●提示

    六大細(xì)節(jié)檢驗住房質(zhì)量

    一、檢查房屋有無裂縫，特別需要注意，如果承重墻有裂縫且貫穿整個墻面，說明該房存在危險隱患；二、檢查房屋有無傾斜?？稍诜宽斏嫌眉?xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度；三、檢查墻面、地面是否平整光潔，廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能存在裂痕和空鼓；四、檢查門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，開關(guān)門是否順暢，如果陽臺有裂縫比較危險；五、檢查房屋有無滲漏。如果房屋墻面有變色、起泡、脫皮等現(xiàn)象，說明存在滲漏問題。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏；六、檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過防水處理。看出水口走水是否通暢。

    ●資料鏈接

    收房緊盯“三書兩表一證”

    只有具備以下文件，房屋才具有交付使用的條件，所以以下文件要記清，同時記住要看原件而不是復(fù)印件。如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

    1.《竣工驗收備案表》

    《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中較應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項，購房者都有權(quán)拒絕收房。

    2.《住宅質(zhì)量保證書》

    《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

    3.《住宅使用說明書》

    《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

    4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》

    5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》

    6.實測面積登記表驗收堅守“先驗后收”

    收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”

    即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件)，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。

    1.檢測房屋面積：

    要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

    2.檢驗房屋質(zhì)量：

    購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：

    房屋本身的質(zhì)量，景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定，裝修質(zhì)量。注意不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

    ●房屋質(zhì)量，購房人心中永遠(yuǎn)的痛

    房屋質(zhì)量問題一直是困擾購房人的難題。因此，出現(xiàn)了一個專門替購房人驗房的新職業(yè)———專業(yè)驗房師。這個讓房地產(chǎn)開發(fā)商尷尬的附屬行業(yè)目前看來生意還不錯。

    驗房師透露“80%以上房子都有質(zhì)量問題”，也有開發(fā)商對記者表示，天之驕子、逸翠園等項目的質(zhì)量糾紛決非個案，“還有比這更嚴(yán)重的，有個項目曾出現(xiàn)因為樓板承重不達(dá)標(biāo)而摔傷業(yè)主的事情。后來也不了了之了?！?

    相對于近兩年火爆的房地產(chǎn)市場，人們更多地關(guān)注于房價走勢，但房屋質(zhì)量這個更關(guān)乎購房人切身利益的問題實際上并沒有被解決，在消協(xié)有關(guān)房地產(chǎn)的投訴中，房屋質(zhì)量問題一直高居榜頭。

    北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌認(rèn)為，開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位，是決定房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的三方，而這三方之間存在著一條割不斷的“利益鏈”?！笆┕挝缓捅O(jiān)理單位的費用都是開發(fā)商來出，所以它們兩方都是受制于開發(fā)商的，很多時候監(jiān)理單位監(jiān)督工程質(zhì)量的職責(zé)不能夠很好地履行。”邱寶昌說，“不過既然房子是開發(fā)商賣給消費者的，就要對消費者負(fù)責(zé)，至于內(nèi)部如何管理是發(fā)展商的責(zé)任?！?

    ●利益鏈控制下的房屋質(zhì)量監(jiān)管體系

    “分戶驗收”曾被看作是房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管體系走向規(guī)范化的重要一步，然而從一個個鬧得沸沸揚揚房屋質(zhì)量糾紛看來，收房季仍是發(fā)展商的重大考驗。究其原因，邱寶昌認(rèn)為這是因為我國在房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)測方面存在漏洞。

    另一方面，本應(yīng)在房子生產(chǎn)過程中及時糾錯的監(jiān)理單位也不能發(fā)揮應(yīng)有作用?！安磺袛噙@個利益鏈，房屋質(zhì)量就難以得到保證。”邱寶昌提出，引入不與開發(fā)商產(chǎn)生利益關(guān)系的第三方作為監(jiān)督部門也許是解決此類問題的好方法。另外，“應(yīng)該有政府部門為此負(fù)責(zé)。不然，發(fā)了竣工驗收備案表卻不能確保房子安全合格，政府部門的公信力何在？”

    就逸翠園如何取得竣工驗收備案表一事，記者以普通業(yè)主身份致電朝陽區(qū)建委，答復(fù)是“竣工驗收只是政府對開發(fā)建設(shè)單位的一種監(jiān)督，拿到竣工驗收備案表并不意味著房屋質(zhì)量一定沒問題?！北本┦羞€沒有過小區(qū)重新驗收的先例，建委是否會對逸翠園重新驗收也尚無定論。

    ●提醒

    如何降低入住風(fēng)險

    合同約定越詳細(xì)越好

    先交錢（繳納公共維修基金、契稅、一定物業(yè)管理費等），后驗收的一貫收房規(guī)則雖然被眾多法律專家認(rèn)定不符合交易慣例的公平原則，但在目前的賣方市場下，購房人要保護(hù)自身權(quán)益似乎只能另辟蹊徑。

    北京市建委給出的建議是從簽訂合同入手：消費者在簽訂購房合同時，要將保障權(quán)益的部分詳細(xì)寫進(jìn)去，并且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墻面平整”中的“平整”如何判定？這就要寫明誤差范圍，精 面臨的陷阱更多，如“XX廚具或同檔次品牌”，如有可能，應(yīng)對“同檔次”盡量約定清楚。一旦出現(xiàn)問題，憑合同向開發(fā)商依法索賠，另外，不要就法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定的原則與開發(fā)商簽訂不平等協(xié)議。

    邱寶昌提示消費者：中華人民共和國合同法第三十九條內(nèi)容為：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。如果合同條款違背了公平原則，該條款無效。

    公共配套不可忽視

    另外，除了每套房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，近來收房的小區(qū)也屢屢出現(xiàn)由于社區(qū)配套跟不上或是公共部分存在質(zhì)量問題而產(chǎn)生的糾紛情況。律師提醒消費者，公共部分不包含在分戶驗收的范圍內(nèi)，而且常常成為收房過程中的盲點。因此，對于社區(qū)配套，包括會所建設(shè)、車位配比、園林綠化等，業(yè)主在購房時就應(yīng)看清合同，及時在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以便日后收房時發(fā)現(xiàn)此類問題，可以有據(jù)可查。（鄭杉杉）

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