針對房產(chǎn)銷售市場上“登記”、“認籌”、“預定”等操作手法，一位業(yè)界策劃人說，運用這些銷售手法的開發(fā)商無非是想達到這幾個目的：“沒有
辦理預售證就賣房子”、“制造新一輪風暴”、“試水銷售市場深淺”等。這是一種“明顯違規(guī)”的行為，但似乎也是購賣雙方都“樂意”接受的促銷手段。

    也就是在此大背景下，在商品房預售銷售這個較關鍵的環(huán)節(jié)上違規(guī)行為不斷，“”、“井噴”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。已經(jīng)淡出房地產(chǎn)業(yè)界的一位營銷人士感慨，大凡商品都有定價，且一般是高開低走，歷經(jīng)旺銷、降價、甩賣之路。而唯獨房地產(chǎn)玩的是“低開高走”，其中還會不斷閃現(xiàn)出諸如“無定價、先定貨”的玄乎事。在前期營銷過程中，有許多場面都有人為操作的痕跡。

    ■內(nèi)部認購　發(fā)生多樣化裂變

    內(nèi)部認購，大約是2002年前在西安樓市開始游走的一種銷售方式，特指開發(fā)商小規(guī)模、不公開地對部分關系戶進行預售商品房的模式之一。

    初期，大部分樓盤在開盤前都會有不成文規(guī)矩，即關系戶優(yōu)先、價格優(yōu)惠，認購者一般能享受一些特殊優(yōu)惠政策，比如開盤后的優(yōu)先認購權、予數(shù)月的物業(yè)費、房價折扣等。雙方一旦達成協(xié)議，待項目銷售手續(xù)齊備正式開盤后，認購人就可以按照內(nèi)部認購期間達成的協(xié)議，與開發(fā)商簽訂正式的認購書或購購合同了。

    后來，因為內(nèi)部認購還是有一定優(yōu)惠的，因此吸引了許多人。借此，一些開發(fā)商或代理銷售商順水推舟，在未取得銷、預售許可證的情況下，試探市場反應，展開系列前期認購售房活動。這時，它的“銷售”對象已不僅 于內(nèi)部了。還有一些開發(fā)商對市場房價、對產(chǎn)品購賣狀況把握性不大，因此，在房價的制定和市場走勢上試深淺，購的人多房價自然就漲。開發(fā)商徐先生介紹，“后來愈變愈烈并徹底偏離正軌，很快被禁止，但這種方式卻出現(xiàn)多樣化裂變?！?

    ■預定認籌　靠銷售手法人為造勢

    有項目宣傳“現(xiàn)場接受咨詢”，但卻稱“不銷售”，惹得眾人紛紛到現(xiàn)場看樓、咨詢，銷售人員適時地說：“因為房源緊張，價格隨后再定，有意者可先交定金數(shù)千元。”并公示：設計以政府審定的較后規(guī)劃圖紙為準、較終解釋權歸開發(fā)商所有等。文字游戲在這里被業(yè)界行家里手玩得。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱：此種情況可能是該項目銷售手續(xù)暫時不全或者就是沒有，二是為了吊購房者的胃口。

    有些樓盤的宣傳資料讓人看了摸不著頭腦：項目位置在三環(huán)至四環(huán)之間；物業(yè)現(xiàn)狀：土地平整；今年3月底內(nèi)部認購、價格在3300到3800元，4月開盤就漲價；保證2008年底交房。但據(jù)悉，4月初工程還沒打樁，而西安目前也沒有計劃中的四環(huán)路！

    因為房價在不斷上揚且比較敏感，所以一些開發(fā)商在房價上玩出了很多鮮招。前不久開盤的某樓盤，內(nèi)部認購時的均價每平方米是3400元。結果“解籌”時頭期200套房子吸引了500多人前來。開發(fā)商一看認購的人多，內(nèi)部登計達到200個時，價格上調(diào)至每平方米3600元。據(jù)稱他們在一個多月的認購期內(nèi)，每當內(nèi)部登計的人多時，房價就上漲一次，較后認籌達到一定程度時，實際的成交均價已達每平方米3900元。業(yè)內(nèi)人士說：“在一定程度上，這其實是購房者自己炒高了房價。”

    還有一熱銷項目讓業(yè)主預定二期房子?，F(xiàn)場只有模棱兩可的設計圖，還沒有動工的跡象，但定房者要交4到10萬元的頭付款。雖然售價仍未確定，但開發(fā)商稱如果晚了不僅沒房還要大漲價。

    在“預定”、“認籌”等操作手法助推之下，眾多項目在開盤時現(xiàn)場被擠得水泄不通，甚至出現(xiàn)搶房場面也屬正常。而火爆售房300套，以至更多已經(jīng)不是新聞了！

    ■內(nèi)部認購　存在很大不確定性

    由于政策規(guī)定未取得預售許可證之前的“內(nèi)部認購”不受法律保護，一旦發(fā)生糾紛，購房者權益很難得到維護，由此帶來的風險以至訴訟屢見不鮮，西安業(yè)界專業(yè)律師牛彬、姜鑫花等總結說。

    頭先，開發(fā)商因為資金、規(guī)劃建設等問題，可能導致房子建不起來或不能按時交付使用。即使交房了，一些項目的戶型、面積、環(huán)境、配套、房屋質(zhì)量等都存在很大的不確定性，與約定的房屋整體情形發(fā)生變化；資金被挪用，客戶的定金、認購款等都難要或要不回來；還有因為前期房產(chǎn)手續(xù)問題，房產(chǎn)證遲遲或很難按合同約定發(fā)到手；一些開發(fā)商不在認購書上對商品房的具體價格進行約定，不確定性往往容易造成糾紛。

    深圳房地產(chǎn)研究所所長王鋒認為，整頓認籌行為非常必要。一個樓盤認籌量可以是樓盤銷售量的數(shù)倍甚至十倍以上，這在客觀上就可能造成一種房子供不應求的假象；西安民間房產(chǎn)研究、維權者孫先生說，認籌已成為許多開發(fā)商降低成本、提高房屋價格的手段，所以幾乎沒有開發(fā)商會放棄認籌、登記等。

    ■嚴格執(zhí)法　加強住房銷售價格監(jiān)管

    建設部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》以及許多相關政策，都明令禁止以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部登記”等形式變相銷售商品房。“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得通過認購、登記銷售商品房，不得向購受人收取任何預定款性質(zhì)費用。”

    在一次關于房產(chǎn)市場整頓會議上，省建設廳一位主管專業(yè)強調(diào)：不論是“內(nèi)部認購”，還是不確定價格的預約、認籌等，實際上是開發(fā)商逃避主管部門的管理，是在取得銷售許可證前的一種違法行為。他提醒購房者：該行為不受法律保護，這個時期的樓盤一旦發(fā)生糾紛，購房者很難維護自身權益。

    省物價局日前發(fā)出了“關于進一步加強住房銷售價格監(jiān)管工作的通知”，規(guī)定：盡快建立商品住房價格備案公示制度。開發(fā)建設單位應在商品住房銷售之前到當?shù)匚飪r部門進行價格備案，備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進加價率應在物價部門的價格信息網(wǎng)上進行公示，通過媒體公布，接受社會監(jiān)督。

    4月開始，全國范圍內(nèi)開展規(guī)范房地產(chǎn)違規(guī)行為，希望能還購房者一個理性、健康的樓市。

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