中國人民銀行昨日公布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。2005年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元，同比增長16.1%，增幅比上年下降12.6個百分點(diǎn)。全國有24個省份的房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落，只有四川、內(nèi)蒙古、青海、河北、河南、重慶等地增速提升。 

    另一方面，在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，部分地區(qū)大中城市房地產(chǎn)價格回落明顯，如上海新建商品房銷售價格出現(xiàn)負(fù)增長；但受消費(fèi)升級、城市化、土地供應(yīng)價格上升、人民幣升值預(yù)期等多種因素綜合影響，一些沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯上升勢頭，部分中小城市房地產(chǎn)價格漲幅也較快。

    房貸增速明顯回落

    央行于2005年3月17日起，將原有住房貸款優(yōu)惠利率調(diào)到同期貸款利率水平；引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)提高房價上漲過快城市或地區(qū)的個人住房貸款較低頭付款比例。房貸優(yōu)惠利率政策取消后，各地區(qū)提前還貸現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)貸款增速普遍回落。

    以上海為例，2001年以來，上海市個人住房貸款占消費(fèi)貸款的比例基本在90%以上，個人住房貸款一直是消費(fèi)貸款增加的主體。2005年，由于商品住房成交量回落，個人住房貸款7-12月連續(xù)6個月負(fù)增長，累計減少117億元，全年個人住房貸款同比少增529億元。

    在房價漲幅較大的深圳、北京等城市，房貸增速也出現(xiàn)減緩跡象。2005年末，深圳市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元，增長15.3%，低于同期人民幣各項貸款余額增速2.5個百分點(diǎn)。個人住房貸款受新開樓盤持續(xù)減少、貸款客戶提前還款明顯增加等因素影響，增速放緩，增長16.8%，增速同比下降2.1個百分點(diǎn)。但該項業(yè)務(wù)仍為各行拓展，尤其是二手樓按揭貸款增長較快，增長67.6%，高出一手樓按揭貸款增速58個百分點(diǎn)。2005年末，北京市銀行房地產(chǎn)貸款為4412.8億元，新增508.9億元，同比少增147.8億元。其中，個人住房貸款比年初增加282.1億元，同比少增209.4億元。

    北京呈現(xiàn)三大階段性矛盾

    2005年下半年以來的北京房地產(chǎn)市場成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，《2005北京市金融運(yùn)行報告》提出，北京房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行呈現(xiàn)宏觀調(diào)控與房價上升等三大階段性矛盾。

    一，宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價格上升。價格上漲的主要原因在于北京房地產(chǎn)價格補(bǔ)漲，域外購房及全額付款購房比重較高，土地定價模式、租金收益支持等多種因素促使房價上漲。

    二，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的50％以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落和北京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、較快增長形成反差。

    三，普通住房空置與居民需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。北京居民收入呈現(xiàn)出分層走勢，開發(fā)商迎合高收入需求并拉高普通住房價格，造成房地產(chǎn)供求矛盾，導(dǎo)致空置率上升。

    開發(fā)商尋找融資新途徑

    在宏觀調(diào)控的背景下，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道，深圳的地產(chǎn)公司可謂先吃螃蟹者。

    在《2005年深圳市金融運(yùn)行報告》中提出，目前，深圳市幾家具備較強(qiáng)實(shí)力的全國性房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)積極探索多元融資方式。2005年，萬科與新加坡某公司簽訂協(xié)議，共同投資設(shè)立中外合資投資性公司，通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資，該模式在國內(nèi)頭開先河。美國西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group）、摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)及深國投商用置業(yè)有限公司也通過簽訂商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議，設(shè)立合資企業(yè)。西蒙與MSREF 各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán)，深國投持有35%。

    但也有專家指出，外資通過合資等形式大舉進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響值得關(guān)注，建議國家不應(yīng)該把外資投資房地產(chǎn)業(yè)作為外商直接投資看待，不應(yīng)給予優(yōu)惠，并對資金匯出予以限制。

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