一好友于2008年在東城某樓盤購購了一套140多平方米的大戶型小高層。由于關(guān)系要好，所以想同住一個樓盤。今年吳宇多次前往該樓盤踩盤，并于不久前相中一套130多平方米的單位。

　　“那天無意間獲悉樓盤搞促銷團(tuán)購活動，所以就報名參加了?！眳怯顚τ浾哒f，當(dāng)他準(zhǔn)備下定時，銷售人員突然告知樓盤不接受公積金貸款，無奈之下只好接受商業(yè)貸款。本以為煩心事過后，可以高枕無憂等交樓了，結(jié)果又冒出另一件煩心事。吳宇表示，剛剛接受商業(yè)貸款，銷售人員又偷偷告知，現(xiàn)在銷售的產(chǎn)品過段時間才有預(yù)售證，如果擔(dān)心可以不購，等預(yù)售證出來再購?！艾F(xiàn)在不購，以后就不是這個價了，而且不一定有這么好的單位?！变N售員語長地說道。

　　終于吳宇還是硬著頭冒險下了訂金?！百彿空哂肋h(yuǎn)是弱勢群體?！边@就是吳宇購房感受。

　　公積金沒有想象中好用

　　——某東莞分公司經(jīng)理馮經(jīng)理

　　“根本無法發(fā)揮住房公積金的優(yōu)勢，許多時候有公積金等于沒有，購房只能選擇商業(yè)貸款?！瘪T經(jīng)理告訴記者。

　　據(jù)介紹，以前他和公司各每月交400元，兩三年下來只不過交了兩萬多元，咨詢住房公積金至多能貸30萬元，這與高房價下的住宅總價相差甚遠(yuǎn)，如果貸款數(shù)大于30萬元，還要確保月繳金額不能停止和變小，這對于隨時有變動可能的他來說，根本無法解決問題。究其原因。馮經(jīng)理認(rèn)為，繳納公積金基數(shù)小是主要原因，試問除了公務(wù)員和教師，又有多少工薪月繳公積金超過1000元呢?所以這公積金根本無法解決他的住宅問題。

　　有錢先拿回家建房

　　——某廣告公司業(yè)務(wù)員劉天德

　　“來東莞打工已經(jīng)有五六年了，雖說也曾動過在東莞購房的念頭，但這念頭始終是一晃而過?！眲⑻斓赂嬖V記者，不是不想在廣東置業(yè)，而是他的心頭先屬于家鄉(xiāng)，其次才屬于“故鄉(xiāng)”東莞。

　　劉天德表示，多年來，他一直有個夢想，那就是在家鄉(xiāng)蓋一幢三層樓的房子，讓父母體體面面地搬出已經(jīng)居住近20年的老房。所以直至今日，他還堅持每月寄1300元回家，因為很快就可以籌足先建兩層樓的錢了，剩下一層等有錢了再建。

　　說到這里，劉天德笑了一笑。他表示，與城市里的房子相比，家鄉(xiāng)的房子值不了幾個錢，但怎么說也是“獨棟別墅”呀。況且，那里怎么差也是老家，同時還有那么多的親朋好友，這是東莞永遠(yuǎn)無法超越的人生財富。

　　觀點集裝

　　樓市可能迎來推貨潮

　　——瑞峰置業(yè)姚麗軍

　　今年以來，變化奇快的樓市行情，讓許多開發(fā)商始料不及，紛紛忙于調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略計劃，似乎在印證這樣一句話：計劃永遠(yuǎn)沒有變化快。

　　市場突變讓原本不為人們看好的2009年樓市，出現(xiàn)往年少有的非旺季集中推貨現(xiàn)象?！皬慕诮佑|的開發(fā)商及樓盤籌備情況來看，11月份有望出現(xiàn)一波推貨潮?！币愜娺@樣告訴記者。

　　針對樓市近期可能出現(xiàn)推貨潮和非節(jié)點營銷現(xiàn)象。姚麗軍分析認(rèn)為，這與2008年和2009年兩個截然不同的市場行情有莫大的關(guān)聯(lián)。

　　2008年的東莞樓市是一個由旺轉(zhuǎn)淡的市場，房價下滑和金融危機(jī)的雙重作用，許多開發(fā)商對樓市前景十分擔(dān)憂，紛紛放緩或停止項目開發(fā)建設(shè)，這為2009年新增供應(yīng)量偏少埋下種子。2009年，受寬松的貨幣政策、國家巨額投資和剛性需求釋放等因素影響，樓市迅速擺脫低迷行情，由淡轉(zhuǎn)旺并逐漸升溫。

　　樓市回暖讓開發(fā)商重新啟動項目，但無論如何趕工時間都明顯不足，所以許多新樓和新品集中在年底上市。然而，回暖的樓市在一波快速上漲中，高位房價讓成交量急速回落，市場重新出現(xiàn)不明朗的跡象，許多開發(fā)商生怕再度陷入被動，故加速開發(fā)步伐。

　　由此，許多產(chǎn)品很可能會在11月份上市，這相當(dāng)于提前爭奪元旦樓市這份年末蛋糕。

　　大戶型銷售壓力較大

　　——峰景地產(chǎn)陳文杰

　　近來，東莞樓市在幾大開發(fā)商共同發(fā)力的作用下，略顯沉悶的市場突然熱鬧起來，時常都能聽到樓盤開盤或推出新貨的消息。較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，東莞住宅成交面積已經(jīng)突破40萬平方米大關(guān)，樂觀預(yù)測全月銷售面積可達(dá)55萬平方米，環(huán)比升幅極為明顯。

　　陳文杰表示，10月份成交量上升的確明顯，這說明東莞的消費潛力巨大。不過，慶幸之余必須認(rèn)清一個問題，即成交量上升的真正原因是什么?

　　“此番成交量上升，很大程度得益于幾大開發(fā)商推出了市場期盼已久的中小戶型。

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