上半年購房比下半年購房完全值：個(gè)跡象是：中小開發(fā)商降價(jià)求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。筆者認(rèn)為有兩點(diǎn)值得注意：一是中小開發(fā)商降價(jià)求生的通路既打通了，也變得先進(jìn)了；二是頭先被迫降的將會是中高端住宅，這兩者同時(shí)運(yùn)動(dòng)，便會導(dǎo)致刺激普通消費(fèi)的努力變得有效。個(gè)跡象是：地方政府從兩個(gè)方面刺激新增投資，帶來理想的消費(fèi)機(jī)會。第三個(gè)跡象是：圍繞潛在低端市場的努力。

　　現(xiàn)在處于房價(jià)抬升期，許多投資性資金與風(fēng)險(xiǎn)資金擠進(jìn)樓市，房價(jià)是否會持續(xù)保持旺盛的上漲態(tài)勢呢，筆者認(rèn)為，不可能持續(xù)下去，因此購房不要輕易出手。

　　開發(fā)商現(xiàn)在面臨兩個(gè)方面的抉擇，一是未來儲備，二是在隨行就市的同時(shí)捕捉預(yù)期信息，因此大部分營銷在售項(xiàng)目，不存在快速出貨的要求，但也不是坐等，根據(jù)需求適當(dāng)調(diào)整價(jià)格策略保持銷售節(jié)奏才是正理。

　　我們看看前面的事情，上海總銷量前五月完成944萬平，北京是767萬平，月均銷售達(dá)到近四年的平均值，超過歷史較好水平，接下來的事情并不是謀求多大的銷售量，而是通過價(jià)格策略調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為下一階段做準(zhǔn)備。

　　市場現(xiàn)在的變化體現(xiàn)在：

　　1、投資需求復(fù)蘇，但投資需求的總量是有限的，分散而且謹(jǐn)慎，無法支持持續(xù)的房價(jià)上漲；

　　2、未來更長時(shí)間，自住性需求才是市場的內(nèi)容之一，因此借助本輪復(fù)蘇，開發(fā)商必須調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)以適應(yīng)未來的變化；

　　3、政府從經(jīng)濟(jì)大局與財(cái)政欠收考慮，釋放了土地市場供應(yīng)，因此現(xiàn)在是儲備用地的好時(shí)機(jī)。

　　4、各開發(fā)商在自身資源調(diào)整與產(chǎn)品大類方面正在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，表現(xiàn)在一些大開發(fā)商開始進(jìn)入多元產(chǎn)品混同發(fā)展，上市房企謀求營銷客戶定位的更正，比如萬科，現(xiàn)在就不再提中產(chǎn)，轉(zhuǎn)而向更充足的后備力量如年輕人，如白領(lǐng)穩(wěn)定，房子做得更為精細(xì)。

　　市場發(fā)展未來將以自住性需求為主力，房價(jià)高速上漲的動(dòng)力正在緩解。所以本輪高漲一點(diǎn)兒也不用奇怪，更不用往通脹身上扯。

　　5、本輪高房價(jià)是階段性的，帶拐點(diǎn)特點(diǎn)的。

　　原本市場應(yīng)該是平滑向上，靠成交量來維持市場的再次理性繁榮。

　　但由于房子是抗通脹產(chǎn)品，閑錢與投資過于集中入市，再加上二手繁榮，沉淀剛需釋放，導(dǎo)致了房價(jià)繼續(xù)快漲，而成交量似乎沒有受到較大打壓。另外，開發(fā)商現(xiàn)在渡過了危險(xiǎn)期，也注意了銷售節(jié)奏的把握，因此較多運(yùn)用價(jià)格策略來調(diào)整供應(yīng)，局部供不應(yīng)求是開發(fā)商出此牌的判斷依據(jù)。

　　顯然，在開發(fā)商這兒，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也不是無期限的，投資客也不是完全沒有其他出口，剛需釋放也依然存在放緩的可能，并且購購力正在平滑，也就是前期產(chǎn)生量漲價(jià)升，主要是有購購力的需求進(jìn)入，但留下來較多的是購購力有缺陷的需求，支撐未來持續(xù)高漲的基礎(chǔ)不存在。

　　所以，筆者判斷此輪房價(jià)暴漲或快漲，是階段性的，帶有拐點(diǎn)，也就是在開發(fā)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，緊縮時(shí)期沉淀的有效購購力釋放得差不多，投資資金不用擠房產(chǎn)這條華山小道的時(shí)候，并且未來還有大量保障房入市，因此，相對本輪上漲，預(yù)期還存在一波突然下跌，形成短暫性拐點(diǎn)。

　　因此，在房價(jià)上漲而成交依然強(qiáng)勁的現(xiàn)在，做為投資目標(biāo)的消費(fèi)入市，如果寄望將來出手賺差價(jià)，已經(jīng)沒有多大余地。

　　6、后市無法再續(xù)前緣，房價(jià)具備非常穩(wěn)定的緩漲周期。

　　同時(shí)，當(dāng)本輪高漲過后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，市場中有足夠豐富的產(chǎn)品，后市支持持續(xù)成交的，主要回歸到自住性消費(fèi)，以及純粹不以賺差價(jià)為目標(biāo)的，理房性的投資性消費(fèi)為主。

　　在這類需求支撐下的市場，房價(jià)不具備跳漲的可能，只會基于需求的階段性膨脹，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物價(jià)指數(shù)適當(dāng)回調(diào)帶來的基本升值，屬于時(shí)間性上漲，如同肉價(jià)，或者運(yùn)輸票，每年都會上浮一小點(diǎn)，但不存在劇漲。

　　7、未來市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，戶型稀缺性已經(jīng)不存在。

　　再一個(gè)就是產(chǎn)品導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素在未來不復(fù)存在。

　　一方面是二手房放量后滿足了部分購購力相當(dāng)較弱消費(fèi)，其次是在今年以來的市場復(fù)蘇周期中，許多開發(fā)商通過價(jià)格調(diào)整已經(jīng)出清了次優(yōu)戶型，剩余的都是吻合未來一段時(shí)間基準(zhǔn)消費(fèi)的對路產(chǎn)品。

　　以前那種，因?yàn)閼粜陀刑攸c(diǎn)而價(jià)量齊漲的現(xiàn)象沒有存在的市場基礎(chǔ)。

　　8、政策后手依然存在，開發(fā)商不會看不到房價(jià)頭上的行政之刀。

　　筆者在下半年政策趨勢分析一文中提出，政策主導(dǎo)，一旦開發(fā)商維持持續(xù)的高漲態(tài)勢，政策依然可以從切斷投機(jī)投資消費(fèi)、控制富裕的多套消費(fèi)、嚴(yán)格土地開發(fā)時(shí)限、嚴(yán)查開發(fā)領(lǐng)域的違規(guī)等多個(gè)緯度來實(shí)施緊縮方針，因此房價(jià)缺乏持續(xù)高漲的后續(xù)基礎(chǔ)性政策支撐。

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