我國(guó)自上世紀(jì)80年代以來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域引入“數(shù)字化家園”概念后，在全國(guó)已建成一批智能化小區(qū)。作為體現(xiàn)科技性、社會(huì)性、人性化的智能化住宅，它是“以人為本”的文明居住觀念在更高層次上的體現(xiàn)。建立“數(shù)字化家園”由此而產(chǎn)生的增值性服務(wù)將提高工作效率和安全性，而且為居住者提供舒適、便捷的生活空間，使居住者跨越時(shí)空的信息傳遞和交流成為可能，這無(wú)異于延長(zhǎng)了人們的壽命，提高了生存的質(zhì)量，也使“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的居住觀念得到充分體現(xiàn)。但我國(guó)早期建成的數(shù)字化小區(qū)的技術(shù)水平和科技含量較低，若與國(guó)外先進(jìn)的數(shù)字化建筑相比，仍然面臨著缺乏建立數(shù)字化小區(qū)的基礎(chǔ)硬件和核心的軟件系統(tǒng)；缺乏一套完整的信息化管理方案；家庭內(nèi)部數(shù)字化平臺(tái)、小區(qū)的智能化平臺(tái)和社區(qū)的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)的技術(shù)支撐體系尚未建立；與“數(shù)字化家園”相關(guān)的制度欠缺、政策環(huán)境亟待改善等一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如何發(fā)展“數(shù)字化家園”這一問(wèn)題已成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究的熱門話題。本文通過(guò)“數(shù)字化家園”建設(shè)的國(guó)際比較，結(jié)合我國(guó)建立“數(shù)字化家園”進(jìn)程中所面臨的主要問(wèn)題的分析，提出進(jìn)一步加快我國(guó)“數(shù)字化家園”建設(shè)進(jìn)程的可操作的務(wù)實(shí)對(duì)策。

　　“數(shù)字化家園”建設(shè)的國(guó)際比較

　　數(shù)字化家園，顧名思義就是通過(guò)數(shù)字或模擬數(shù)字技術(shù)將管理、服務(wù)的提供者與每個(gè)住戶相連接的社區(qū)。管理者、服務(wù)者和住戶三方可以實(shí)時(shí)地進(jìn)行各種形式的信息交互，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)瀏覽器的先進(jìn)性，加上各種網(wǎng)絡(luò)多媒體的應(yīng)用，營(yíng)造出一個(gè)豐富多彩的虛擬社區(qū)。主要包括家庭內(nèi)部的數(shù)字化平臺(tái)、小區(qū)的智能化平臺(tái)和社區(qū)的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)三個(gè)層次。我國(guó)數(shù)字化家園建設(shè)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，基本上達(dá)到了同等同步水平，但仍然有一定的差距，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

　　1、從發(fā)展階段和速度來(lái)看，十五期間，我國(guó)城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)住宅建筑竣工面積27億平方米，農(nóng)村住宅竣工面積30億平方米。2005年，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積將增加到22平方米。2010年，城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到55億平方米，實(shí)現(xiàn)戶均一套，人均一間，住宅科技貢獻(xiàn)率將達(dá)到40%。國(guó)內(nèi)已經(jīng)建成具有一定的智能化的建筑已超過(guò)千座，用于建筑智能化住宅的投資大約占建筑總投資的15%左右。國(guó)內(nèi)數(shù)字化建設(shè)總投資每年超過(guò)百億元。有專家預(yù)測(cè)，2002-2005年，中國(guó)將進(jìn)入數(shù)字化家園建設(shè)的大規(guī)模實(shí)驗(yàn)和推廣階段，將有一部分中、高端住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)真正意義上的智能化。大部分省區(qū)將建有示范性質(zhì)的三的數(shù)字化住宅小區(qū)；2003-2005年是數(shù)字化家園在中國(guó)開(kāi)始普及階段，這個(gè)商機(jī)無(wú)限的階段與美國(guó)和歐洲計(jì)劃2003-2004年全面普及家庭網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃時(shí)間基本相接近。

　　2、從數(shù)字化的形式來(lái)看，國(guó)內(nèi)以智能小區(qū)形式出現(xiàn)，而國(guó)外都是以智能住宅的形式出現(xiàn)。國(guó)外的智能化住宅，很少以小區(qū)園區(qū)的模式出現(xiàn)。英國(guó)2000年先后向市場(chǎng)推出了“聰明屋”和注入現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的“網(wǎng)絡(luò)房屋”。丹麥在2001年隆重推出“網(wǎng)絡(luò)廚房”。美國(guó)試驗(yàn)性的幢電子住宅是由5個(gè)微型電腦構(gòu)成電子系統(tǒng)對(duì)家電進(jìn)行控制。凡此種種，國(guó)外的智能化是以單棟住宅甚至住宅里的某一功能空間訴求點(diǎn)向社會(huì)推出。而國(guó)內(nèi)的智能化小區(qū)則主要表現(xiàn)在住宅外圍環(huán)境的安全防范、物業(yè)管理等方面。

　　3、從數(shù)字化家園建設(shè)的投資經(jīng)營(yíng)價(jià)值角度來(lái)看，我國(guó)在數(shù)字化建設(shè)中的浪費(fèi)是驚人的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京已經(jīng)鋪設(shè)寬帶網(wǎng)的小區(qū)中真正投入使用的平均不到30%，而家庭智能控制器實(shí)際能夠獨(dú)立自主使用，并得到住戶認(rèn)可的不足12%。另?yè)?jù)2001年8月，國(guó)際銅業(yè)協(xié)會(huì)(中國(guó))和中國(guó)科學(xué)技術(shù)咨詢聯(lián)合對(duì)北京、天津、杭州和成都的58個(gè)新建樓盤的智能化水平的調(diào)查，顯示其中50%以上有住宅安全防范系統(tǒng)，訪客對(duì)講系統(tǒng)設(shè)置率高達(dá)76%，信息管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)率卻較低，不足50%。相同設(shè)備情況在國(guó)外的效能發(fā)揮率卻相當(dāng)大。國(guó)外智能型住宅建設(shè)的投資，其經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)巨大。頭先，智能化能夠提高住宅的競(jìng)爭(zhēng)力。美國(guó)的具有智能化功能的住宅社區(qū)因其先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，售房率和出租率比常規(guī)建筑高出約15%；智能建筑比常規(guī)建筑節(jié)能30%；智能社區(qū)的住房訪問(wèn)internet的速度高，而費(fèi)用則比傳統(tǒng)的電話撥號(hào)上網(wǎng)低。三表遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)對(duì)物業(yè)管理和住戶都帶來(lái)了便利。其次，智能化系統(tǒng)的成本占整個(gè)建筑投資的比例很小，卻給人們提供多種多樣的家庭電子產(chǎn)品的應(yīng)用和對(duì)外的電子、通信、防盜、保安等接口，從而使社區(qū)住宅增值。第三，初期安裝費(fèi)用降低。以智能住宅的結(jié)構(gòu)化布線為例，小區(qū)統(tǒng)一安裝費(fèi)用可減少15%-30%。第四，降低了住宅社區(qū)管理及運(yùn)行費(fèi)用。在住宅啟用后60年內(nèi)的維護(hù)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約為建筑成本的1.5-3倍。高度集成系統(tǒng)的操作和管理，能降低機(jī)電設(shè)備的維護(hù)成本，減少人工費(fèi)用和居民支出，更主要的是通過(guò)為消費(fèi)者服務(wù)可以獲得收益，而我國(guó)目前智能化住宅建設(shè)收益主要是通過(guò)房屋銷售和銷售階段的廣告效應(yīng)得到部分體現(xiàn)。而后期的更大的經(jīng)營(yíng)價(jià)值由于多種因素，沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)，造成大多數(shù)智能化功能失去作用。

　　4、從開(kāi)發(fā)規(guī)模和投資的角度來(lái)看，據(jù)預(yù)測(cè)，時(shí)過(guò)4-5年以后，在我國(guó)大城市新開(kāi)發(fā)的住宅中，“數(shù)字化家園”的比例將占到七成以上?！笆濉逼陂g，全國(guó)城鎮(zhèn)每年將建成7-8億平方米的住宅，這意味著整個(gè)“十五”期間將建成35-40億平方米的住宅。這一期間“數(shù)字化家園”的建設(shè)會(huì)占到整個(gè)住宅建設(shè)的30%，意味著全國(guó)將建成12億平方米左右的“數(shù)字化家園”。如果每平方米的數(shù)字化技術(shù)設(shè)備投資按85元計(jì)算，大約會(huì)增加1000億元左右的投資。發(fā)達(dá)國(guó)家的人口增長(zhǎng)處于停滯或者負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，城市化進(jìn)程已經(jīng)完成，許多國(guó)家的住宅還出現(xiàn)富余狀態(tài)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不會(huì)太大，數(shù)字化住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量增長(zhǎng)完全數(shù)不會(huì)太多。我國(guó)對(duì)住房方面的需要缺口不可能與國(guó)外相對(duì)過(guò)剩的住房供給相比較，其“數(shù)字化家園”建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大所引入的數(shù)字化技術(shù)將大有可為。

　　5、從加入WTO與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，入世后的我國(guó)房地產(chǎn)投資活動(dòng)會(huì)明顯增加，對(duì)房產(chǎn)需求的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。巨大的持續(xù)市場(chǎng)需求為建設(shè)“數(shù)字化家園”提供了廣闊的空間。如果國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)華投資，競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)發(fā)生變化，外資的明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和建筑技術(shù)優(yōu)勢(shì)會(huì)因房地產(chǎn)不可移動(dòng)性、不可毀滅性以及房地產(chǎn)商品的民族和地域特色等因素，而得不到充分體現(xiàn)，由此帶來(lái)的成本和效率問(wèn)題也會(huì)使優(yōu)勢(shì)打折。

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