宏觀調控政策威力漸顯行業(yè)整合勢將加速

　　對于整個中國房地產市場，2005年注定是不平凡的一年。從年初伊始，關于中國房地產市場是否過熱的爭論一直不絕于耳，政府宏觀調控政策特別是針對房地產市場的整治措施也陸續(xù)出臺，這些政策對消費者預期和整個市場格局產生了巨大影響。

　　區(qū)域性調整仍將延續(xù)

　　經過大半年的調控，房地產市場進入相持階段，行業(yè)區(qū)域性更加明顯。以上海為的長三角房價出現明顯的下調，但以深圳為代表的珠三角地區(qū)有了顯著的上漲，成交量也基本回到宏觀調控以前的水平；北京房價和成交量則走勢溫和。從天津、武漢、成都等二線城市的房價走勢來看，這些區(qū)域受宏觀調控影響較輕，未來市場較為樂觀。

　　在過去的一段時間里，政策面相對比較平靜，沒有大的行業(yè)政策出臺，房地產市場上引起較大關注的政策主要有：一是中國人民銀行發(fā)布的《第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》指出，我國房地產投資的增長有所減緩，央行仍會持續(xù)關注；二是上海面對連續(xù)幾個月的房地產各項行業(yè)指標下滑趨勢開始放松對二手房貸款的限制要求；三是深圳在房地產市場風生水起情況下，由地稅局公告從11月1日起實行土地增值稅。我們維持“政府對房地產行業(yè)進行調控將是一場持久戰(zhàn)”的判斷，從目前到明年中期，如市場不出現大的投機氣氛，政府將適當放松土地供應，以平緩供求的波動幅度。政府未來調控的將是結構性區(qū)域性的調整，另外，利率政策也將調整，通過擴大利差的方式來控制信貸風險，促進企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

　　整體而言，宏觀調控的目的并不在于打擊房地產，而是針對市場背后的不規(guī)范活動，較終讓市場朝著規(guī)范與健康的軌道上運行。因此，調控將進一步改變行業(yè)的競爭格局，有合法開發(fā)權、有資金實力和品牌、區(qū)域資源壟斷優(yōu)勢的企業(yè)在及時調整未來發(fā)展戰(zhàn)略和經營模式下將受惠良多。部分前幾年通過借殼上市涉足房地產行業(yè)的民營企業(yè)在新形勢下，因融資渠道不暢又準備不足，應變措施不利將面臨生存危機。

　　關注具品牌、區(qū)域優(yōu)勢公司

　　隨著國內房地產信貸的緊縮，加上融資為股改讓道的意外因素影響，房地產企業(yè)資金壓力越來越大，這就刺激了國內房地產公司紛紛調整開工計劃，通過各種渠道進行融資。如萬科就采取了諸如加快資金周轉速度，將產品開發(fā)周期由以前的平均15個月縮小至9、10個月，減少相對“風險高危地區(qū)”占地風險，在信托渠道不暢情況下利用外資、合資和短期融資等措施，靠自身的品牌優(yōu)勢繼續(xù)在業(yè)內扮演領跑者角色。但部分以購殼的形式進入到上市公司行列的，然后公司再進行資產置換，將房地產業(yè)務作為主營業(yè)務的公司，隨著房地產行業(yè)資金密集型的特點顯現，開發(fā)資金已經成為所有公司的發(fā)展瓶頸，2005年第三季度報告數據顯示，各家房地產上市公司的平均資產負債率為60%以上，自有資金實力和融資能力已經成為決定企業(yè)未來發(fā)展空間的決定因素。只有完成再融資，才能在在現有基礎上，有條件和能力在目前市場上進行更多的項目儲備和擴大開發(fā)規(guī)模。在目前形勢下，沒有地區(qū)政府和信貸支持，沒有事先做好風險防范措施的公司今明年收益將大打折扣。

　　值得一提的是，中國商業(yè)物業(yè)的較高收益、2008奧運概念加上人民幣升值的預期使得外資進入中國的步伐在加快，各種資金紛紛以各種方式主要選擇商業(yè)物業(yè)進入中國。與深圳本地的房地產企業(yè)幾乎全部都是開發(fā)商品住宅的情況有別，北京房地產上市公司除了將住宅作為主要的開發(fā)產品外，還將商場物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)作為開發(fā)品種，在這方面突出代表是金融街(000402)，其在金融街區(qū)域的壟斷開發(fā)作為重要的主營業(yè)務價值而被資本市場所認同，從中長期來看，仍具有保持長期穩(wěn)定增長的潛力。

　　因此，可供投資者關注的房地產上市公司特點非常明顯：一類是如萬科、金地集團之類依靠品牌優(yōu)勢在調控中抗風險能力較強的公司，在二級市場上這類股票也得到機構的一致青睞，可作為優(yōu)良的長期品種予以關注。另一類是如金融街、天房發(fā)展、G華發(fā)、華僑城、招商地產這些具有區(qū)域壟斷優(yōu)勢的公司，將繼續(xù)受益于未來相對樂觀的區(qū)域性房地產市場，這些公司具有較好的中長期投資價值。劉強

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